Theo Tiến sĩ Trần Quang Huy - Trường Đại học Luật Hà Nội Luật Đất đai chính thức có hiệu lực từ 1/7/1004 đã đi vào thực tiễn bên cạnh những ưu điểm đang bộc lộ những bất cập cần chỉnh sửa. Trong đó, có những vấn đề lớn cần làm rõ là vấn đề sở hữu đất đai, giao đất và cho thuê đất, vấn đề thu hồi giải phóng mặt bằng, ...

Cần làm rõ khái niệm sở hữu toàn dân

Tại điều 17 Hiến pháp 1992 quy định đất đai, rừng núi, sông hồ, tài nguyên trong lòng đất....của nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân. Nhưng, tại điều 1 Luật đất đai quy định "Luật này quy định về quyền hạn và trách nhiệm của nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đai". Bên cạnh đó, Luật cũng quy định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện". Tuy nhiên, trong Bộ Luật dân sự quy định, tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước bao gồm đất đai, rừng tự nhiên, có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước.

Như vậy, vấn đề sở hữu đất đai trong Hiến pháp, luật Đất đai và Bộ Luật dân sự chưa có sự nhất quán. Trong khi Hiến pháp và Luật Đất đai xác định thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước là người đại diện chủ sở hữu toàn dân và thống nhất quản lý, còn Bộ Luật lại xác định đất đai thuộc sở hữu của nhà nước. Do vậy, vấn đề này cần phải làm được cân nhắt xem xét có nên tiếp tục sử dụng thuật ngữ "sở hữu toàn dân" hay không. Vì khái niệm không thực tế, quy định về sở hữu toàn dân đa dẫn đến cách hiểu rằng mọi người dân ai cũng có quyền một phần sở hữu của mình đối với đất đai, tài nguyên của nhà nước.

Thu hồi đất: Cần có bàn tay của Nhà nước

Quy định Luật Đất đai, Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm phá sản, không sử dụng, Trong trường hợp này, nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất theo quy định điều 1 Luật đất đai.

Trên thực tế, khi doanh nghiệp phá sản, cấp UBND tỉnh ra quyết định thu hồi đất của doanh nghiệp nhất là DNNN mà không có bổi thường, đồng thời giao đất cho đơn vị khác, còn tài sản trên đất phải đưa ra đấu giá nên khó để thanh lý tài sản.

Do vậy, cần phân biệt các cơ chế khác nhau trong việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia... Đối với các trường hợp bị thu hồi cho các mục đích của nhà nước và XH thì cơ chế hành chính được áp dụng một cách triệt để. Có nghĩa, Nhà nước ban hành quyết định thu hồi, triển khai việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư theo các quy định của pháp luật. Tuy nhiên, điều không rõ ràng hiện nay chính là thực hiện dự án đầu tư cho mục tiêu phát triển kinh tế.

Trong mục tiêu phát triển kinh tế cần phân biệt thành dự án đầu tư phát triển kinh tế quan trọng áp dụng triệt để biện pháp hành hành. Dự án đầu tư phát triển kinh tế quan trọng nhưng chủ đầu tư có thể xin phép nhà nước thay bằng cơ chế thỏa thuận. Dự án đầu tư phát triển kinh tế thuộc trường hợp phải thỏa thuận và không được phép áp dụng cơ chế hành chính.

Những cách hiểu không chính xác cũng như áp dụng cơ chế thu hồi đất trong thời gian qua biểu hiện nhiều sai phạm chính là từ việc thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế.

Theo quy định tại điều 40 Luật đất đai và điều 26 nghị định 81/2004/NĐ-CP thì ngoài các trường hợp được quy định khoản 2 điều 36 nghị định 181, Nhà nước không thực hiện việc thu hồi đất mà doanh nghiệp phải tự thỏa thuận với các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để nhận quyền sử dụng đất của họ. Tuy nhiên, thực tế cho thấy các doanh nghiệp thường gặp khó khăn với một số ít các hộ gia đình, cá nhân không hợp tác nhận bồi thường để giải phóng mặt bằng. Những trường hợp này thường dẫn đến bế tắc nếu không có sự can thiệp của nhà nước.

Ngoài ra, do không có sự phân biệt rõ ràng và minh bạch giá đất cho từng giai đoạn thu hồi như giá đất theo mục đích ban đầu, giá đất sau khi quy hoạch vào mục đích khác, và giá đất sau khi đầu tư cơ sở hạ tầng nên doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc thỏa thuận giá bồi thường với các hộ dân, làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng và triển khai dự án.

Trong nguyên tắc bồi thường đất có quy định Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng nếu không có đất thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất tại thời điểm thu hồi. Quy định này nảy sinh 2 vấn đề là quỹ đất để giao các hộ gia đình, cá nhân dường như địa phương nào cũng khó khăn hoặc không có nên việc bồi thường đất rất khó khả thi. Người bị thu hồi đất rất khó chấp thuận với giá đất tại thời điểm thu hồi trong trường hợp dự án kéo dài nhiều năm. Bởi lẽ giá đất đã thay đổi hàng năm theo hướng tăng lên theo quy định của UBND cấp tỉnh mặt khác giá đất ngoài thị trường có sự thay đổi đáng kể khiến người bị thu hồi đất không chấp nhận giá bồi thường dẫn tới khiếu kiện về đất kéo dài gây cản trở đến tiến độ đầu tư dự án.

Vì vậy, nhiều chuyên gia khuyến nghị, thẩm quyền thu hồi đất đối với đất để thực hiện các dự án đầu tư sau khi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt mà chưa có nhà đầu tư thực hiện dự án thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định thu hồi và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý, kêu gọi đầu tư để thực hiện quy hoạch.

UNBD cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong trường hợp trên cùng một khu đất phải thu hồi để thực hiện dự án đầu tư có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Trên cơ sở quyết định tổng thể về thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Tình trạng vi phạm về thẩm quyền thu hồi đất xảy ra khá phổ biến trong trường hợp khu đất bị thu hồi có cả tổ chức cá nhân.

UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất và giao đất hoặc cho thuê đất theo dự án cho chủ đầu tư trong cùng một quyết định. Cần sửa đổi những quy định của Luật đất đai theo hướng: Nếu đơn vị nào trúng thầu mua lại bất động sản là nhà xưởng, công trình gắp liền với đất của doanh nghiệp bị phá sản sẽ được tiếp tục thuê đất của nhà nước ở nơi có bất động sản của doanh nghiệp bị phá sản gắn liền với đất đó.

Cần quy định sự tham gia bắt buộc của nhà nước vào việc thu hồi trong trường hợp doanh nghiệp đã thỏa thuận bồi thường được phần lớn các hộ dân trong khu đất quy hoạch cho dự án 70-80% và gặp khó khăn với các hộ dân còn lại...