Khi cơn sốt đất diễn ra, đi tìm nguyên nhân chính là công việc đầu tiên của các cấp quản lý. Lời giải cho một hiện tượng có hai điểm chung là: sốt đất - hiện tượng của tăng trưởng theo chu kỳ tự nhiên theo kinh tế học hay tăng trưởng cục bộ do tác động tiêu cực từ một chủ thể khác?

Trong những năm vừa qua, những cơn sốt đất ảo đều có những nguyên nhân mà chính những nhà quản lý ở các địa phương đều có liên quan chứ không phải “vô can” như ta thường nghĩ.

Con trâu đi trước cái cày

Những chủ trương quy hoạch được công bố tràn ngập trên các phương tiện truyền thông chính là kẽ hở cho “con buôn” nhà đất có cơ hội tung hoành. Như chúng ta đã biết, ở các nước chẳng hạn như Mỹ, quy hoạch là câu chuyện dài hơi, được thiết lập và thông qua có khi hàng vài chục năm, được thống nhất từ các cấp tiểu bang và liên bang.

Các dự án trong bản đồ quy hoạch được cập nhật và công bố công khai trên các trang mạng web chính thức của các cơ quan quản lý nhà nước. Tất cả mọi quy hoạch, dự án sắp triển khai đều được dựa vào ngân sách đã được hoạch định sẵn.

Ở ta thì ngược lại. Mỗi địa phương đều có quy hoạch riêng và triển khai theo từng giai đoạn. Mỗi một dự án dù giao thông, phát triển gia cư hay cơ sở hạ tầng địa phương đều tùy thuộc vào vị đứng đầu tỉnh. Mức độ triển khai còn tùy thuộc vào “tư duy nhiệm kỳ” của những vị đứng đầu này có quyết liệt hay không…

Từ đó mới có những kế hoạch trình Chính phủ “xin” chủ trương. Có được chủ trương đến khi tiến hành là câu chuyện dài, có khi kéo dài hàng chục năm, thậm chí không thể triển khai vì không có đủ ngân sách hoặc nhiệm kỳ đã hết.

Câu chuyện gần nhất là sân bay Técníc Hớn Quản, thành phố ven sông Hồng vừa được công bố rầm rộ trên truyền thông. Trên thực tế các dự án này có tiến hành được hay không thì cần phải có thời gian kiểm chứng. Nhưng trước mắt là hai nơi này giá đất đã tăng đến mức độ không tưởng.

Không chỉ riêng hai địa phương nêu trên công bố chủ trương. Mỗi sáng mở báo ra là hàng loạt những dự án “tỉ đô” được công bố trên khắp các trang truyền thông trên cả nước.

Việc công bố các công trình, dự án địa phương là cần thiết, nhưng chỉ cần thiết khi dự án được cấp phép và đủ năng lực tài chính để thực hiện. Lúc đó, việc công bố truyền thông vẫn chưa muộn. Truyền thông một cách thái quá đôi khi lại có tác dụng ngược.

Công cụ thuế lạc hậu

The Principles of Political Economy and Taxation (Những nguyên lý của kinh tế - chính trị học và thuế) của David Ricardo từng đưa ra lý luận nói về sự thịnh vượng ở mỗi quốc gia đều bắt nguồn từ đất đai, trong đó đất công và thuế đất đóng vai trò quan trọng nhất.

Tại Mỹ, Henry George đã đưa ra nhiều cải cách về lý luận kinh tế - chính trị học đối với thuế đất trong tác phẩm rất nổi tiếng Progress and poverty (Sự tiến bộ và nghèo đói), trong đó có nguyên lý thuế đất đánh trên giá trị đất đai và đánh một loại thuế vào đất thay cho tất cả các loại thuế khác.

Vấn đề đánh thuế đất, nhà ở và các tài sản gắn liền là một câu chuyện rất phức tạp, bao gồm cả lý luận, thực tiễn, lịch sử và mối quan hệ trong toàn bộ hệ thống thuế. Nước ta có lộ trình quy định về sắc thuế này khá chậm, gắn với quá trình chuyển đổi kinh tế từ bao cấp sang thị trường, cũng là quá trình thay đổi tư duy quản lý.

Vậy với mức thuế 2% doanh thu khi chuyển nhượng bất động sản có thật sự phù hợp với tình hình thực tế hiện nay? Những lỗ hổng về chính sách thuế quá lạc hậu chính là nền tảng cho những cơn sốt đất kéo dài gây bao hệ lụy cho kinh tế quốc gia và nhiễu loạn thị trường đất đai khó kiểm soát.

Thị trường đất đai luôn biến động và “tăng nhiệt” liên tục sẽ gây thiệt hại rất lớn cho nền kinh tế quốc gia, ngày càng đào sâu khoảng cách giai tầng xã hội. Hệ quả là người nghèo sẽ không có đất trên chính quê hương mình.

Do đó, hơn lúc nào hết, các cấp quản lý cần có những biện pháp quyết liệt và triệt để nhằm ngăn chặn tình trạng này.

Giảng viên Henry Huỳnh Anh Dũng – CRS – Hoa Kỳ, Hiệu trưởng Học Viện Chuyên gia BĐS Edureal – Việt Nam