Chuyển biến, nhưng chưa toàn diện...

Mới đây, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Chi nhánh TP Cần Thơ phối hợp với Hiệp hội Bất động sản TP Cần Thơ (CaREA) tổ chức Hội thảo “Về một số điều bất cập của Nghị định 69 liên quan Luật Đất đai 2003 và định hướng phát triển ngành bất động sản”. Theo các luật sư và giới chuyên môn ngành bất động sản (BĐS), Nghị định 69 ra đời đã tháo gỡ được nhiều bất cập, vướng mắc trong công tác quản lý sử dụng đất, giải phóng mặt bằng. Những quy định về quy trình thủ tục từ khâu quy hoạch đến thu hồi, bồi thường... được thay đổi theo hướng tích cực. Nghị định 69 còn quy định rõ trách nhiệm thẩm quyền từng cấp, tránh được sự chồng chéo giữa các cấp khi thực hiện...

Ông Nguyễn Văn Dược, Phó Chủ tịch Thường trực CaREA, cho rằng: “Công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư là vấn đề mà nhiều chủ đầu tư, DN thường bị “vướng” và dễ dẫn đến chậm tiến độ dự án. Áp dụng Nghị định 69, công tác tái định cư đã tách bạch giữa bồi thường và hỗ trợ. Chính sách bồi thường, hỗ trợ cao cũng là động lực để người dân tích cực hợp tác trong việc giải tỏa, đền bù...”. Có thể nói, Nghị định 69 ra đời đã thúc đẩy bước tiến đáng kể của ngành BĐS. Nó được coi là chính sách giải pháp khá toàn diện đã tháo gỡ căn bản những vướng mắc trong công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, đảm bảo tính dân chủ, công khai, đáp ứng mong mỏi của người dân.

Tuy nhiên, ngoài những tích cực trên thì các DN BĐS đều có chung bức xúc do còn gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện Nghị định 69. Ông Lê Minh Thẩm, Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long Chi nhánh TP Cần Thơ, cho biết: “Nghị định 69 gây nhiều trở ngại cho DN do một số điều, khoản quy định trong Nghị định này mâu thuẫn với chính sách văn bản luật đất đai, luật thuế; một số điểm không thể áp dụng với tình hình thực tế tại các địa phương triển khai dự án, dẫn đến nhiều dự án của không ít chủ đầu tư đình đốn, không triển khai thực hiện được”. Ngoài ra, quy định nộp tiền sử dụng đất, DN phải đóng thuế đối với những diện tích không khai thác sử dụng được, cách khấu trừ tiền sử dụng đất và chi phí bồi thường hỗ trợ tái định cư, cũng như trình tự thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định cư... còn nhiều bất cập.

Theo các DN BĐS, những quy định về giá đất bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn có điểm chưa hợp lý. Bởi theo Nghị định 69, chi phí giá vốn đất của chủ đầu tư sẽ sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường, trong khi trước đây (theo quy định tại Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 1-10-2009 của Bộ Tài nguyên- Môi trường) giá vốn đất của chủ đầu tư chỉ tương đương với khung giá đất mà UBND tỉnh, thành phố quy định, vốn thường thấp hơn giá thị trường khoảng 30-40%. Điều này đã tác động rất lớn đến thị trường BĐS, lợi nhuận của chủ đầu tư BĐS đang và sẽ giảm dần trong dài hạn, do giá vốn đất của những quỹ đất mới hình thành sau này sẽ gần ngang bằng với giá thị trường, khi quỹ đất có giá rẻ được khai thác hết thì chủ đầu tư phải khai thác quỹ đất mới với giá vốn cao. Trong khi đó, giá thị trường khó có thể điều chỉnh tăng theo mức đầu tư mới và thị trường BĐS hiện vẫn chưa “tan băng”, các DN đang rầm rộ khuyến mãi để kích cầu thị trường. Do vậy, các DN kiến nghị với những khó khăn mà DN đang gặp phải thì cần nhanh chóng sửa đổi, bổ sung những nội dung còn vướng mắc để Nghị định 69 đi vào cuộc sống.

Thay đổi tư duy

Theo ông Lê Minh Thẩm, Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long, Chi nhánh TP Cần Thơ, Nghị định 69 cần bổ sung làm rõ một số điểm như: xác định tiền sử dụng đất mà DN phải nộp cho Nhà nước là giá đầu vào hay giá đầu ra của DN. Đồng thời, các cơ quan chức năng cần có hướng dẫn và quy định cụ thể về các tiêu chí và quy trình, thủ tục tổ chức thực hiện xác định lại giá đất sát giá thị trường trong điều kiện bình thường. Cần có một cơ chế định giá sử dụng đất mang tính độc lập với hệ thống hành chính...

Ông Vũ Tất Dậu, Giám đốc Công ty Cổ phần Xây dựng TP Cần Thơ, đặt vấn đề: “Nhà nước xem việc áp dụng giá thị trường là một bước tiến đáng kể trong việc làm sao cho khoảng cách giữa đầu vào và đầu ra của các dự án vừa phải, chấp nhận được đối với cả người dân và nhà đầu tư. Nhưng hiện chưa có quy định cụ thể về thẩm định giá. Làm thế nào để xác định giá đất theo giá thị trường? Cơ quan nào sẽ xác định giá thị trường một cách khách quan, minh bạch được người dân và DN chấp nhận”. Ông Dậu cho rằng, dù có quy định các tỉnh, thành hằng năm phải ban hành giá đất sát với giá thị trường, nhưng nhiều địa phương không làm được vì thị trường nhà đất lên xuống bất thường. Muốn biết giá thị trường tại thời điểm nào thì phải lập hội đồng định giá và không thể mỗi lô đất đều phải lập hội đồng thẩm định... Vì vậy, việc áp dụng theo Nghị định 69 giá đất phải sát giá thị trường là điều rất khó thực hiện và không khả thi. Cần thay đổi tư duy làm luật để sát yêu cầu thực tế và khả thi trong thực hiện, giúp DN, người dân tiếp cận dễ dàng hơn.

Theo CaREA, cần phải coi quyền sử dụng đất là hàng hóa và tuân thủ sự điều tiết của cơ chế thị trường. Quyền sử dụng đất tham gia các quan hệ giao dịch phải tuân thủ nguyên tắc cân bằng giá của thị trường chứ không phải giá cả áp đặt từ một phía. Nhà nước cần chuyển dần vai trò từ người định giá sang vai trò điều tiết và thẩm định giá trên thị trường... nhằm tạo môi trường kinh doanh thông thoáng và thuận lợi cho DN trong thời gian tới.