Theo dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở (lần 4, tháng 9/2013) của Bộ Xây dựng có đề xuất: “Đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê mua, thì thời hạn sở hữu nhà chung cư là 70 năm”, và “Thời hạn sở hữu nhà chung cư được ghi vào Giấy chứng nhận và khi hết thời hạn sở hữu thì các chủ sở hữu nhà ở chung cư không còn quyền sở hữu nhà chung cư đó và phải bàn giao lại quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho Nhà nước để phá dỡ và xây dựng lại các công trình khác theo quy hoạch được duyệt tại thời điểm bàn giao lại quyền sử dụng đất cho Nhà nước. Chủ sở hữu nhà chung cư được hỗ trợ và bố trí tái định cư theo quy định tại Điều 117 của Luật này”.

Đây là điểm mới và đang gây nhiều tranh cãi trong dư luận. Nhìn nhận từ góc nhìn của một doanh nghiệp địa ốc, PV Vland đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đực – Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành xung quanh vấn đề này.

Mọi hàng hóa đều có tuổi thọ

PV:Từ sự đóng băng kéo dài của thị trường bất động sản thời gian qua, Hiệp hội Bất động sản và các doanh nghiệp nhiều lần đề xuất bổ sung hình thức sở hữu nhà có thời hạn để mở thêm một lối đi cho doanh nghiệp. Nhiều người kỳ vọng loại nhà sở hữu có thời hạn sẽ có giá thấp, thu hút nhiều khách hàng, từ đó góp phần làm “ấm” thị trường. Và việc đặt vấn đề sở hữu nhà chung cư 70 năm trong dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở lần này ông có ý kiến như thế nào, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đực:

Trong tình hình BĐS đang khó khăn như hiện nay, thói quen của người Việt là muốn ăn chắc mặc bền chưa thể thay đổi tư duy trong một sớm một chiều được nên việc ra luật như vậy sẽ có khó khăn cho doanh nghiệp và người dân trong việc mua căn hộ.

Tuy nhiên, theo bản thân tôi việc sở hữu căn hộ trong 70 năm cũng có cơ sở của nó.

Thứ nhất là tuổi thọ trung bình trong xây dựng của chúng ta đặc biệt đối với chung cư thì cũng đến 60 – 70 tuổi nên cho nghỉ hưu. Như ở Singapo những chung cư đầu tiên từ thời những năm 60 đến bây giờ sau hơn 50 năm họ cũng đang đập hết. Hay những chung cư của Trung Quốc trước xây 15 – 17 tầng cũng vậy.

Rõ ràng sau 50 – 70 năm chất lượng chung cư cũng đã xuống cấp. Ngay cả tư duy lối sống theo thời gian cũng trở nên lạc hậu. Chúng ta cứ lấy những chung cư ở Hà Nội hay Sài Gòn được xây dựng những năm 1975 đến bây giờ chúng ta khó chấp nhận ở trong những căn hộ như thế. Bởi quan điểm ở thời đó với thời nay khác rất xa, tiện ích thay đổi rất nhiều cho nên chúng ta cũng không nên duy trì trong khi nó không còn hữu dụng nữa.

Thứ hai, nếu giới hạn sở hữu chung cư trong 70 năm thì tiền thuế đất sẽ ít đi như vậy có thể giảm được giá trị căn hộ 10 – 20%. Đó cũng là giải pháp tốt. Nếu chỉ khăng khăng theo quan niệm của người Việt mình là “sống có nhà, chết có mồ” rồi phải ôm lấy cái nhà đó mà không nghĩ rằng cái nhà cũng như chiếc xe ô tô thôi cũng có tuổi thọ nhất định của nó. Mọi hàng hóa đều có tuổi thọ và khi quá mức tuổi thọ thì sẽ phải yếu đi đặc biệt tính tiện ích cũng giảm.

PV: Thực chất, sở hữu chung cư trong 70 năm chỉ là một dạng “thuê nhà dài hạn”. Trong khi đó, hình thức thuê nhà hiện không phải là điều mà đại đa số người dân Việt Nam mong muốn. Cũng như ông đã phân tích người Việt khó chấp nhận việc sống trong một căn nhà, rồi sau 70 năm phải trả lại cho nhà nước. Có ý kiến cho rằng đưa ra giới hạn như vậy trong thời điểm này là chưa hợp lý, chẳng khác nào “đuổi” người dân tìm về với đất nền. Ông nghĩ sao về ý kiến trên?

Ông Nguyễn Văn Đực:

Phải thấy rằng người dân chưa thể quen với quan niệm ấy nên chúng ta sẽ phải mất một thời gian dài để thuyết phục họ thay đổi tư duy. Trước đây, người dân cũng đã từng có quan niệm rất xấu về chung cư nhưng bây giờ quan niệm ấy đã được cải thiện nhiểu, chung cư trở thành xu hướng trong phát triển đô thị của tất cả các nước trên thế giới. Ở Sài Gòn số người ở chung cư cũng chỉ có 5%, ở Hà Nội thì con số này cao hơn khoảng 2 – 3 lần. Rõ ràng quan niệm về ở nhà chung cư cũng cần phải được nâng dần lên. Và từ quan niệm ở nhà chung cư chúng ta lại nâng dần lên vấn đề về tuổi thọ cho chung cư.

Nhưng xét theo bối cảnh cụ thể hiện nay thì vấn đề này đưa ra trong thời điểm này có thể chưa thực sự hợp lý phải có thời gian thuyết phục. Do đó luật đưa ra nhưng không nên cứng nhắc. Không nên bắt buộc mọi chung cư phải có thời hạn hay không có thời hạn. Điều này có thể do chủ đầu tư quyết định căn cứ trên thực tế thị trường, nhu cầu sở thích của người mua căn hộ.

Người muốn ăn cơm đừng ép họ ăn phở

PV: Một vấn đề nữa được dư luận quan tâm là liệu với hạn mức sử dụng được đưa ra cho chung cư như vậy khiến chất lượng chung cư bị ảnh hưởng theo kiểu nhà này chỉ sử dụng 70 năm thôi, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đực:

Như chiếc ô tô có niên hạn sử dụng là 20 năm thì không ai dại gì làm cho nó có thể chạy được đến cả trăm năm hết. Với cái áo cũng vậy, theo hạn có thể giặt được 500 lần thì nhà sản xuất không dại gì làm áo giáp để giặt đến cả nghìn lần. Nhưng nhà ở lại là loại hàng hóa đặc biệt. Tất cả đều có quy chuẩn riêng. Từ cầu thang đi lại, đến tường đều phải tính đến chống thấm. Nếu tính theo những đơn vị hàng hóa bình thường thì không phải 50 – 70 năm mới phải trả giá mà có khi chỉ đến 10 đã phải trả giá rồi.

Cũng phải nói rằng không có một kỹ sư xây dựng nào có thể khẳng định tôi xây dựng nhà này 70 năm thì đúng 70 năm nó rệu xuống như ông già.

Không ai chủ trương xây chung cư 70 năm là đúng 70 năm tất cả đều có luật quy chuẩn hết. Trong xây dựng đều phải chấp hành luật quy chuẩn đó. Theo quy chuẩn thì chung cư là vĩnh viễn mặc dù trên nguyên tắc những nhà chung cư là cấp 2 thì quy định của Bộ Xây dựng là 50 năm.

PV: Theo ông để vấn đề này thực sự tạo điểm nhấn mở cửa thị trường cần thêm những yếu tố nào?

Ông Nguyễn Văn Đực:

Đối với từng vùng miền tâm lý của người dân cũng khác nhau nên sẽ có nhu cầu khác nhau. Theo tôi nghĩ có khi ở Hà Nội sẽ chấp nhận sớm hơn ở TP Hồ Chí Minh cũng như ở Hà Nội người dân chấp nhận ở chung cư nhiều hơn trong TP Hồ Chí Minh. Cũng như đối với người miền Tây rất khó để có thể thuyết phục họ ở chung cư. Ở Cần Thơ xây chung cư ra rồi ế vì không có người mua. Đó là do tâm lý, nhu cầu và sở thích của người dân ở đó.

Dù tôi đồng ý với chủ trương này nhưng không phải ai cũng đồng suy nghĩ như tôi. Vì vậy, theo tôi không nên bắt buộc người dân bằng quy định cứng nhắc. Nhà nước cần mở ra 2 hướng đi và có những quy định cụ thể với từng trường hợp chung cư có thời hạn thì ra sao, không có thời hạn thì ra sao. Ai muốn ăn cơm, ăn phở hay ăn hủ tiếu thì do họ quyết định không nên ép người muốn ăn cơm lại bắt họ ăn phở được.

Tất cả đều phải có lộ trình cụ thể làm sao để thị trường có thể mở cửa, kích thích nhu cầu của người dân chứ không ra luật mà khắt khe người dân ngoảnh mặt làm ngơ quay sang mua đất thì lại phản tác dụng phá vỡ đô thị hóa.