- Nếu được dùng 3 từ để khái quát bức tranh thị trường nhà giá rẻ hiện nay, ông sẽ nói gì?

- Tôi sẽ nói: An toàn hơn, khả năng cạnh tranh tốt và lượng giao dịch thành công cũng lớn hơn. Đối trọng ở đây, chính là phân khúc nhà giá cao. Thật ra, nhìn vào thị trường hiện nay, cả nhà giá rẻ và nhà giá đắt đều có vấn đề cả. Tuy nhiên, có thể thấy, so với các dự án nhà thuộc phân khúc trung và cao cấp, nhà giá rẻ “đi đến nơi, về đến chốn hơn”. Trong khi nhiều dự án nhà giá cao không bán được, hoặc nếu có chỉ bán được khoảng 30 - 50% hoặc đắp mền đắp chiếu, thì nhà giá rẻ vẫn khá nóng sốt. Ở Hà Nội cũng xảy ra hiện tượng nhà giá rẻ bán chạy và ồ ạt bung hàng, còn những dự án nhà cao tầng đắp chiếu. Điều này chứng tỏ thị trường đón nhận loại hình chung cư giá thấp, và có phản ứng ngược lại với những sản phẩm giá không phù hợp.

Cần nhìn nhận khách quan rằng ngay cả một số dự án chung cư giá rẻ cũng gặp vấn đề, nhưng nhìn vào thị trường có thể thấy tỷ lệ này không nhiều. Điều đó cũng có nghĩa, tính an toàn của phân khúc nhà ít tiền sẽ cao hơn. Khả năng cạnh tranh, hoàn thành dự án của loại hình này cũng lớn hơn. Người dân tham gia đóng tiền vào các dự án này cũng có tỷ lệ lớn hơn, so với nhà giá cao. Có những người đã đóng tiền để mua nhà trung, cao cấp, nhưng nửa chừng không còn tiền để đóng, rút không được, vào không xong.

Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, không thể có nhà giá rẻ mà mức giá bán ra cho mỗi m2 chỉ 8 triệu đồng. Ảnh: TBKTSG.

- Mức giá của nhà giá rẻ đúng là phù hợp với khả năng của nhiều người. Tuy nhiên, cũng có nhiều ý kiến cho rằng, việc xuất hiện giá chênh khiến cho nhà giá rẻ không còn đúng bản chất. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

- Giá chênh thực tế chỉ diễn ra với những dự án ở thị trường phía Bắc. Riêng trong TP.HCM, tôi không thấy hiện tượng này. Thậm chí, tại Sài Gòn, còn có những trường hợp có giá chênh âm, nghĩa là người dân đã đổ tiền mua rồi, nhưng vì lý do gì đó lại bán đi với giá rẻ hơn cả giá ban đầu.

Có nhiều nguyên nhân khiến cho nhà giá rẻ Hà Nội có mức chênh cao như vậy. Một số giả thiết được đặt ra là do khan hiếm nhà giá rẻ hoặc bởi chủ đầu tư bán căn hộ cho nội bộ để những người này bán lại với giá cao hơn. Điều này càng chứng tỏ ở Hà Nội, nhà giá rẻ khan hiếm, vì thế, người ta lợi dụng nó để nâng giá. Trong khi đó, ở thị trường TP.HCM, thị trường nhà giá rẻ đang sôi động do một số doanh nghiệp đầu tư mạnh vào phân khúc này. Gần như tất cả các dự án nhà giá rẻ tại TP.HCM đều bán khá tốt, trong khi phân khúc giá cao vẫn chìm trong khó khăn.

- Vậy ông nghĩ sao khi nhiều người cho rằng nhà giá rẻ lại có mức giá bán ra cao, thậm chí đi kèm giá chênh là vô lý và không phù hợp với thu nhập của phần lớn người Việt Nam?

- Nếu như người mua nhà cứ thắc mắc vì sao giá nhà ở Việt Nam vẫn cao hơn thu nhập, thì cũng nên đặt câu hỏi tại sao giá ôtô, điện, xăng dầu, thịt bò, trứng… không theo thu nhập. Không chỉ các doanh nghiệp bất động sản mà tất cả các doanh nghiệp trong nhiều lĩnh vực khác đều phải tính chi phí sản xuất, không ai dám hạ giá mà bán lỗ.

Người bán là doanh nghiệp thì dĩ nhiên họ cần tính đúng, đủ chi phí bỏ ra. Tôi không tin người ta bán mỗi m2 trong tòa chung cư cao mười, mười mấy tầng với giá chỉ 8 - 9 triệu đồng - mức mà đại bộ phận người dân cho là phù hợp. Vì nếu hạch toán cả tiền đất, hạ tầng xây dựng, làm tốt lắm thì chi phí rẻ nhất cũng phải 10 - 11 triệu đồng/m2. Đó là ở thị trường Hà Nội. Còn tại TP.HCM, giá các dự án rẻ nhất cũng dao động 13 - 14 triệu đồng, số ít là 11 - 12 triệu. Thật ra cũng có thể có chung cư giá rẻ dưới 10 triệu đồng/m2 nhưng hoặc là có vị trí xấu, hoặc bởi cách tiếp thị của doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp xây nhà giá rẻ hầu hết phải tính toán chi ly để tiết giảm chi phí. Nhờ vào đó, mức giá bán ra mới có thể thấp nhất có thể.. Ảnh minh họa: Hoàng Hà.

Mức 11 - 12 triệu đồng mỗi m2, với phần lớn dự án, đã là giá vốn, bao gồm chi phí xây dựng khoảng 7 đến 9 triệu đồng, thêm vào đó là tiền đất, lãi vay ngân hàng, chi phí khác khoảng 2 - 3 triệu rồi. Nếu có mức giá thấp hơn, có thể do chủ đầu tư chấp nhận chịu lỗ hoặc chọn bán một vài căn vị trí thấp, xấu trong khi những căn còn lại vẫn bán giá thông thường khoảng 14 - 15 triệu đồng. Mức giá bình quân hiện tại khoảng 12 - 16 triệu, cộng trừ thêm một vài triệu tùy theo từng doanh nghiệp.

- Đã có những dự án nhà xã hội giá hơn 8 triệu đồng/m2. Liệu mức giá này có thể áp dụng được với nhà giá rẻ nói chung, thưa ông?

- Tôi không tin có nhà giá rẻ giá 8 triệu đồng/m2. Nếu có, tôi sẽ đề nghị chủ đầu tư tự hạch toán các chi phí đầu vào như tiền đất, xây dựng, lãi suất ngân hàng và tin rằng sẽ không ai chứng minh được các chi phí này sẽ thấp đến mức có thể cho ra nhà ở thương mại giá rẻ 8 triệu đồng/m2. Doanh nghiệp làm nhà giá rẻ, lợi nhuận thu về đều dựa trên việc tính toán chi ly từng tý, từng tý một.

Với mức giá bán ra khoảng 13 - 14 triệu đồng/m2, chủ đầu tư còn chưa lãi nhiều, thì kể gì tới mức 8 triệu. Thậm chí, đã có những doanh nghiệp bán nhà giá rẻ để thu hồi vốn đầu tư. Ví dụ, họ mua mảnh đất giá 200 tỷ đồng, nếu hạch toán toàn bộ số tiền này, sản phẩm nhà sau khi xây xong phải bán 13 - 14 triệu đồng/m2 mới có lãi. Nhưng thay vì làm thế, họ chấp nhận hạch toán miếng đất đó chỉ 100 tỷ, bán với giá 11 - 12 triệu/m2 nhà sau khi xây xong. Doanh nghiệp này đứng trên quan điểm thà chấp nhận lỗ mà bán giá đó để thu hồi lại 100 tỷ, thoát khỏi thị trường, còn hơn để số tiền 200 tỷ nằm đắp chiếu. Có nhiều vấn đề mà những người bên ngoài không thể hiểu được hết câu chuyện đằng sau.

- Việc tính toán chi ly để tiết giảm chi phí bị cho là yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng chung cư giá rẻ. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

- Dĩ nhiên khi xây nhà giá rẻ và phải hạch toán, chi ly, chi phí đầu tư bị giảm thì chất lượng cũng có thể sẽ giảm. Tuy nhiên, các doanh nghiệp sẽ tự cân đối xem nên cắt giảm ở khâu nào. Thông thường, các phần bị cắt giảm sẽ là chất lượng thang máy, sơn tường, thiết bị vệ sinh, gạch lát, chất liệu cửa sổ, cửa chính… Một số công trình không có tủ tường, tủ bếp, và theo tính toán, có thể giúp cắt giảm được 200.000 - 300.000 đồng/m2.

Riêng kết cấu, bê-tông cốt thép cần đảm bảo an toàn tuyệt đối. Một số người thắc mắc về việc tường nhà dễ bắt thấm. Tuy nhiên, tôi cho rằng chống thấm là kỹ năng không nói trước được. Ngay cả những doanh nghiệp làm nhà giá đắt, nhà cao cấp, nếu không tốt khâu này, vẫn bị thấm như thường.