Theo Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN-MT), dự thảo LĐĐ sửa đổi gồm 14 chương, 190 điều (tăng thêm 6 chương, 44 điều so với LĐĐ năm 2003). Đáng chú ý, dự thảo bổ sung 2 chương về quyền và trách nhiệm quản lý của nhà nước đối với đất đai và hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai.

Cần làm rõ khái niệm “giá thị trường”

Đóng góp cho ban soạn thảo, đại diện Sở TN-MT tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho rằng dự thảo LĐĐ sửa đổi bắt buộc xây dựng khung giá đất sát với giá thị trường, nhưng không đưa ra được định nghĩa thế nào là “giá thị trường”. “Tại các vùng có thị trường bất động sản (BĐS) sôi động như Bà Rịa-Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương, TP.HCM..., khung giá thị trường được áp dụng theo mức giá giao dịch thực tế tại các sàn BĐS. Còn các địa phương không có sàn giao dịch thì việc xác định giá thị trường chủ yếu dựa vào giá trị chuyển nhượng trên thực tế. Thế nhưng, có nhiều hợp đồng giao dịch được kê khai thấp hơn giá giao dịch thực tế để trốn thuế nên không có cơ sở để làm chuẩn xây dựng khung giá”, đại diện Sở TN-MT Bà Rịa-Vũng Tàu nói. Vị này cũng đề nghị bảng khung giá đất nên xây dựng ổn định 5 năm 1 lần, không nên xây dựng giá đất hằng năm như hiện nay, vì dễ tạo nên biến động về giá cả. Đồng thời, những khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành, cần có một khung giá chung, để tránh sự chênh lệch quá lớn.

Ghi nhận ý kiến này, Thứ trưởng Bộ TN-MT Nguyễn Mạnh Hiển cho rằng cần nghiên cứu sâu để có cách làm chặt chẽ hơn. “Hiện nhiều địa phương xây dựng khung giá đất một cách máy móc, không bằng 80% giá trị thực tế, chính vì vậy đã sinh ra nhiều lộn xộn”, ông Hiển nhìn nhận. Cũng theo ông Hiển, đối với các vùng giáp ranh, khung giá đất sẽ do Chính phủ quy định để tránh chênh lệch giữa các địa phương.

Ông Lê Viết Hưng, Giám đốc Sở TN-MT Đồng Nai, đề nghị cần phải luật hóa cụm từ “bản đồ địa chính”. Theo ông Hưng, cụm từ này được sử dụng từ lâu trong các văn bản quy phạm, nhưng trong luật lại không quy định, định nghĩa cụm từ này. Ngoài ra, dự thảo LĐĐ sửa đổi lần này cần phải làm rõ một số vấn đề cơ bản như xác lập quyền sở hữu, quyền lợi của người sở hữu đất khi bị thu hồi phải được đảm bảo; các quy định chính sách liên quan phải rõ ràng, không thể có quá nhiều quy định chồng chéo gây khó khăn khi áp dụng.

Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi đất, sau đó nhà đầu tư sẽ đấu giá quyền sử dụng đất - Ảnh: Bạch Dương

Thay đổi quy trình thu hồi, giao đất

Một trong những điểm mới trong dự thảo LĐĐ sửa đổi lần này là nhà nước chủ động đứng ra thu hồi đất theo quy hoạch, bỏ cơ chế giao đất theo dự án. Cụ thể, nhà nước chủ động thu hồi đất, tạo quỹ đất sạch, sau đó giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội. Nhiều đại biểu cho rằng quy trình thu hồi đất hiện nay rất phức tạp, dễ phát sinh tiêu cực. Nổi cộm là những dự án có tính chất thương mại, chuyển mục đích sử dụng đất, từ đất nông nghiệp sang đất ở, dịch vụ. Quá trình thu hồi đất, giá bồi thường cho người dân thấp gây khiếu kiện kéo dài, tiền sử dụng đất nhà nước thu được không đáng kể... Vì vậy, bỏ cơ chế giao đất theo dự án mà cho đấu giá đất để tránh xin - cho, hạn chế tiêu cực... là cần thiết.

Tuy vậy, ông Nguyễn Văn Lợi, Phó giám đốc Sở TN-MT Bà Rịa-Vũng Tàu, lưu ý: “Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi đất, tạo quỹ đất sạch, đấu giá nhưng để thực hiện được quy trình này thì phải kéo dài thời gian. Như vậy sẽ khó thu hút đầu tư cho các dự án. Do đó cần phải có một quy định chi tiết, xác định thời gian cụ thể thì mới đảm bảo yêu cầu cho các dự án cần đất đai lớn".