Nhiều người tin rằng sau giãn cách - dự kiến vào khoảng tháng 10 – trên thị trường sẽ có những người đi săn hàng. Ảnh minh hoạ. Nguồn: Internet

Có hẹn với tháng 10?

Theo các chuyên gia, thị trường đang tồn tại 2 nhóm nhà đầu tư có nhu cầu đối lập. Một nhóm đang kẹt tiền, cần rao bán bớt tài sản, và một nhóm sẵn tiền chờ cơ hội mua được bất động sản đẹp với giá tốt.

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, cho biết nhiều người tin rằng sau giãn cách - dự kiến vào khoảng tháng 10 – trên thị trường sẽ có những người đi săn hàng. Đó cũng là một tia hy vọng của thị trường ở thời điểm dịch bệnh căng thẳng như hiện nay.

“Người bán và người mua phải chờ qua tháng 10. Các phương án chống dịch Covid-19 của TP.HCM hiệu quả thì cũng đến hết tháng 9 mới có thể tháo gỡ giãn cách và qua tháng 10 mới đi lại được”, ông Hiển nói.

Theo ông Hiển, bất động sản rất ít mua bán online, ngoại trừ những dự án chuẩn như căn hộ, bất động sản nghỉ dưỡng... nhà đầu tư có thể tiếp nhận thông tin đầy đủ và chăm sóc tốt từ các sale.

“Với đa phần bất động sản phổ biến hiện nay, người mua phải đến tận nơi để nắm bắt đầy đủ thông tin và "chốt" hợp đồng. Cho nên phải đến tháng 10 thì hai bên mới có thể gặp nhau, còn trước đó thì chúng ta chỉ có thể tích cực nghiên cứu và tính toán”, ông Hiển lý giải.

Làn sóng bán tháo bất động sản chưa xảy ra

Nhận định về diễn biến thị trường từ nay đến cuối năm, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, cho rằng làn sóng bán tháo bất động sản sẽ chưa thể xảy ra, ít nhất là đến cuối năm 2021.

Có 3 lý do được ông Chánh đưa ra cho nhận định này.

Thứ nhất, bất động sản với người Việt là một tài sản lớn. Có rất nhiều người dành dụm hàng chục năm mới có và họ không dễ gì buông bỏ, trừ một số ít nhà đầu tư mua đi bán lại, theo hình thức "lướt sóng".

Họ sẽ vay bạn bè, người thân để trả lãi. Trừ trường hợp quá cấp bách, họ sẽ không bán tài sản đã mất rất nhiều thời gian để tích lũy, dành dụm.

Thứ hai, theo thống kê và kinh nghiệm ở các thị trường phát triển hơn, một nhà đầu tư bất động sản được xem là chuyên nghiệp nếu họ mua mà tính được khả năng nắm giữ tài sản.

Đó là khả năng mà chúng ta có thể trả được gốc và lãi vay, nếu có sử dụng đòn bẩy tài chính. Thông thường, thời gian nắm giữ tài sản sẽ vào khoảng 12-24 tháng.

“Nếu hết năm 2021 mà tình hình vẫn chưa được cải thiện, tôi cho rằng sẽ có vài động thái, lượng bán tăng dần lên. Và trong góc nhìn của tôi, ít nhất cũng phải bắt đầu vào quý 2-2022”, ông Chánh nói.

Thứ ba, theo báo cáo 6 tháng đầu năm của Ngân hàng Nhà nước, dưới ảnh hưởng của Covid-19, tỷ lệ nợ xấu nội bảng của các ngân hàng đang có xu hướng tăng nhẹ, từ 1,69% lên mức 1,78% vào cuối tháng 4/2021.

Tuy nhiên, theo ông Chánh mức tăng này vẫn chưa phản ánh những rủi ro tiềm ẩn mà hệ thống ngân hàng phải đối mặt trong thời gian tới, nghĩa là họ cũng đang kiểm soát được.

Báo cáo tài chính quý 2-2021 của 29 ngân hàng cho thấy, tổng dư nợ xấu của các ngân hàng đến thời điểm ngày 30-6-2021 tăng 4,5% so với cuối năm trước và khối nợ xấu này tương đương 125.000 tỉ đồng.

Điều đó cho thấy, các ngân hàng đang đối mặt với nợ xấu tăng lên do tác động của dịch bệnh. Giai đoạn này họ cũng đang trích lập những dự phòng rủi ro với các khoản nợ xấu này.

“Nếu tình hình được cải thiện vào cuối năm 2021, tôi cho rằng sẽ có những chiều hướng tích cực. Còn nếu tình hình xấu hơn nữa, thì phải mất thêm 2 quý nữa, tức quý 2-2022, mới có thể kết luận được về làn sóng tăng bán”, ông Chánh nói.

Theo ông Chánh, trong bối cảnh này, nhóm nhà đầu tư đang sẵn tiền hoặc các tài sản nhàn rỗi tương đương tiền có thể nhìn thấy sự khó khăn của thị trường bất động sản và chọn thời điểm mua vào với giá rẻ hơn 20-30%, thậm chí là thấp hơn nữa.

“Hiện nay, tôi vẫn chưa nhìn thấy điều đó, hoặc có chỉ là những trường hợp đơn lẻ chứ chưa đại diện cho toàn bộ thị trường”, lãnh đạo Phú Vinh Group cho biết.

Liên quan đến vấn đề nợ xấu, TS. Hiển cho biết, thời gian tới hầu hết các ngân hàng thương mại cho phép giãn trả nợ, trong đó có nợ bất động sản trong 3-6 tháng.

Với người muốn bán, họ được giãn nợ đến 6 tháng nên sẽ có thêm thời gian để “chiến đấu”. Sáu tháng sau, nếu kinh tế phục hồi thì bất động sản của họ có thể không phải giảm giá.

Điều này cũng lý giải vì sao từ giờ đến sắp tới, nợ xấu của các ngân hàng có thể tăng. Vì Ngân hàng Nhà nước đã cho phép các ngân hàng được giãn thu nợ cũ của các khách hàng doanh nghiệp, trong đó có thế chấp bất động sản rất lớn.

Điều này giúp khách hàng không trả nợ đúng hạn vẫn không bị đưa vào nhóm nợ xấu.

Mặt khác, theo ông Hiển, nếu như hết giãn cách, kinh tế phục hồi, 6 tháng đó sẽ đủ để các doanh nghiệp cũng như các nhà đầu tư cá nhân khôi phục lại sản xuất - kinh doanh và có thu nhập để trả nợ ngân hàng. Lúc đó, việc giãn nợ 6 tháng là chiến lược cực kỳ tốt.

“Nói như vậy để thấy rằng người bán trước mắt chưa phải chịu áp lực. Họ vẫn còn công cụ hỗ trợ từ ngân hàng, giãn trả nợ trong 3-6 tháng để chờ đợi”, ông Hiển cho hay.

Dự báo về lực bán trong thời gian tới, ông Hiển cho rằng, đà bán có thể sẽ tăng và người bán chấp nhận giảm giá, thậm chí giảm giá sâu từ 20-30%.

“Khi tôi quan sát ở những thị trường xa, bị thiệt hại nặng về du lịch, ví dụ như Hội An, đã có những bất động sản giảm giá đến 30%, thậm chí hơn. Nhưng họ không rao bán đại trà mà sẽ tìm những người mua có thành ý - tức người thật sự muốn mua, có năng lực mua và chốt mức giảm giá tốt để hai bên có thể gặp nhau”, ông Hiển cho biết.