Câu chuyện tại Khu công nghiệp Phú Tài (tỉnh Bình Định) mới đây là một ví dụ. Chủ đầu tư khu công nghiệp này là Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng Bình Định đã cho Công ty TNHH Đá tự nhiên Bình Định thuê 27.620,7 m2 đất gắn với cơ sở hạ tầng tại khu công nghiệp. Thời hạn thuê tính từ ngày 17/6/2010 đến ngày 31/12/2048.

Năm 2019, bên cho thuê đất đã đâm đơn kiện bên đi thuê để đòi nợ khoản tiền thuê đất, phí bảo dưỡng hạ tầng 1,57 tỷ đồng. Dẫu vậy, người đại diện theo pháp luật và giám đốc Công ty TNHH Đá tự nhiên Bình Định đều vắng mặt mỗi khi được tòa triệu tập.

Cũng trong năm 2019, Đá tự nhiên Bình Định bị Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) khởi kiện đòi thanh toán khoản nợ 128,2 tỷ đồng.

Đến nay, Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Quy Nhơn (Bình Định) đã có quyết định thi hành án.

Theo đó, cơ quan thi hành án xác minh, kê biên để xử lý các tài sản gồm nhà làm việc, nhà ăn ca, nhà nghỉ, nhà vệ sinh, xưởng sản xuất, kho chứa nguyên liệu mà Công ty đã thế chấp cho ngân hàng.

Tình huống oái ăm xảy ra khi chủ đầu tư khu công nghiệp muốn Đá tự nhiên Bình Định phải thanh toán dứt điểm nợ nần mới cho khách mới vào thuê lại. Còn BIDV thì cho rằng, mình có quyền tìm khách mới cho khu nhà xưởng trên.

Đất thuộc quyền quản lý một nơi, nhà xưởng lại ở nẻo khác, thử hỏi có doanh nghiệp nào dám vào thuê mới.

Điều đáng nói là Đá tự nhiên Bình Định cũng được Nhà nước cấp giấy chứng nhận sử dụng đất cho phần diện tích thuê dài hạn trên và dùng nó như một tài sản đảm bảo ở ngân hàng.

Cùng với đà tăng trưởng của nền kinh tế, nhiều khu công nghiệp đã được xây dựng để thu hút các doanh nghiệp đặt nhà máy, cơ sở sản xuất.

Khi doanh nghiệp đi thuê đất phá sản, mất khả năng thanh toán, lập tức phát sinh rắc rối trong việc phân xử quyền lợi giữa chủ đầu tư khu công nghiệp và ngân hàng cho doanh nghiệp vay vốn.

Tương tự trường hợp trên, Công ty Phát triển và khai thác hạ tầng khu công nghiệp Đà Nẵng (Daizico) từng khốn khổ với việc khởi kiện đối tác để chấm dứt hợp đồng thuê đất.

Daizico là chủ đầu tư Khu công nghiệp Hòa Khánh và cho Công TNHH MTV Xây lắp và công nghiệp tàu thủy Miền Trung (Macshinco) thuê 70.000 m2 đất vào năm 2004. Sau nhiều lần thu hồi, diện tích đất còn lại là 39.339,5m2.

Tuy nhiên, tính từ thời điểm thuê tới năm 2017, Macshinco còn nợ Daizico tiền thuê đất và tiền sử dụng hạ tầng là 11,2 tỷ đồng. Daizico đã yêu cầu Macshinco chấm dứt hợp đồng thuê đất và thanh toán hết công nợ.

Macshinco đã sử dụng hơn 7.000 m2 đất xây dựng dự án nhà máy tấm lợp để làm tài sản thế chấp cho khoản vay 515.920,19 USD tại Công ty Tài chính Công nghiệp tàu thủy – VFC.

Việc Daizico chấm dứt hợp đồng thuê đất sẽ ảnh hưởng đến hợp đồng vay vốn này, do đó, Macshinco chỉ đồng ý bàn giao diện tích đất sau khi xử lý xong tài sản trên đất có nhà xưởng. Dùng dằng giữa các bên kéo dài nhiều năm và Daizico phải nhờ tòa án phân xử.

Năm 2018, tòa án thẩm định thực tế và nhận thấy Macshinco không còn hoạt động. Việc Daizico chấm dứt hợp đồng thuê lại là có căn cứ.

Nhưng với phần đất có nhà xưởng mà Macshinco xây dựng, có diện tích hơn 4.000 m2 được sử dụng làm tài sản đảm bảo tại VFC, tòa án phán quyết: Nếu đơn vị nào trúng đấu giá tài sản đảm bảo của VFC thì sẽ được quyền ưu tiên thuê lại phần diện tích trên. Chủ đầu tư và ngân hàng cùng than, việc tìm kiếm doanh nghiệp thuê lại không dễ dàng.

Pháp luật đất đai hiện nay quy định, nếu là đất trả tiền một lần, doanh nghiệp được thế chấp quyền sử dụng đất, còn đất trả tiền hàng năm chỉ được thế chấp tài sản gắn liền trên đất.

Luật sư Nguyễn Thế Truyền, Giám đốc Công ty Luật Thiên Thanh cho biết, quy định như vậy khiến việc xử lý tài sản đảm bảo rất khó khăn, do ngân hàng thường xác định giá trị lợi thế sử dụng đất để cho vay vốn.

Luật sư Nguyễn Minh Thành, Giám đốc Công ty Luật Hà Thành Asia cho biết thêm, thông thường, ngân hàng căn cứ vào hợp đồng thuê đất giữa chủ đầu tư khu công nghiệp với doanh nghiệp và các tài liệu chứng minh tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp gắn liền với đất thuê để cho vay.

“Các dự án khu công nghiệp có quy định danh mục đầu tư đặc thù. Do đó, việc phát mại tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất khu công nghiệp có thể gặp khó khăn do vướng cả về phía chủ đầu tư và việc tìm kiếm khách hàng thuê lại, nhất là các khu công nghiệp hiện nay thường hạn chế các ngành nghề có nguồn thải, có khả năng gây ô nhiễm môi trường, trong khi đó mặt bằng giá thuê đất mới lại cao hơn rất nhiều”, ông Thành nhận xét.