Hiện nay tôi đang có ý định mua căn hộ chung cư để ở. Tuy nhiên, tôi vẫn còn băn khoăn là sau này chung cư giải tỏa hoặc hết hạn sử dụng thì cư dân sẽ được giải quyết quyền lợi ra sao?

Xin chân thành cảm ơn.

lekhaccuong@...

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty Luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, HN trả lời:

Điều 13 Luật Nhà Ở 2005 sửa đổi 2009 quy định:

“1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại Luật này là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu nhà ở thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật.

2. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở không còn hiệu lực pháp lý trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà ở bị tiêu huỷ hoặc bị phá dỡ;

b) Nhà ở bị tịch thu hoặc trưng mua theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Nhà ở được xây dựng trên đất thuê đã hết thời hạn thuê đất mà không được gia hạn thuê tiếp hoặc không được chuyển sang hình thức giao đất để sử dụng ổn định lâu dài;

d) Nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi do cấp không đúng thẩm quyền, người được cấp giấy chứng nhận không đúng đối tượng, nhà ở được ghi trong giấy chứng nhận không đúng với hiện trạng khi cấp giấy hoặc nhà ở xây dựng trong khu vực đã bị cấm xây dựng nhà ở;

đ) Nhà ở có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng đã được cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khác theo quy định của Luật này.”

Khoản 3 Điều 83 Luật Nhà ở 2005 sửa đổi năm 2009 quy định:

“Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ

3. Nhà chung cư cao tầng hết niên hạn sử dụng”.

Như vậy, có thể hiểu nhà chung cư được sử dụng trong một thời hạn nhất định. Thời hạn sử dụng nhà thương mại trong trường hợp này không đồng nhất với thời hạn quyền sử dụng đất.

Trường hợp nhà chung cư thương mại hết thời hạn sử dụng thì phải tiến hành phá dỡ theo quy định của pháp luật.

Về quyền lợi khi nhà chung cư bị phá dỡ

Về trách nhiệm phá dỡ nhà ở, Khoản 3 Điều 84 quy định: Việc phá dỡ nhà chung cư từ hai tầng trở lên và nhà ở khác từ bốn tầng trở lên phải do doanh nghiệp có năng lực về xây dựng thực hiện và phải có phương án phá dỡ cụ thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, trừ trường hợp khẩn cấp.

Về chỗ ở của hộ gia đình, cá nhân khi nhà ở bị phá dỡ, theo Điều 87 quy định:

“1.Chủ sở hữu nhà ở phải tự lo chỗ ở cho mình khi nhà ở bị phá dỡ;

2. Phá dỡ nhà ở thuộc diện giải phóng mặt bằng thì chỗ ở của hộ gia đình, cá nhân được giải quyết theo chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhưng phải bảo đảm nguyên tắc chỗ ở mới của hộ gia đình, cá nhân phải bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ.”

Ngoài ra, Điều 52 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà ở cũng quy định:

“1. Nhà chung cư cũ bị hư hỏng nghiêm trọng, xuống cấp có nguy cơ sập đổ đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dựng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức di chuyển các hộ gia đình đang sống trong nhà chung cư tới địa điểm khác để thực hiện phá dỡ nhà ở đó.

Các hộ gia đình có trách nhiệm di chuyển theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và được hưởng các quyền và lợi ích như đối với trường hợp giải phóng mặt bằng.

2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà thực hiện phá dỡ theo yêu cầu của các chủ sở hữu để xây dựng lại thì phải được hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đó đồng ý. Số chủ sở hữu còn lại không đồng ý phá dỡ thì sẽ bị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cưỡng chế di chuyển và phải chi trả các chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ nhà ở.

Nhà nước có chính sách ưu đãi và khuyến khích đối với trường hợp chủ sở hữu tự nguyện di chuyển đến nơi ở khác (không tái định cư tại chỗ) sau khi xây dựng lại nhà chung cư.

3. Trường hợp nhà chung cư cũ chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại khoản 1 Điều này nhưng các chủ sở hữu có nhu cầu cải tạo nâng cấp hoặc mở rộng thêm diện tích thì phải được hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đó đồng ý. Việc cải tạo nhà chung cư phải phù hợp quy hoạch xây dựng và tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng.

Việc cải tạo nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc xã hội hóa, bảo đảm nơi ở mới phải tốt hơn nơi ở cũ về chất lượng nhà ở và môi trường sống. Nhà nước khuyến khích việc thực hiện cải tạo các khu chung cư cũ đã xuống cấp theo dự án tổng thể đồng bộ về hạ tầng của cả khu vực.”