Bà Dương Thùy Dung.

Bất cập tồn tại

Trước đây, cũng như nhiều quốc gia thuộc địa khác, quy hoạch đô thị thường phục vụ cho mục đích quản lý hơn là mục đích kinh tế. Dù đã trải qua hàng trăm năm, nhưng những dấu ấn của Pháp vẫn còn in đậm tại TP.HCM với những ưu điểm lẫn nhược điểm. Thời gian qua, những quy hoạch tổng thể tại thành phố này đã trở nên lạc hậu trước tốc độ đô thị hóa diễn ra quá nhanh. Một ví dụ điển hình là bản quy hoạch năm 1943 tiên đoán dân số của TP.HCM năm 2000 là 1 triệu người nhưng thực tế dân số đã vượt ngưỡng 5 triệu vào thời điểm đó.

Sự tăng trưởng vượt bậc về dân số là một thách thức lớn, đòi hỏi mỗi thành phố phải có một bản quy hoạch tổng thể mang tính phát triển. Một vài nghiên cứu cho thấy các nước Châu Á thường đưa ra những chính sách trực tiếp đối phó với vấn đề nhưng lại không chú trọng vào nguyên nhân. Như trong trường hợp tắc nghẽn tại khu trung tâm TP.HCM, các nhà quy hoạch thường chọn lời giải bằng việc hạn chế quỹ đất cho nhà ở, thay vì cải thiện đầu tư cơ sở hạ tầng và sử dụng không gian hiệu quả hơn.

Một trong những mục đích của quy hoạch đô thị là để dự báo và cân bằng dân số giữa các khu vực trong thành phố với nhau, từ đó đề ra chính sách phát triển cụ thể cho mỗi khu vực. Theo Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng TP.HCM đến năm 2025, thành phố sẽ có một khu trung tâm tổng hợp, bốn trung tâm cấp khu vực phát triển theo bốn hướng, trong đó Đông và Nam là hai hướng chính, còn Tây – Bắc và Tây – Tây Nam là hai hướng phụ.

Các hướng phát triển của TP.HCM. Nguồn: Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng TPHCM đến năm 2025.

TP.HCM đã chọn hai hướng Đông và Nam làm các hướng phát triển chính và đã có những phát triển đáng kể. Về phía Đông đã có các dự án về cơ sở hạ tầng lớn như hầm Thủ Thiêm, mở rộng xa lộ Hà Nội, xây dựng đại lộ Đông-Tây kết nối với đường cao tốc Long Thành – Dầu Giây và Trung Lương. Hiện nay, tuyến đường sắt đô thị Số 1 cũng đang được xây dựng và kỳ vọng sẽ đóng góp lớn cho sự phát triển của khu Đông thành phố. Theo báo cáo gần đây nhất của CBRE về tác động của tuyến đường sắt đô thị tới thị trường bất động sản, tại các nước phát triển Châu Âu và Mỹ, sự xuất hiện của các tuyến tàu giúp các căn hộ nằm trong phạm vi 200 mét đến trạm điện ngầm có mức giá tăng trung bình từ 2 - 8% so với trước đó.

Tại phía Nam, khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng rộng 750 ha do Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng làm chủ đầu tư đã gặt hái được những thành công đáng kể. Đây được xem là khu đô thị thành công về mặt kiến trúc khi các nhà thiết kế đã khéo léo lợi dụng hệ thống kênh rạch tự nhiên để tạo nên sự tách biệt giữa các khu dân cư với nhau. Hệ thống giao thông quy hoạch dạng bàn cờ, thông thoáng cũng làm giao thông trở nên thuận tiện. Có thể thấy, nhà đầu tư Phú Mỹ Hưng đã tích cực hoàn thiện chất lượng môi trường sống với cơ sở hạ tầng kỹ thuật (đường xá, cầu cống) và cơ sở hạ tầng xã hội (bệnh viện, trường học quốc tế và các trung tâm thương mại) đồng bộ cho cư dân ở đây.

Tăng trưởng nguồn cung căn hộ TP.HCM tại một vài quận trọng điểm. Nguồn: CBRE Việt Nam

Thế nhưng, vì mục tiêu tăng trưởng đơn thuần của dự án, nhiều nhà đầu tư đã đề xuất điều chỉnh quy hoạch, như chuyển chức năng, tăng tầng cao, thay đổi hệ số sử dụng đất, gián tiếp bắt “quy hoạch chạy theo dự án” . Việc làm này gây tác động rất xấu đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và gây khó khăn cho công tác quy hoạch . Điển hình là tình trạng ngập nước trên toàn thành phố trong mùa mưa, một phần là do hệ thống thoát nước không đáp ứng được nhu cầu của mật độ dân số cao tại các khu vực nằm trong trọng tâm quy hoạch, phần khác là do quá trình xây dựng các khu đô thị diễn ra quá nhanh và không được kiểm soát chặt chẽ làm cho hệ thống đường xá bị lún và xuống cấp đáng kể, dẫn đến nạn ngập lụt hằng năm.

Cơ hội từ quy hoạch

Sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và giá cả của nhà đất mỗi khu vực nói riêng chịu tác động nhiều từ việc quy hoạch đô thị. Các nhà đầu tư sẽ đầu tư nhiều hơn nếu thành phố có một quy hoạch tốt, minh bạch và nhất quán. Ngược lại, nếu thành phố có một quy hoạch manh mún và thiếu nhất quán sẽ làm cho việc đầu tư vào bất động sản khá rủi ro.

Nhiều nhà quy hoạch cho rằng TP.HCM chưa hẳn đã có một quy hoạch tốt nhưng vẫn là một thị trường bất động sản hấp dẫn với nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Trong 9 tháng đầu năm 2015, tổng số FDI trong lĩnh vực bất động sản đăng ký đầu tư tại TP.HCM khoảng 1,4 tỷ USD, chiếm khoảng 78,5% tổng số vốn cam kết đầu tư trong lĩnh vực này cả nước.

Giá chào bán trung bình căn hộ trên thị trường sơ cấp (USD/m2). Nguồn: CBRE Việt Nam

Thời gian qua thị trường nhà đất ở TP.HCM cũng có bước phát triển vượt bậc. Thống kê cho thấy trong 5 năm qua, trung bình mỗi năm khu Đông (bao gồm các quận 2, 9, Bình Thạnh và  Thủ Đức) chào bán mới 4.300 căn hộ, còn khu Nam (bao gồm các quận 4, 7, 8 và huyện Nhà Bè) chào bán mới 2.800 căn. Trong khi đó, số lượng căn hộ chào bán mới tại khu Bắc, khu Tây và khu Trung tâm chỉ đạt lần lượt là 2.600, 1.400 và 30 căn.

Trong 2 năm gần đây, khu Đông đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh về giá bán ở phân khúc cao cấp sau một thời gian chững lại do ảnh hưởng của bong bóng bất động sản. Bất động sản khu Đông nở rộ kể từ khi tuyến đường sắt đô thị số 1 được khởi công và tuyến đường cao tốc Long Thanh - Dầu Giây đi vào hoạt động. Trong năm vừa qua, giá bất động sản khu vực này tăng khoảng 6,4%. Bên cạnh đó, rất nhiều dự án khu vực này cũng đang được triển khai xây dựng nhanh chóng.

Tương tự, khu Nam với mô hình đô thị kiểu mẫu Phú Mỹ Hưng cũng chứng kiến sự tăng trưởng về giá bán, với mức tăng khoảng 4,5% trong năm qua. Tuy nhiên, sự phát triển không đồng bộ về cơ sở hạ tầng cũng như khoảng cách di chuyển khá xa đến khu trung tâm và việc tắc đường thường xuyên vào giờ cao điểm khiến cho bất động sản khu Nam kém sôi động hơn khu Đông. Tuy nhiên, trong thời gian gần đây một yếu tố về quy hoạch đã giúp khu Nam bắt đầu sôi động trở lại. Đó là thông tin về việc xây dựng hầm chui trên đường Nguyễn Văn Linh, mở rộng đường Nguyễn Hữu Thọ.

Thực tế cho thấy, những khu vực có quy hoạch tốt, cơ sở hạ tầng đồng bộ và được chú trọng phát triển thường có mặt bằng giá đất và giá căn hộ cao hơn mức giá trung bình trên thị trường. Như vậy, rõ ràng quy hoạch ảnh hưởng rất lớn đến giá cả bất động sản và đây cũng chính là cơ hội cho những nhà đầu tư nhạy bén với các thông tin về quy hoạch. Tuy nhiên, đi kèm với cơ hội bao giờ cũng có những rủi ro nhất định. Việc các nhà đầu tư tập trung nguồn lực đầu tư vào một khu vực nhất định như khu Đông trong thời gian gần đây sẽ khiến nguồn cung của khu vực đó tăng lên nhanh chóng. Như vậy, vì lý do nào đó sự phát triển đô thị theo quy hoạch bị chậm lại, tỷ lệ lấp đầy sẽ bị chậm lại theo, dẫn đến khó khăn cho những nhà đầu tư mua để cho thuê và mua để kiếm lời. Do đó, các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu cơ bất động sản, cần tính toán dòng vốn cũng như những thách thức tiềm ẩn để quyết định vị trí, cũng như phân khúc thị trường mình định đầu tư vào để giảm thiểu rủi ro.