Đề nghị quý báo tư vấn, pháp luật quy định như thế nào về hình thức hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở. (Kim Liên, Ba Đình, Hà Nội)

Trả lời:

Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP (ngày 23/06/2010, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) và Điều 8 Thông tư số 16/2010/TT-BXD (ngày 01/09/2010, của Bộ Xây dựng, quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP), quy định về việc chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới có thể huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo hình thức ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư (sau đây gọi chung là hợp đồng góp vốn) với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở, như sau:

Trường hợp chủ đầu tư (bên huy động vốn) và bên góp vốn (khách hàng) thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở.

Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở. Việc huy động vốn và góp vốn không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để xác nhận. Đồng thời, không được phép huy động vốn quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án thông qua hình thức này.

Trong hợp đồng góp vốn phải thể hiện rõ các nội dung: các bên tham gia; hình thức huy động vốn; số lượng vốn cần huy động; các kỳ huy động vốn; phương thức phân chia lợi nhuận hoặc bằng sản phẩm nhà ở, nếu phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải nêu rõ loại nhà ở, vị trí, diện tích nhà ở được phân chia; thời hạn hoàn trả vốn hoặc bàn giao nhà ở; quyền và nghĩa vụ của hai bên; giải quyết tranh chấp và các thoả thuận khác.

Bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác trong thời gian chưa ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư; nếu người được phân chia nhà ở bị chết thì người được thừa kế sẽ tiếp tục được hưởng quyền được phân chia nhà ở này.

Kể từ ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành (ngày 08/08/2010), trong phạm vi địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở 01 (một) lần với số lượng một nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư); các trường hợp góp vốn còn lại thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu. Các trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định, thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và không được pháp luật công nhận.

LS Phạm Ngọc Minh
Công ty Luật TNHH YouMe, https://youmevietnam.com