Đất ruộng lên đất thổ cư là một hình thức chuyển đổi mục đích sử dụng. Hình thức chuyển đổi này đã được nhà nước quy định khá rõ ràng về mặt pháp luật. Tuy nhiên, không phải tất cả mọi người đều biết về quy định này. Nếu các bạn đang cần thì bài viết này là sự tham khảo đầy đủ nhất dành cho bạn.

Điều kiện để đất ruộng lên đất thổ cư

Theo Điểm d, Khoản 1, Điều 57 của Luật đất đai năm 2013 có quy định khá đầy đủ về việc chuyển đổi mục đích sử dụng của đất ruộng nói riêng và đất nông nghiệp nói chung thành đất thổ cư. Cụ thể thì điều kiện cần và đủ để thực hiện chuyển đổi sẽ là:

• Điều đầu tiên đó là người muốn chuyển đất ruộng lên đất thổ cư phải căn cứ vào vấn đề quy hoạch do UBND huyện lên kế hoạch và được UBND tỉnh phê duyệt. Hiểu một cách chính sách thì thửa đất đó phải thuộc vào quy hoạch của UBND huyện đã được tỉnh phê duyệt về việc chuyển đổi mục đích sử dụng.

Điều kiện để đất ruộng lên đất thổ cư

• Tiếp đến là việc chuyển đổi mục đích sử dụng phải phù hợp với nhu cầu mà người sử dụng đất đang cần.
• Một điều kiện nữa không thể thiếu đó là việc chuyển đổi mục đích sử dụng không ảnh hưởng tới bất cứ bất động sản liền kề nào. Đặc biệt là không trái với các quy định của pháp luật và cũng không ảnh hưởng đến vấn đề lợi ích Quốc gia.

Như vậy, có thể thấy rằng quy định của nhà nước rất rõ ràng đúng không các bạn? Nếu thửa đất của bạn thỏa mãn cả 3 điều kiện trên thì chúng ta có thể tiếp tục tìm hiểu nội dung tiếp theo của bài viết để tiến hành các thủ tục tiếp theo các bạn nhé.

Hồ sơ thực hiện chuyển đổi đất ruộng lên đất thổ cư.

Thực tế, để hoàn thiện được một bộ hồ sơ chuyển đổi đất ruộng lên đất thổ cư cần sự phối hợp của cả hai bên đó là: Người sử dụng đất và phòng tài nguyên và môi trường. Mỗi một bộ phận sẽ có vai trò và trách nhiệm riêng của mình. Cụ thể thì:

Hồ sơ được chuẩn bị do chủ sở hữu.

Thực tế, để có thể làm được bộ hồ sơ này người sử dụng đất hay còn gọi là người sở hữu phải căn cứ vào Khoản 1, Điều 6 của Thông tư 30/2014/TT-BTNMT. Tại đây có quy định đầy đủ về các loại giấy tờ cần thiết có liên quan đó là:

Hồ sơ chuẩn bị để chuyển đổi đất ruộng lên đất thổ cư

• Đầu tiên là đơn đề nghị xin chuyển mục đích sử dụng đất của chủ sở hữu. Đơn này sẽ phải làm theo mẫu 01 được ban hành tại Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
• Tiếp đến là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm bản chính và bản phô tô công chứng được chứng thực tại văn phòng công chứng cấp xã hoặc cũng có thể là cấp huyện .
• Cuối cùng, chủ sở hữu cũng cần chuẩn bị các loại giấy tờ tùy thân của mình là: CMND hoặc thẻ CCCD phô tô công chứng, giấy đăng ký kết hôn, sổ hộ khẩu.

Hồ sơ do phong Tài nguyên Môi trường đệ trình lên Chủ tịch UBND huyện.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ từ người sử dụng đất, phòng Tài nguyên và Môi trường phải có trách nhiệm xác minh và thẩm định tính xác thực của thửa đất. Đồng nghĩa với đó sẽ phải hoàn thiện thêm một số giấy tờ có liên quan khác đó là:

Tờ trình về việc chuyển đổi đất ruộng lên đất thổ cư

• Loại giấy tờ đầu tiên cần có là tài liệu và giấy tờ do người sử dụng đất đã nộp cho Phòng tài nguyên và Môi trường.
• Tiếp đến là giấy trích đo thửa đất đã thẩm định hoặc cũng có thể thay thế bằng trích lục bản đồ của thửa đất đó.
• Không thể thiếu biên bản xác minh thực địa đối với chính thửa đất mà người sử dụng muốn chuyển đổi.
• Tiếp đến là tờ trình và cả dự thảo về quyết định của UBND huyện phê duyệt về việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất ruộng.

Trong trường hợp đất ruộng lên đất thổ cư để phục vụ cho các dự án đầu tư thì cần thêm một số giấy tờ có liên quan khác. Cụ thể là:

• Với những dự án không cần cơ quan nhà nước xét duyệt hoặc những dự án không cần giấy chứng nhận đầu tư thì chỉ cần nộp 1 bản sao của bản thuyết minh đối với chính dự án mình muốn đầu tư.
• Đối với những dự án cần phải lập dự án đầu tư thì cần phải có báo cáo kinh tế, kỹ thuật đối với chính tổ chức đang sử dụng.
• Cuối cùng là không thể thiếu văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất có xác nhận của chính quyền địa phương mà người đó đang ở.

Quy định về các khoản phí, thuế cần phải thực hiện khi chuyển đổi đất ruộng lên đất thổ cư.

Đây là một quy định bất di, bất dịch không thể thiếu mà người sử dụng đất muốn chuyển đổi đất ruộng lên đất thổ cư cần phải thực hiện một cách đầy đủ. Nếu bạn cần thông tin có thể tham khảo tại Điều 5 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP và Điều 4 của Thông tư 76/2014/TT-BTC. Cụ thể, các khoản thuế và lệ phí cần phải nộp đó là:

Trường hợp người sử dụng đất là một tổ chức kinh tế xã hội.

Đa số các trường hợp tổ chức kinh tế xã hội sẽ phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo đúng giá đất ở trên thị trường và cụ thể mức phí đó được tính cho các trường hợp sau:

Tiền thuế chuyển đổi đất ruộng lên đất thổ cư

• Đầu tiên là đất nông nghiệp chuyển thành đất ở không thu tiền sử dụng đất.
• Trường hợp tiếp theo là đất nông nghiệp chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất có trả thuế hàng năm sang hình thức giao đất.
• Đối với tổ chức thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất ruộng thành đất ở theo dự án đầu tư đã được nhà nước phê duyệt.
• Nộp tiền chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo đúng thời gian sử dụng đất có ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Nộp tiền sử dụng đất khi đã trừ đi số tiền thuê đất mà người khi sử dụng đất đã nộp tại thời điểm thuê đất ban đầu.

Trường hợp người sử dụng đất là cá nhân hoặc hộ gia đình.

Đối với trường hợp này sẽ nộp 50% giá trị về mức độ chênh lệch giữa tiền sử dụng đất ở với đất nông nghiệp. Cụ thể:

• Trường hợp chuyển từ đất vườn, đất áo ở cùng một thửa với đất có nhà mà người sử dụng đất đang ở.
• Trương hợp nữa đó là nhà nước giao đất cho cá nhân, hộ gia đình theo hạn mức, không thu tiền sử dụng đất. Trường hợp này áp dụng cho đất nông nghiệp và bao gồm cả đất ruộng.

Ngoài những khoản tiền trên thì người sử dụng đất cần phải nộp thêm một số khoản lệ phí khác đó là:

• Lệ phí để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Khoản phí này được quy định rất rõ ràng tại Khoản 2, Điều 5 của Thông tư 250/2016/TT-BTC. Mức phí này sẽ áp dụng đối với từng địa phương.

Lệ phí để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Tiếp đến là lệ phí đo đạc: Đây là mức phí do Hội đồng nhân cấp cấp tỉnh tại các địa phương quy định khi thực hiện chuyển đổi đất ruộng lên đất thổ cư. Về mặt pháp lý thì chúng cũng có giá trị giống như mức lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Nhà nước quy định.

Như vậy, có thể thấy rằng việc chuyển đổi đất ruộng lên đất thổ cư cũng không hề đơn giản như mọi người vẫn tưởng. Để có thể hoàn thành được công việc này thì chúng ta cần phải tiến hành theo một quy trình cụ thể đã được Nhà nước đã quy định rất rõ ràng và cụ thể. Hy vọng, bài viết đã giúp được các bạn giải quyết được triệt để vấn đề mà các bạn đang gặp phải.