Theo đó, trung tâm TP sẽ có 5 phân khu. Trong đó phân khu 1 (khu lõi trung tâm thương mại, tài chính) nằm trong ranh giới Q.1, phía bắc và phía đông giáp đường Tôn Đức Thắng, phía tây giáp đường Lê Lai và Lê Thánh Tôn, phía nam giáp đường Phạm Ngũ Lão và Hàm Nghi, có diện tích khoảng 92,3 ha. Đường Lê Lợi, Nguyễn Huệ sẽ bị kiểm soát chặt chẽ công trình xây dựng theo hướng chuyển đổi dần thành khu mua sắm (tuyến đi bộ, cấm xe hơi và xe gắn máy, chỉ cho phép phương tiện vận tải công cộng và người đi bộ).

Phân khu 2 (khu trung tâm văn hóa, lịch sử) nằm trong ranh giới Q.1, có diện tích khoảng 212,2 ha. Phía bắc giáp rạch Thị Nghè và đường Hoàng Sa, phía tây giáp đường Nguyễn Thị Minh Khai, phía nam giáp đường Cống Quỳnh, phía đông giáp đường Lê Lai và Lê Thánh Tôn. Quy hoạch xây dựng mật độ thấp, bao gồm công viên, trường học, công trình văn hóa, hành chính, tôn giáo và bệnh viện. Do đường Nguyễn Thị Minh Khai là tuyến chính với lộ giới lớn nên cho phép xây dựng phát triển mật độ cao với chức năng phức hợp. Ở những khu khác sẽ bố trí công trình mật độ vừa hoặc thấp tầng với chức năng chính là hành chính và phức hợp. Một phần khu vực đường Cách Mạng Tháng Tám hiện đô thị hóa khá dày đặc với chức năng văn phòng, cửa hàng, dân cư... có tiềm năng phát triển khối lượng cao hơn nhờ vào việc cải tạo đô thị hiện hữu.

Đường Lê Lợi, Nguyễn Huệ sẽ là khu mua sắm, tuyến đi bộ, cấm xe hơi và xe gắn máy - Ảnh: D.Đ.Minh

Phân khu 3 (khu bờ tây sông Sài Gòn) thuộc một phần quận 1, 4 và Bình Thạnh, có diện tích 274,8 ha. Tận dụng ưu thế bờ sông, hình thành dải công viên văn hóa, giải trí và không gian công cộng dọc bờ sông từ cầu Sài Gòn đến cầu Tân Thuận. Khu vực bờ tây sông Sài Gòn sẽ phát triển cao tầng với mật độ xây dựng thấp.

Phân khu 4 (khu thấp tầng) một phần thuộc Q.1 và Q.3, có diện tích 232,3 ha do có nhiều biệt thự từ thời Pháp nên chiều cao và mật độ xây dựng được kiểm soát ở mức độ thấp hoặc vừa phải. Đặc biệt ở phía tây khu vực đường Võ Thị Sáu, Cách Mạng Tháng Tám còn nhiều biệt thự cổ, chiều cao sẽ được kiểm soát chặt chẽ nhằm giữ được không gian thấp tầng.

Phân khu 5 (khu lân cận lõi trung tâm) thuộc một phần Q.1 và Q.4 có diện tích 117,5 ha sẽ cho phép phát triển công trình cao tầng ở các vị trí gần với nhà ga Bến Thành, dọc đường Hàm Nghi, kênh Bến Nghé và đoạn nối dài của đường Nguyễn Thái Học sang quận 4, với chức năng văn phòng và thương mại. Đặc biệt, với các ô phố gần nhà ga Bến Thành, nơi tập trung 4 tuyến UMRT, xe buýt sẽ cho phép chiều cao tối đa công trình hơn 200 m.

Theo ông Trương Trung Kiên, Trưởng phòng Quản lý quy hoạch khu trung tâm - Sở QH-KT TP, hệ số sử dụng đất của khu trung tâm là 3,80 chưa tính đất công viên, chiều cao tối đa 230 m và mật độ xây dựng từ 3 - 80%. Đồ án sẽ đảm bảo các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của từng lô đất, từng công trình theo đúng quy định. Nghiêm cấm tiến hành đầu tư xây dựng bằng cách giả định hoặc áp dụng các chỉ tiêu trên cho toàn ô phố.

Phó giám đốc Sở QH-KT Hồ Quang Toàn cũng khẳng định sẽ không có chuyện xem xét, thương lượng để quyết định hệ số sử dụng đất của một số dự án như trước đây khi Sở đang trình UBND TP phê duyệt thiết kế đô thị đến từng ô phố trong khu trung tâm. Tuy nhiên, công trình xây dựng sẽ được cộng thêm hệ số sử dụng đất nếu đáp ứng 6 tiêu chí: cải tạo chỉnh trang đô thị, tạo ra không gian mở trong đô thị (ví dụ: trừ đất làm quảng trường, công viên...), có yếu tố bảo tồn những công trình hiện hữu cần bảo tồn, xây dựng thân thiện với môi trường bằng việc sử dụng các vật liệu xanh, tiếp cận kết nối trực tiếp với giao thông công cộng như hệ thống metro và xe điện ngầm, hình thành công viên trong khuôn viên dự án.