Phương pháp nào hữu hiệu?

Sở Xây dựng TPHCM vừa có dự thảo Quyết định cơ chế quản lý nhà chung cư. Theo đó, không nhất thiết phải ban hành khung phí dịch vụ cứng nhắc tại các căn hộ mà nên căn cứ theo thỏa thuận giữa các bên. Cụ thể, giá dịch vụ ở các tòa chung cư chỉ quy định chung, không nên đưa ra cụ thể mức trần hay sàn.

Nguyên tắc xác định chi phí là tính đúng, tính đủ các khoản chi, lợi nhuận ở mức hợp lý để quản lý vận hành tòa nhà. Cách xác định phí dựa trên hợp đồng thỏa thuận giữa bên cung cấp dịch vụ (đơn vị quản lý vận hành tòa nhà) và bên sử dụng dịch vụ (ban quản trị nhà chung cư).

Việc chọn công ty quản lý vận hành nhà chung cư phụ thuộc vào nguồn vốn đầu tư dự án. Nếu tòa nhà đầu tư bằng vốn ngân sách, người quyết định đầu tư được chỉ định. Với những chung cư được đầu tư bằng vốn tư nhân, chủ đầu tư tự tổ chức quản lý trong thời gian chưa thành lập ban quản trị.

Sau khi ban quản trị được thành lập, cư dân sẽ biểu quyết việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành, bảo trì tòa nhà thông qua hội nghị công khai.

Trong khi đó, sau thời điểm mức giá trần dịch vụ chung cư hết hiệu lực vào ngày 31-3-2013, Sở Xây dựng Hà Nội dự kiến công bố khung giá dịch vụ chung cư. Theo đó, công bố định mức phần việc quản lý và đơn giá kèm theo định mức đó để chủ đầu tư và người dân tự thỏa thuận.

Thí dụ, trong định mức 1 ngày quét nhà 1 lần là 2.000 đồng, nhưng muốn nhà sạch hơn, phải quét 3 lần, giá tiền sẽ là 6.000 đồng. Tương tự, các dịch vụ khác như lau kính, gửi xe... cũng sẽ có đơn giá kèm theo.

Nếu thu nhập người dân trong tòa nhà không cao, ban quản trị sẽ đề xuất những dịch vụ vừa phải, thiết yếu, hết bao nhiêu tiền, người dân đóng góp vào. Khi có tranh chấp, Nhà nước đưa ra đơn giá và dự toán của các phần việc vận hành tòa nhà. Nếu chủ đầu tư thu vượt đơn giá, sẽ bị phạt theo quy định.

Bài “sát hạch” thực tế?

Có thể nói, việc tranh chấp ở các tòa nhà chung cư đang khiến Hà Nội và TPHCM phải “lao tâm khổ tứ” tìm phương cách giải quyết. Tại TPHCM mức phí quản lý nhà chung cư đa dạng và tranh chấp liên quan đến phí dịch vụ thường xuyên xảy ra.

Còn tại Hà Nội, dù quản lý khá chặt, đã có giá trần, nhưng việc cư dân biểu tình hay chủ đầu tư cắt điện, nước vẫn xảy ra như cơm bữa. Mới đây nhất, tại chung cư Golden Westlake lại “dậy sóng” khi chủ đầu tư đóng cửa hầm xe do cư dân không chấp nhận mức giá 2,5 triệu đồng/tháng để đỗ xe ô tô.

Vì vậy, việc 2 thành phố lớn dự định áp dụng 2 chính sách trái ngược đang làm nhiều người băn khoăn. Một số ý kiến cho rằng, nếu “thả nổi” cho người dân và chủ đầu tư tự giải quyết với nhau, chắc chắn xung đột sẽ khó tránh khỏi và người dân tiếp tục bị chủ đầu tư ép giá.

Nhưng nếu quản lý chung cư bằng giá trần hay khung giá cũng chưa chắc đã ổn, bởi kinh nghiệm của Hà Nội cho thấy dù đã áp một mức “cứng” như giá trần, việc kiện tụng vẫn xảy ra triền miên khi chủ đầu tư và người dân không chấp nhận mức giá mà cả 2 bên đề nghị.

Mặt khác, như Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Quốc Tuấn thừa nhận, trong vấn đề quản lý chung cư, không nên giữ quan điểm bao cấp. “Việc Nhà nước bỏ tiền để bù cho chi phí quản lý chung cư là chưa hợp lý” - ông Tuấn nói.

Một cuộc họp giải quyết tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư.

Các doanh nghiệp ở 2 thành phố cũng có những nhìn nhận trái chiều về vấn đề này. Ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành (TPHCM), cho biết hiện TPHCM không quy định giá dịch vụ nhà chung cư, nhưng Đất Lành lại mong muốn có một khung giá dịch vụ.

Khung giá này không mang tính bắt buộc mà chỉ định hướng, giá cuối cùng do ban quản trị tòa nhà quyết định. Bởi nếu không có giá định hướng, người dân và doanh nghiệp không biết lấy mốc giá nào để xác định.

Trong khi đó, một doanh nghiệp tại phía Bắc, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc CTCP Dầu khí Toàn Cầu, lại cho rằng sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng hoàn toàn thực hiện được, không cần một khung giá cụ thể, bởi việc phân loại chung cư hiện nay rất lộn xộn, mỗi chung cư có một mức riêng, không thể xác định được chung cư loại A, B, C, D để ra được mức giá cụ thể.

Ông Hiệp cho biết mức phí dịch vụ mà công ty áp dụng cho chung cư tại đường La Thành năm 2012 là 6.000 đồng/m². Công ty đã lấy 4 tầng văn phòng để "cõng" bớt chi phí cho phần căn hộ và không đặt mục tiêu lợi nhuận đối với dịch vụ quản lý chung cư.

Trên thực tế, mối quan hệ “cơm không lành, canh không ngọt” giữa cư dân sống và chủ đầu tư ở các chung cư xuất phát từ việc 2 bên không có niềm tin vào nhau. Cư dân cho rằng mức thu quá cao nhưng chủ đầu tư không giải trình được vì sao, không dám công khai, minh bạch thông tin, thậm chí không hợp tác để thành lập ban quản trị.

Chủ đầu tư thì cho rằng cư dân muốn có dịch vụ cao nhưng lại không chấp nhận chi trả tiền nhiều. Theo nhiều chuyên gia, nếu Hà Nội và TPHCM áp dụng 2 phương án tính phí chung cư trái ngược cùng lúc, chỉ 6 tháng, hoặc 1 năm sau sẽ ngã ngũ phương án nào là khả thi trong việc quản lý chung cư.