Nhìn chung, có ba chiến lược phổ biến để đầu tư vào thị trường nhà ở chung cư.

Mua lại và vận hành: Với chiến lược này, một nhà đầu tư mua một bất động sản của của loại hình trên đã ở trong tình trạng tốt và thu được lợi nhuận. Có rất ít việc phải làm ngoài việc thực hiện các biện pháp quản lý chặt chẽ và giám sát việc thu tiền cho thuê hàng tháng. Đây là một chiến lược có rủi ro tương đối thấp và có xu hướng mang lại lợi nhuận ổn định theo thời gian.

Cải tạo dự án yếu kém: Đây là chiến lược hoàn toàn ngược lại với chiến lược lợi nhuận. Người mua tích cực tìm kiếm các bất động sản đang xuống cấp, trong tình trạng tài chính không tốt hoặc quản lý kém. Thông qua sự kết hợp giữa đầu tư tài chính và khả năng vận hành, họ đưa bất động sản trở lại, đáp ứng tiêu chuẩn thị trường và tính giá thuê theo thị trường. Đây là một chiến lược rủi ro cao, hoặc mang lại lợi nhuận bùng nổ hoặc dẫn đến tình trạng phá sản.

Gia tăng giá trị: Chiến lược gia tăng giá trị nằm ở giữa chiến lược lợi nhuận và chiến lược tuyệt vọng về mặt rủi ro. Nhà đầu tư trong chiến lược này là người tìm kiếm một bất động sản tốt với giá thuê thấp hơn thị trường ở một vị trí tốt đang cần sửa chữa hoặc cải tạo tương đối nhỏ.

Thông qua sự kết hợp giữa cải tạo cơ sở vật chất và hoạt động quản lý hiệu quả, họ có thể “gia tăng giá trị” cho bất động sản theo thời gian. Thông thường, chiến lược này mang lại lợi nhuận dưới hình thức thu nhập lẫn hình thức tăng trị giá vốn.

Trong 3 chiến lược trên, chiến lược gia tăng giá trị đang được nhiều nhà đầu tư yêu thích hơn cả. Một trong những khó khăn khi sử dụng chiến lược này là phải quyết định được chính xác những gì cần sửa chữa và cải tạo.

Câu hỏi mà tất cả các nhà đầu tư mong muốn gia tăng giá trị bất động sản của mình phải tự hỏi là: “Nên bổ sung những tiện ích nào để mang lại nhiều lợi nhuận nhất?”. Nói cách khác, cần cải tạo điều gì trong ngôi nhà để có thể tăng tiền thuê lên nhiều nhất và bù đắp chi phí? Câu trả lời nằm ở hệ thống tiện ích.

Tiện ích căn hộ và tiện ích cộng đồng

Khi cân nhắc những yếu tố cần cải tạo hoặc bổ sung nào sẽ mang lại nhiều giá trị nhất, bạn nên chia chúng thành hai nhóm: tiện ích căn hộ và tiện ích cộng đồng. Tiện ích căn hộ là các hạng mục hoặc nội thất hoàn thiện được thêm vào từng căn hộ/phòng của một chủ sở hữu, trong khi tiện ích cộng đồng là các hạng mục được thêm vào để mang lại lợi ích chung cho tất cả cư dân. Cả hai hình thức này đều mang lại mức giá cho thuê cao hơn.

Ở cấp độ căn hộ, máy giặt và máy sấy quần áo cho đến nay là tiện ích phổ biến nhất mà chủ sở hữu chọn để nâng cấp, tiếp theo là các thiết bị cao cấp (đặc biệt trong nhà bếp), sàn gỗ cứng, đèn chiếu sáng và các thiết bị tiết kiệm năng lượng. Mỗi phương án trong số này đều có cơ hội cho chủ đầu tư tăng giá thuê, vì người thuê sẵn sàng trả phí thuê cho chúng. Trong một cuộc khảo sát tại Mỹ, 49% khách thuê cho biết họ sẽ sẵn sàng trả thêm mức phí 75 đô la Mỹ mỗi tháng (trung bình) cho sàn gỗ cứng, trong khi 41% sẵn sàng trả thêm 50 đô la mỗi tháng cho ban công, và 39% sẵn sàng trả thêm 30 đô la mỗi tháng cho mặt bàn bằng đá granit. Khi mức giá thuê này được nhân lên trong nhiều căn hộ và nhiều năm, lợi nhuận của nhà đầu tư có thể tăng lên đáng kể.

Ở cấp độ cộng đồng, câu chuyện giống nhau ở chỗ có một số tiện ích mà người thuê sẵn sàng trả phí và một số thì không. Theo báo cáo, máy tập thể dục và các tiện ích liên quan đến sức khỏe là những yếu tố hàng đầu mà người thuê sẵn sàng chi trả nhiều hơn. Trên thực tế, 46% người được hỏi tại Mỹ cho biết họ sẽ trả phí cho các lớp thể dục trong khu dân cư, trong khi 42% cho biết họ sẽ trả phí nếu có đường dành cho người đi bộ và đường có thể chạy thể dục. Giá thuê thực tế cho các tiện ích thể thao thay đổi theo thành phố. Những người trả lời khảo sát về các tiện ích cộng đồng phổ biến khác cho biết họ sẽ trả thêm tiền để sử dụng các khu vực thân thiện với vật nuôi và không gian làm việc chung, một tính năng ngày càng phổ biến trong đại dịch Covid-19.

Phân tích chi phí và lợi nhuận của các tiện ích

Việc bổ sung bất kỳ tiện ích nào đều làm gia tăng chi phí đối với chủ đầu tư, vì vậy điều quan trọng là phải hiểu mối quan hệ giữa chi phí của tiện ích và lợi nhuận tiềm năng thu được từ nó, nghĩa là phí cho thuê.

Nguyên tắc chung trong đầu tư kinh doanh là chi phí vốn liên quan đến tiện ích phải được thu hồi trong vòng 36 tháng thông qua việc tăng giá thuê.

Giả sử bạn triển khai chiến lược gia tăng giá trị và có kế hoạch thực hiện các cải tạo/bổ sung sau cho từng căn hộ: thiết bị mới, sàn gỗ cứng, nâng cấp hệ thống chiếu sáng, bàn, máy giặt/máy sấy quần áo, quạt trần và thùng rác. Tổng chi phí là 7.946 đô la Mỹ cho mỗi căn hộ. Để thu hồi lại chi phí này trong vòng 36 tháng, tiền thuê căn hộ được cải tạo sẽ cần tăng ít nhất 221 đô la Mỹ mỗi tháng (7.946 đô la Mỹ chia cho 36 tháng). Tuy nhiên, đây không phải phương án duy nhất. Việc tăng giá thuê này phụ thuộc vào từng khu vực, có nghĩa là giá thuê sau cải tạo phải phù hợp ở thị trường ở nơi đó.

Kết luận

Quyết định những tiện ích nào để bổ sung vào các dự án chung cư phụ thuộc vào nhu cầu của khách thuê, động lực thị trường tại từng khu vực, và mức phí cho thuê có thể tăng lên với mỗi tiện ích bổ sung. Để đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách thuê tiềm năng, trước hết hãy đầu tư thời gian vào nghiên cứu thị trường và sau đó đưa ra lựa chọn một cách khôn ngoan dựa theo thực tế của từng thị trường cụ thể.