Bốn "khe cửa hẹp" đã được mở ra cho tín dụng bất động sản (BĐS), nhưng muốn qua được thì phải "khéo lách". Theo một số chuyên gia, có lợi nhất trong việc này là các ngân hàng thương mại…
Việc ngày 14-11 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) có Văn bản 8844/NHNN-CSTT cho phép loại trừ 4 nhóm đối tượng vay liên quan đến BĐS ra khỏi dư nợ cho vay phi sản xuất, được đánh giá là tín hiệu tích cực giữa lúc thị trường gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, động thái khẽ "mở van" này chỉ hợp với những doanh nghiệp khéo "lách" có quan hệ tốt với ngân hàng, và đặc biệt cơ chế này sẽ giúp các ngân hàng thương mại thoát hiểm dưới sức ép giảm tỉ trọng dư nợ tín dụng về 16% khi thời hạn chỉ còn hơn 1 tháng nữa.Tín hiệu đáng mừng cho BĐS
Đây chính là việc cho phép loại trừ 4 nhóm nhu cầu vay thuộc lĩnh vực BĐS ra khỏi "rổ" tín dụng phi sản xuất mà lâu nay đã bị ngừng vì mục tiêu giảm tỉ trọng trong tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng. Bốn nhóm nhu cầu này gồm: Thứ nhất, nhu cầu vốn để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công của khách hàng vay; thứ hai, xây dựng nhà để bán, cho thuê cho người thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; thứ ba, xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp nhưng không thu tiền thuê nhà hoặc thu tiền thuê với giá thuê không vượt quá mức giá cho thuê nhà ở do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành mà chi phí xây dựng nhà ở hoặc chi phí tiền thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp; thứ tư, xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 1-1-2012 theo nội dung hợp đồng trong hoạt động xây dựng giữa chủ đầu tư và nhà thầu, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê tài sản.
Theo đánh giá của một số cán bộ ngân hàng chuyên trách tín dụng BĐS, việc mở "van" tín dụng trên tuy mới ở mức cầm chừng nhưng có nhiều ý nghĩa cả cho ngân hàng, doanh nghiệp kinh doanh BĐS và những cá nhân có nhu cầu thực sự về nhà ở. Ví dụ, ở nhóm thứ nhất, việc cho vay trở lại đối với một số nhu cầu vốn để phục vụ tiêu dùng, bao gồm nhu cầu vốn để: sửa chữa nhà và mua nhà để ở với nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công của người vay. Đây là những nhu cầu thiết thực và chính đáng, nhưng thời gian qua, các ngân hàng chỉ dám cho vay nhỏ giọt thậm chí "đóng băng" loại tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu nói trên. Không ít cán bộ, công chức nghe tin tín dụng BĐS được nới lỏng đã khấp khởi mừng. Anh Đỗ Thủy, cán bộ Cục Hàng hải Việt Nam cho biết: Thời gian qua, do có được một khoản tiền, vợ chồng anh định vay thêm ngân hàng để mua nhà để thoát khỏi cảnh ở trọ, nhưng nguồn tín dụng này bị ngừng từ hơn nửa năm qua mà với thu nhập hiện tại phải mất 10 năm, 20 năm, thậm chí lâu hơn nữa mới có thể có một chỗ ở thuộc sở hữu riêng. Nay cơ hội tìm vốn ở ngân hàng đã được mở trở lại, mơ ước mua nhà của vợ chồng anh Thủy đã có thể thành hiện thực…
Nhìn chung việc mở “van” tín dụng cho 4 nhóm vay trên tuy không thể tạo ra hiệu ứng vực dậy toàn thị trường, nhưng có ý nghĩa tiếp sức cho một số dự án BĐS "bước" tiếp, tạo hiệu ứng dây chuyền tích cực đối với các hoạt động phụ trợ như sản xuất nguyên vật liệu, tạo thêm công ăn việc làm cho công nhân, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Nhiều dự án BĐS dở dang đang khát vốn
Nhưng, phải "khéo lách" và…
Không thể phủ nhận, động thái trên của NHNN là tín hiệu tích cực, tuy nhiên theo đánh giá của một số chuyên gia và giới doanh nghiệp địa ốc, nếu việc mở "van" tín dụng cho BĐS chỉ bằng một văn bản đơn thuần như vậy sẽ không dễ để các doanh nghiệp, người dân tiếp cận được khoản vốn vay này. Tổng GĐ Cty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, ông Đoàn Chí Thanh đánh giá, trong lúc thị trường bế tắc như hiện nay thì việc nới lỏng tín dụng với BĐS thực sự là tín hiệu vui. Nhưng, vì thời gian "mở cửa" quá ngắn kèm quy định quá khắt khe, nên nếu doanh nghiệp nào không khéo "lách" sẽ khó qua được các "khe cửa hẹp" này. Cụ thể, NHNN chỉ cho vay đối với nhóm các dự án phát triển nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 1-1-2012 (căn cứ theo nội dung hợp đồng xây dựng giữa chủ đầu tư và nhà thầu để tính). Nhóm này sẽ được cho vay để tiếp tục hoàn thiện. Thực ra những dự án này, khối lượng công việc đã gần như hoàn thiện, vậy thì liệu họ có nhu cầu để vay tiền hay không khi thời gian thì chỉ còn chưa tới 2 tháng nữa? Và nếu họ vẫn vay thì có khi lại mượn danh dự án sắp hoàn thiện này để vay vốn phục vụ cho dự án khác và để ngăn chặn việc này cần một cơ chế giám sát rất phức tạp với những tiêu chí rắc rối, rất dễ nảy sinh tiêu cực. Một ý kiến khác từ giới kinh doanh BĐS cũng đề nghị: Những dự án đang dở dang là các dự án có nhu cầu cấp thiết nhất về vốn. Nếu đã “mở” thì NHNN nên thoáng hơn, nên cho vay đối với những dự án đã triển khai được 50 - 70% khối lượng công việc, hoặc đối với các dự án có kế hoạch giao nhà cho khách hàng trong vòng 12 tháng tới.
Theo TS. Lê Thẩm Dương, Trưởng khoa Quản trị và Kinh doanh (Đại học Ngân hàng TP HCM) thì đối tượng "được" nhất từ việc nới "van tín dụng" BĐS chính là các ngân hàng thương mại. "Khi mở cửa cho 4 nhóm nhu cầu vay đó, tôi nghĩ con số 16% tỉ trọng tín dụng phi sản xuất vào cuối năm nay chắc sẽ đẹp và tròn trịa, có những ngân hàng sẽ về đích đúng hẹn…." - TS. Lê Thẩm Dương phân tích. Cách nhìn nhận của TS. Lê Thẩm Dương rất có cơ sở, bởi những ngày gần đây, lãi suất thị trường liên ngân hàng ở một số giao dịch lên tới trên 20%/năm, báo hiệu mùa căng thẳng thanh khoản đang ập tới cửa các ngân hàng. Căng thẳng thanh khoản cuối năm được coi là căn bệnh kinh niên của nền kinh tế. Chúng được dồn tích ở hai thời điểm gần nhau là cuối năm dương lịch và cuối năm âm lịch. Sở dĩ như vậy là thời điểm này nhu cầu tích trữ hàng hóa, các giao dịch thanh toán, rút tiền, vay thêm, thực hiện cam kết thanh toán hợp đồng... có tần suất cao nhất trong năm. Vậy, ở thời điểm này, khi các ngân hàng đang căng như dây đàn vì thanh khoản, tức là thiếu nguồn vốn khả dụng thì lấy đâu ra tín dụng cho BĐS qua "4 khe cửa" nói trên? Thế nên, dễ hiểu khi có người nghi ngại rằng từ cơ chế "mở" này sẽ có một số khoản vay trong "rổ" tín dụng phi sản xuất được đảo và chuyển hóa qua "4 khe cửa hẹp" kia để chỉ tiêu 16% tỉ trọng tín dụng phi sản xuất mà Chính phủ đề ra cho các ngân hàng thương mại sẽ cán đích tròn trịa.
Không thể phủ nhận, động thái trên của NHNN là tín hiệu tích cực, tuy nhiên theo đánh giá của một số chuyên gia và giới doanh nghiệp địa ốc, nếu việc mở "van" tín dụng cho BĐS chỉ bằng một văn bản đơn thuần như vậy sẽ không dễ để các doanh nghiệp, người dân tiếp cận được khoản vốn vay này. Tổng GĐ Cty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, ông Đoàn Chí Thanh đánh giá, trong lúc thị trường bế tắc như hiện nay thì việc nới lỏng tín dụng với BĐS thực sự là tín hiệu vui. Nhưng, vì thời gian "mở cửa" quá ngắn kèm quy định quá khắt khe, nên nếu doanh nghiệp nào không khéo "lách" sẽ khó qua được các "khe cửa hẹp" này. Cụ thể, NHNN chỉ cho vay đối với nhóm các dự án phát triển nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 1-1-2012 (căn cứ theo nội dung hợp đồng xây dựng giữa chủ đầu tư và nhà thầu để tính). Nhóm này sẽ được cho vay để tiếp tục hoàn thiện. Thực ra những dự án này, khối lượng công việc đã gần như hoàn thiện, vậy thì liệu họ có nhu cầu để vay tiền hay không khi thời gian thì chỉ còn chưa tới 2 tháng nữa? Và nếu họ vẫn vay thì có khi lại mượn danh dự án sắp hoàn thiện này để vay vốn phục vụ cho dự án khác và để ngăn chặn việc này cần một cơ chế giám sát rất phức tạp với những tiêu chí rắc rối, rất dễ nảy sinh tiêu cực. Một ý kiến khác từ giới kinh doanh BĐS cũng đề nghị: Những dự án đang dở dang là các dự án có nhu cầu cấp thiết nhất về vốn. Nếu đã “mở” thì NHNN nên thoáng hơn, nên cho vay đối với những dự án đã triển khai được 50 - 70% khối lượng công việc, hoặc đối với các dự án có kế hoạch giao nhà cho khách hàng trong vòng 12 tháng tới.
Theo TS. Lê Thẩm Dương, Trưởng khoa Quản trị và Kinh doanh (Đại học Ngân hàng TP HCM) thì đối tượng "được" nhất từ việc nới "van tín dụng" BĐS chính là các ngân hàng thương mại. "Khi mở cửa cho 4 nhóm nhu cầu vay đó, tôi nghĩ con số 16% tỉ trọng tín dụng phi sản xuất vào cuối năm nay chắc sẽ đẹp và tròn trịa, có những ngân hàng sẽ về đích đúng hẹn…." - TS. Lê Thẩm Dương phân tích. Cách nhìn nhận của TS. Lê Thẩm Dương rất có cơ sở, bởi những ngày gần đây, lãi suất thị trường liên ngân hàng ở một số giao dịch lên tới trên 20%/năm, báo hiệu mùa căng thẳng thanh khoản đang ập tới cửa các ngân hàng. Căng thẳng thanh khoản cuối năm được coi là căn bệnh kinh niên của nền kinh tế. Chúng được dồn tích ở hai thời điểm gần nhau là cuối năm dương lịch và cuối năm âm lịch. Sở dĩ như vậy là thời điểm này nhu cầu tích trữ hàng hóa, các giao dịch thanh toán, rút tiền, vay thêm, thực hiện cam kết thanh toán hợp đồng... có tần suất cao nhất trong năm. Vậy, ở thời điểm này, khi các ngân hàng đang căng như dây đàn vì thanh khoản, tức là thiếu nguồn vốn khả dụng thì lấy đâu ra tín dụng cho BĐS qua "4 khe cửa" nói trên? Thế nên, dễ hiểu khi có người nghi ngại rằng từ cơ chế "mở" này sẽ có một số khoản vay trong "rổ" tín dụng phi sản xuất được đảo và chuyển hóa qua "4 khe cửa hẹp" kia để chỉ tiêu 16% tỉ trọng tín dụng phi sản xuất mà Chính phủ đề ra cho các ngân hàng thương mại sẽ cán đích tròn trịa.
- Quý khách tham khảo thêm các chuyên mục khác của X HOME:
.jpg)
