Để thu hút khách hàng cuối năm, nhiều dự án đất nền vùng ven lại tiếp tục tung chiêu cam kết lợi nhuận, cam kết mua lại. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo người mua cần xem xét tính pháp lý của đất dự án hơn là những cam kết mật ngọt của doanh nghiệp.

Dẫn dụ với chiêu mua lại lợi nhuận cao

Ông Nguyễn Thông (quận 12, TP.HCM) cho biết thời gian này liên tục nhận được những thông tin chào bán dự án đất nền ở Bình Dương với cam kết lợi nhuận 12%-15% trong vòng sáu tháng. Thậm chí, chủ đầu tư (CĐT) cam kết sẽ mua lại đất của khách hàng với lợi nhuận trên.

“Nhân viên môi giới liên tục thuyết phục rằng CĐT sẽ ghi rõ cam kết trên trong hợp đồng đặt cọc. Nghe hấp dẫn lắm nhưng thấy dự án vẫn chưa có sổ từng nền nên tôi vẫn e ngại, chưa quyết định” - ông Thông chia sẻ.

Một dự án đất nền đang được triển khai ở vùng ven TP.HCM. Ảnh minh họa: Quang Huy

Trong vai khách hàng, chúng tôi dễ dàng tìm thấy những thông tin quảng cáo bất động sản (BĐS) trên các trang web, mạng xã hội với cam kết lợi nhuận và cam kết CĐT mua lại. Như một dự án BĐS ở Phú Yên, thông tin quảng cáo đưa ra là CĐT sẽ mua lại với lợi nhuận 6% sau 12 tháng đầu tư, sau 24 tháng mức lợi nhuận là 15%, và sau 36 tháng lợi nhuận lên tới 25%.

Một dự án khác tại Bình Dương thì được môi giới quảng cáo là đầu tư chỉ sau một năm khách hàng có thể bán lại cho đơn vị phát triển dự án với lợi nhuận 20%, cao hơn nhiều lần so với gửi tiết kiệm hay những kênh khác. CĐT sẽ có phụ lục ghi quy định về cam kết này kèm theo hợp đồng. Khi chúng tôi hỏi đất đã có sổ chưa thì nhân viên môi giới thông tin đến quý III năm sau mới có.

Thực tế, không ít trường hợp CĐT vẽ dự án ma bán đất ảo với chiêu trò cam kết lợi nhuận cao để dụ khách hàng. Sau khi thu tiền 80%-90% giá trị sản phẩm, CĐT sẽ viện mọi lý do để kéo dài thời gian giao giấy tờ.

Mới đây, Cơ quan CSĐT Công an TP.HCM đã bắt tạm giam Huỳnh Thị Hạnh Phúc, tổng giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng địa ốc BĐS Thiên Ân Phát (quận Thủ Đức, TP.HCM), về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Kết quả điều tra cho thấy bà Phúc mua ba thửa đất trồng cây lâu năm tại phường Phú Hữu, quận 9. Bà không chuyển mục đích sử dụng đất, chưa thực hiện các thủ tục lập dự án nhưng đã tự lập sơ đồ phân lô, bán “dự án” khu dân cư Bưng Ông Thoàn 2 với 77 nền đất.

Sau đó, thông qua một công ty BĐS, bà Phúc bán 77 nền đất này cho 65 khách hàng, thu về hơn 77,5 tỉ đồng. Bà Phúc cam kết mua nền đất cộng với lợi nhuận nhưng khi khách hàng muốn thanh lý hợp đồng thì bà không trả tiền hoặc trả nhỏ giọt. Đến hạn phải giao nền đất, công chứng hợp đồng chuyển nhượng nền đất cho khách hàng, bà Phúc viện ra nhiều lý do để kéo dài thời gian giao đất, ký hợp đồng chuyển nhượng.

Chưa hết, bà Phúc còn tự lập các dự án khu dân cư Nguyễn Xiển 1, Nguyễn Xiển 2, Nguyễn Xiển 3, Long Thuận, Long Thạnh Mỹ (quận 9) và dự án khu dân cư Linh Xuân (thuộc quận Thủ Đức) khi chưa có quyền định đoạt đối với các thửa đất lập phân lô. Sau đó, bà sử dụng pháp nhân công ty của mình hoặc thông qua các công ty môi giới ký hợp đồng với hơn 200 cá nhân để chiếm đoạt hàng trăm tỉ đồng.

Người mua nắm dao đằng lưỡi

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính, cho biết việc cam kết lợi nhuận của nhiều CĐT trên thị trường địa ốc thực chất là cam kết chữ tín của doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh. Việc này đôi khi không có bất cứ ràng buộc nào về mặt pháp lý.

Theo ông Hiển, dù có hợp đồng nhưng CĐT không có tiền trả thì cũng không làm gì được vì đây chỉ là hợp đồng dân sự. Việc cam kết này chỉ có thể đảm bảo nếu có ngân hàng bảo lãnh, trường hợp CĐT không thực hiện đúng thỏa thuận thì ngân hàng phải chi tiền, như vậy cam kết mới có độ tin cậy.

“Khách hàng chỉ nên mua những dự án pháp lý đầy đủ. Với cam kết lợi nhuận, nếu CĐT không thực hiện thì người mua chỉ có thể kiện ra tòa để đòi quyền lợi” - ông Hiển nói.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa, dù cam kết nhưng doanh nghiệp không mua lại hoặc chưa mua thì khách hàng không thể làm gì được. Hợp đồng mua bán thường chỉ soạn thảo hướng giải quyết, còn thực hiện hay không tùy thuộc vào CĐT, khách hàng vẫn là người chịu thiệt.

“Về lợi nhuận thực tế tính bình quân 20 năm nay thì lợi nhuận căn hộ cho thuê chỉ khoảng 4%-5%/năm, văn phòng 8%-9%, mỗi năm BĐS có thể tăng giá từ 7% đến 8%/năm. Vì vậy, cam kết lợi nhuận cao thì phải xem xét lại, đó có thể chỉ là chiêu trò bán hàng. Nhiều khả năng những dự án ấy có pháp lý không rõ ràng. Dù CĐT cam kết gì thì rủi ro vẫn thuộc về người mua” - ông Quang lưu ý.

Người mua đất nền nên ưu tiên lựa chọn đất đã có sổ hoặc đất dự án của những CĐT có uy tín, năng lực tài chính mạnh để giảm thiểu những vấn đề phát sinh sau này.