Bốn thập kỷ tăng trưởng kinh tế chớp nhoáng đã biến nhiều thành phố lớn ở Trung Quốc trở thành những khu vực có giá đắt đỏ bậc nhất thế giới. Các căn hộ áp mái cao chọc trời, khu nhà ở tư nhân rộng rãi và các biệt thự sang trọng mọc lên như nấm.

Theo South China Morning Post, những năm gần đây, Trung Quốc trở thành một trong những thị trường bất động sản lớn và sôi động nhất toàn cầu. Trong năm ngoái, doanh số bán nhà mới tại quốc gia này vượt 2.700 tỷ USD.

Tuy nhiên, bất chấp bong bóng bất động sản phình to nhanh chóng, phần lớn doanh nghiệp phát triển bất động sản lớn ở Trung Quốc đang đối mặt với tình cảnh nợ nần chồng chất. Nhiều vụ vỡ nợ của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc liên tiếp xảy ra trong bối cảnh chính quyền Bắc Kinh tăng cường kiểm soát hoạt động cho vay.

Trước đó, thị trường tài chính Trung Quốc cũng chứng khiến nhiều vụ bê bối của các đại gia bất động sản. Tập đoàn China Evergrande Group của Trung Quốc được truyền thông quốc tế gọi bằng cái tên "đơn vị phát triển bất động sản nợ nhiều nhất thế giới”.

Thị trường bất động sản tại Trung Quốc bùng nổ trong những năm qua. Ảnh: NYT.

Gồng mình trả nợ

Các khoản vay khổng lồ của tập đoàn này làm rúng động thị trường tài chính Trung Quốc trong chớp mắt. Một nguồn tin tiết lộ Evergrande đang nợ 171 ngân hàng trong nước và 121 tổ chức tài chính khác, với tổng nợ lên tới 129 tỷ USD.

Evergrande là một trong những công ty đầu tiên hạ giá bán nhà ở trên diện rộng để xoay sở trả khoản nợ khổng lồ. Trong năm ngoái, tập đoàn tung ra 3 đợt giảm giá lớn đến 30% với 800 dự án bất động sản của mình.

Công ty báo cáo doanh thu năm 2020 tăng 20%, lên 723 tỷ NDT. Tập đoàn đặt mục tiêu bán được 750 tỷ NDT nhà ở trong năm nay để bù đắp khoản nợ 835,5 tỷ NDT (129 tỷ USD) đang gánh. Chủ tịch Evergrande Hứa Gia Ấn cũng bán bớt các tài sản có giá trị để huy động vốn trên thị trường chứng khoán.

Evergrande Property Services - công ty con của Evergrande - huy động được 1,8 tỷ USD trong đợt IPO hồi tháng 11 tại Hong Kong, trong khi đơn vị Evergrande New Energy Vehicle huy động thêm 515 triệu USD từ đợt IPO và thêm 3,3 tỷ USD từ 6 người bạn của ông Hứa.

Các tập đoàn bất động sản Trung Quốc gánh trên vai khối nợ hàng trăm tỷ USD. Ảnh: Reuters.

Nỗ lực huy động vốn cuối cùng cũng đền đáp. Đến tháng 1, Evergrande trả được 160 tỷ NDT (24 tỷ USD) nợ. Các đại gia bất động sản khác của Trung Quốc cũng ở trong tình huống bán tháo tài sản để trả nợ.

Tập đoàn Agile Group Holdings vừa huy động 1 tỷ USD thông qua đợt bán cổ phần trong 7 dự án bất động sản cho Tập đoàn bảo hiểm Ping An.

Công ty Quảng Châu R&F Properties huy động 1,1 tỷ USD bằng cách bán 70% một khu đất cho Blackstone hồi tháng 1 năm nay. R&F có khoản nợ 9 tỷ NDT đến hạn trong quý II năm nay và thêm 3 tỷ NDT nữa đến hạn vào nửa cuối năm.

Gió đổi chiều và thời khó của các đại gia bất động sản

Theo báo cáo Hurun năm 2019, giá nhà đất trung bình tăng gấp 5 lần trong vòng 20 năm qua giúp ông Hứa Gia Ấn và hơn 100 người khác trong lĩnh vực bất động sản trở thành các tỷ phú USD. Tuy vậy, gió đã đổi chiều khi rủi ro bong bóng bất động sản Trung Quốc ngày một hiện hữu.

Chính quyền Trung Quốc kiểm soát các khoản vay đối với ngành bất động sản nhằm hạn chế tình trạng dư cung, khiến các doanh nghiệp khó bán nhà ngoài kế hoạch. Do đó, ngành công nghiệp nhà đất buộc hướng tới các biện pháp tài chính khác như vay ngân hàng, phát hành trái phiếu để có đủ vốn xây dựng mới và mua thêm đất.

Ngành bất động sản tại Trung Quốc phát triển chủ yếu dựa trên các khoản vay ngân hàng. Trong nhiều thập kỷ, các khoản vay ngày càng phình to. Năm 2017, chính quyền Trung Quốc tiếp tục ban hành chính sách để kiềm chế giá nhà tăng vọt. Doanh thu bán nhà của các chủ đầu tư càng bị hạn chế, ảnh hưởng đến khả năng hoàn nợ và cam kết trả lãi trái phiếu của các công ty này.

Đến năm 2020, nợ của những đơn vị phát triển bất động sản tăng lên mức kỷ lục. Theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Beike, trong năm ngoái, tổng tiền nợ phải trả của các công ty này tăng thêm 36%, vượt mốc 1.200 tỷ NDT (185 tỷ USD).

Thị trường bất động sản tại Trung Quốc là thị trường phát triển nhanh và sôi động trên thế giới. Ảnh: Reuters.

Theo ông Guo Shuqing, Chủ tịch Ủy ban Điều tiết Bảo hiểm và Ngân hàng Trung Quốc (CBIRC), có hơn 1/3 dư nợ của Trung Quốc đổ dồn vào lĩnh vực bất động sản. Ông Guo ví các khoản vay bất động sản là những rủi ro "tê giác xám" - các mối đe dọa có khả năng xảy ra cao với tác động to lớn nhưng bị phớt lờ.

Giới quản lý vẫn vô cùng lo lắng về các vụ rủi ro vỡ nợ từ các công ty bất động sản với số nợ khổng lồ. Tổng cộng, 5.138 đơn vị phát triển bất động sản tại Trung Quốc hiện nắm giữ 2.440 tỷ NDT (377 tỷ USD) vay nợ ngắn và dài hạn. Ước tính, khoản nợ này xấp xỉ khối nợ công khổng lồ đã đánh sụp nền kinh tế Hy Lạp hồi năm 2008.

"Các doanh nghiệp bất động sản không nên trông đợi quá nhiều vào sự giải cứu từ chính quyền", ông Li Yujia, trưởng nhóm nghiên cứu tại Viện Nghiên cứu Chính sách Tài sản Quảng Đông, nhận xét.

Mối quan tâm lớn nhất của Bắc Kinh

Trong những năm gần đây, các công ty phát triển bất động sản Trung Quốc soán ngôi các công ty sản xuất thuộc sở hữu nhà nước để trở thành nhom nắm giữ nhiều nợ nhất cả nước. Trước nguy cơ vỡ nợ trên diện rộng, đại diện 15 trong số 5.138 đơn vị phát triển bất động sản sẽ phải giải trình trước Quốc hội Trung Quốc vào tuần tới.

Các ông trùm bất động sản, bao gồm ông Hứa Gia Ấn, có nguy cơ cao lọt vào tầm ngắm của cơ quan lập pháp Trung Quốc khi khối nợ khổng lồ ngày càng phình to. Ông Hứa là người giàu thứ 14 của Trung Quốc với khối tài sản ước tính 25,5 tỷ USD, tuy nhiên Evergrande của ông đang đối mặt với cuộc khủng hoảng sinh tồn.

"Các ông trùm bất động sản phải trình bày giải pháp khả thi trong hai kỳ họp của Quốc hội. Họ phải trình bày cách giảm nợ và cách thực thi cụ thể", Phillip Zhong, nhà phân tích cổ phần cấp cao tại Morningstar tiết lộ.

"Họ cần cam kết với chính quyền trung ương thời hạn hoàn thành kế hoạch giảm nợ và chứng minh họ không phải rủi ro cho nền kinh tế đất nước. Đó là mối quan tâm lớn nhất của Bắc Kinh lúc này", ông nói thêm.

Các chuyên gia nhận xét đây có thể là một cam kết mang tính thử thách cao. Trong số 15 đại diện ngành bất động sản dự họp, chỉ có một đơn vị không vi phạm quy định "3 lằn ranh đỏ" về vốn của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc. Tất cả doanh nghiệp còn lại đều vi phạm ít nhất một, thậm chí tất cả quy định này.

Trong đó, có 4 doanh nghiệp - bao gồm Evergrande của ông Hứa - bị xếp vào vùng đỏ do vi phạm cả ba quy định về vốn. Các công ty thuộc vùng đỏ cũng bị cấm vay thêm vốn mới. Bốn doanh nghiệp khác nằm trong vùng cam (vi phạm 2 quy định) và 6 công ty thuộc vùng vàng (vi phạm 1).

Phiên họp bế mạc kỳ họp thứ ba của Ủy ban toàn quốc Hội nghị Hiệp thương Chính trị Nhân dân Trung Quốc (CPPCC) lần thứ XIII tại Bắc Kinh ngày 27/5/2020. Ảnh: Xinhua.

Chỉ có China Resources Land, một công ty phát triển bất động sản có trụ sở tại Thâm Quyến, tuân thủ các quy định với khoản vay 164,5 tỷ NDT (25,4 tỷ USD).

Tuy nhiên, đây là cơ hội để các doanh nghiệp bất động sản đang ngập trong nợ nần được bày tỏ ý kiến trước chính phủ. Theo SCMP, các doanh nhân có thể đề xuất nới lỏng quy định để ngành bất động sản có nhiều không gian xoay sở với nợ nần hơn.

Ông Chen Jinshi, chủ tịch hãng xây dựng nhà đất Jiangsu Zhongnan, nói với SCMP: "Trong hoàn cảnh hiện tại, chúng tôi sẽ cố gắng cải thiện doanh thu và giảm sự phụ thuộc vào các khoản nợ". Zhongnan nợ 78,1 tỷ NDT (12 tỷ USD) và bị xếp vào vùng đỏ - tức vi phạm cả 3 quy định về vốn.

Tương lai nào cho các đại gia ngập trong nợ nần

"Chính phủ Trung Quốc quyết tâm thay đổi sự phụ thuộc vào ngành bất động sản và không muốn dòng tiền đổ vào lĩnh vực này quá nhiều nữa", ông Li Yujia khẳng định. Ông cũng tiết lộ Trung Quốc đang hướng nguồn lực vào các ngành sản xuất và công nghệ cao, chứ không phải bất động sản.

Để ngăn chặn bong bóng nợ trong ngành bất động sản thổi bay hệ thống tài chính của Trung Quốc trong thời điểm tăng trưởng kinh tế chững lại, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc áp dụng một số biện pháp nhằm hạn chế các đơn vị phát triển bất động sản vay thêm nợ mới.

Hệ thống phân loại 5 cấp được áp dụng từ ngày 1/1/2021 giúp các ngân hàng tính toán số tiền có thể cho vay đối với các khoản vay bất động sản dựa trên vốn hóa của doanh nghiệp. Kết hợp cùng quy định "3 lằn ranh đỏ", chính quyền Trung Quốc muốn đảm bảo nền kinh tế được khởi động lại đúng hướng và các khoản vốn không chảy vào đầu cơ bất động sản.

Chính quyền Trung Quốc quyết tâm giảm sự phụ thuộc vào ngành bất động sản bằng các quy định về vay vốn mới. Ảnh: Bloomberg.

Tuy nhiên, các chuyên gia nhận xét với động thái này, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc phải hết sức thận trọng để tránh giết chết ngành bất động sản trong khi chuyển nguồn lực tài chính sang các lĩnh vực khác.

Ông Franco Leung, Phó giám đốc Điều hành Moody’s Corporate Finance Group, cho biết: "Mục đích cuối cùng là tăng trưởng ổn định chứ không phải 'bỏ đói' ngành bất động sản - lĩnh vực đang đóng góp quan trọng cho nền kinh tế".

Ông Leung cho biết những doanh nghiệp mắc nợ có từ 2-4 năm để xóa nợ. Trong khoảng thời gian này, các đại gia lớn có đủ thời gian cắt giảm nợ thông qua giảm giá, bán tài sản hoặc gây quỹ cổ phần.

"Các đại gia bất động sản cần đưa ra kế hoạch giải cứu khối nợ này, nhưng chính phủ sẽ không để các ông trùm bất động sản này vỡ nợ", ông Guo nhận định.

Ông Guo cho biết nếu các công ty này phá sản, lượng lao động mất việc làm là vô cùng lớn và có ảnh hưởng đặc biệt sâu sắc đối với nền kinh tế.

"Nếu nhận thấy các công ty bất động sản nỗ lực cắt giảm nợ đúng hướng, chính quyền có thể thư thả thêm cho họ một ít thời gian", ông Guo khẳng định.