Quy trình thủ tục rõ ràng, điều kiện xác định thông thoáng hơn, sẽ giúp tăng mạnh nguồn cung, góp phần điều hòa giá bất động sản trên thị trường.

Bên cạnh đó, giá BÐS vẫn có xu hướng giảm, tạo điều kiện để nhiều người dân tiếp cận nhà ở. Tuy nhiên, thị trường BÐS còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết, phát triển thiếu định hướng, không theo kế hoạch, quy hoạch, cung cầu lệch pha..., do vậy cần tiếp tục triển khai mạnh mẽ những giải pháp đồng bộ nhằm hướng thị trường BÐS vào quỹ đạo phát triển ổn định, bền vững.

Ðiểm sáng phân khúc nhà ở xã hội

Trong năm 2013, hầu hết các dự án BÐS đã giảm từ 10 đến 30% so với cuối năm 2011. Việc giảm giá xảy ra ở hầu hết các phân khúc của thị trường, đặc biệt là sản phẩm đất nền, nhà biệt thự và chung cư cao cấp với diện tích căn hộ lớn. Nguyên nhân của việc giảm giá một phần là do thị trường trầm lắng, một số chủ đầu tư phải giảm giá để cắt lỗ hoặc do một số dự án trước đây đã chào bán giá quá cao nay phải hạ giá cho phù hợp. Nhưng cũng có nguyên nhân khác do các chủ đầu tư chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh như: thay đổi hình thức bán hàng từ căn hộ hoàn thiện sang bán nhà xây thô hoặc giảm chủng loại vật liệu hoàn thiện nhằm hạ giá thành, giá bán nhằm thu hút khách hàng. Việc giảm giá BÐS vừa có lợi hơn cho khách hàng và giúp lượng giao dịch tăng trở lại và thanh khoản của thị trường tốt hơn.

Một nguyên nhân quan trọng khiến giá BÐS được "kéo xuống" là việc phát triển mạnh mẽ phân khúc nhà ở xã hội (NOXH). Sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7-1-2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu (NQ 02), Bộ Xây dựng đã phối hợp Ngân hàng Nhà nước đồng thời ban hành Thông tư số 07/2013/TT-BXD hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở và Thông tư số 11/2013/TT-NHNN quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở. Mặc dù việc triển khai giải ngân gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng còn chậm (đến nay mới được hơn 732 tỷ đồng) nhưng sức lan tỏa của phân khúc NOXH đã có những ảnh hưởng tích cực đến thị trường BÐS. Hai phần ba số giao dịch thành công trên thị trường đều là các dự án nhà ở quy mô nhỏ, vừa, giá cả hợp lý, trong đó NOXH chiếm tỷ lệ lớn nhất.

Theo kết quả tổng hợp báo cáo của các địa phương về tình hình triển khai các dự án NOXH cho thấy, hiện nay đã có khoảng 124 dự án đang được triển khai với quy mô xây dựng khoảng 79 nghìn căn hộ, trong đó gồm: 85 dự án NOXH cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng gần 52 nghìn căn hộ, 39 dự án NOXH cho công nhân KCN, quy mô xây dựng khoảng 27 nghìn căn hộ. Tại Hà Nội, UBND thành phố đã chấp thuận cho phép khởi công 14 dự án NOXH, quy mô 15.412 căn hộ. Trong đó, sáu dự án đã hoàn thành, với số lượng đã bán hơn 3.100 căn hộ. Hiện có tám dự án đang trong quá trình đầu tư xây dựng với quy mô khoảng 12 nghìn căn hộ.

Tại TP Hồ Chí Minh: UBND thành phố đã chấp thuận đầu tư 25 dự án NOXH, quy mô gần 22 nghìn căn hộ. Trong đó, 20 dự án NOXH có nguồn gốc đất do Nhà nước trực tiếp quản lý, dự kiến đầu tư khoảng 16 nghìn căn hộ và năm dự án sử dụng quỹ đất do DN tự bồi thường giải phóng mặt bằng (theo quy định tại Quyết định 67/2009/QÐ-TTg ngày 24-4-2009 của Thủ tướng Chính phủ), quy mô khoảng 5.800 căn hộ. Nhằm tăng cường nguồn cung NOXH hiện đang còn thiếu, Bộ Xây dựng phối hợp các địa phương đẩy mạnh việc tổ chức xem xét, cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại (NOTM) sang NOXH, cho phép điều chỉnh cơ cấu diện tích các căn hộ NOTM cho phù hợp nhu cầu của thị trường, phù hợp tiêu chí cho vay theo NQ 02 của Chính phủ (căn hộ nhỏ dưới 70 m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2).

Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 02/2013/TT-BXD ngày 8-3-2013 hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án NOTM, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi NOTM sang làm NOXH hoặc công trình dịch vụ. Thành lập ba tổ công tác tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và TP Ðà Nẵng triển khai rà soát việc thực hiện NQ 02. Kết quả đã có 57 dự án đăng ký chuyển đổi NOTM sang NOXH với quy mô khoảng 35 nghìn căn hộ và 62 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ, với số lượng ban đầu gần 32 nghìn căn hộ xin điều chỉnh thành hơn 40 nghìn căn hộ.

Thực tế hiện nay nguồn cung NOXH còn hạn chế nhưng bước đầu đã vào nhịp, một số chủ đầu tư dự án đã bắt đầu xét duyệt, ký hợp đồng bán nhà. Nhiều dự án đã ký hợp đồng được từ 80 đến 100% số căn hộ. Việc thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng, chuyển đổi dự án, vay vốn ưu đãi để đầu tư phải trải qua nhiều thủ tục, liên quan đến nhiều cơ quan khác nhau. Chính phủ vừa ban hành Nghị định 188/2013/NÐ-CP (NÐ 188) về phát triển và quản lý NOXH với sự hỗ trợ mạnh mẽ hơn của Nhà nước và quy trình thủ tục rõ ràng, điều kiện xác định đối tượng thông thoáng hơn, sẽ giúp tăng mạnh nguồn cung, góp phần điều hòa giá BÐS trên thị trường.

Có thể nói, với việc ban hành NQ 02 và sau đó là NÐ 188, Chính phủ đã "điểm đúng huyệt" của thị trường BÐS, một mặt làm cho thị trường tự điều chỉnh cùng với việc tác động của chính quyền qua công tác điều chỉnh nhanh một số chính sách, kiểm tra phân loại các dự án, đồng thời đẩy mạnh việc hình thành cơ cấu sản phẩm mới thông qua việc chuyển đổi NOTM sang NOXH và chuyển đổi căn hộ lớn sang căn hộ nhỏ. Sự sôi động trong giao dịch các loại căn hộ này đã chứng minh sự đúng đắn của NQ 02 mặc dù lúc đầu không phải không có ý kiến băn khoăn, thậm chí là nghi ngờ. Sự tăng trưởng của giao dịch ở phân khúc này xảy ra ngay cả khi việc giải ngân của gói 30 nghìn tỷ đồng còn chưa được bao nhiêu, đã lan tỏa sang cả phân khúc cao cấp và đang có xu hướng ấm lên, đúng như dự đoán.

Tiếp tục những giải pháp đồng bộ

Năm 2013 được đánh giá là năm hoàn thiện hệ thống chính sách trong lĩnh vực xây dựng. Bộ Xây dựng đã khẩn trương triển khai thực hiện các nhiệm vụ Chính phủ giao nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BÐS. Trên cơ sở các chính sách hiện có, bộ đã chủ trì và phối hợp các cơ quan liên quan tiếp tục ban hành các văn bản quy phạm pháp luật mới liên quan đến lĩnh vực nhà ở và thị trường BÐS như: Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BÐS (sửa đổi), Luật Thuế thu nhập DN, Luật Thuế VAT... theo hướng tăng cường công tác quản lý nhà nước nhằm kiểm soát chặt chẽ thị trường BÐS, khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu, phát triển thiếu kế hoạch, quy hoạch, gắn việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BÐS với việc thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Nhiều nghị định liên quan lĩnh vực đầu tư xây dựng, quản lý phát triển đô thị và quản lý phát triển nhà ở đã được bộ trình Chính phủ xem xét ban hành như: Nghị định 11/2013/NÐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị; Nghị định 15/2013/NÐ-CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng; NÐ 188 về phát triển quản lý NOXH... Ðây sẽ là những tiền đề quan trọng, tạo hành lang pháp lý để quản lý lĩnh vực phát triển nhà ở và thị trường BÐS một cách lành mạnh và bền vững.

Phát huy những kết quả bước đầu, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục thực hiện các giải pháp đã nêu trong NQ 02. Phối hợp các địa phương đẩy mạnh rà soát các dự án BÐS đang triển khai để phân loại cho phép tiếp tục triển khai, điều chỉnh, chuyển đổi phù hợp hoặc tạm dừng, đình chỉ, thậm chí thu hồi các dự án phát triển nhà ở không đủ điều kiện, không phù hợp quy hoạch, kế hoạch phát triển, nhu cầu của địa phương cũng như những chủ đầu tư dự án không đủ năng lực.

Ðối với vấn đề phát triển NOXH, để khắc phục những vấn đề bất cập hiện nay, Bộ Xây dựng đã và đang tích cực phối hợp các bộ, ngành có liên quan (Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường...) thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp. Sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai; thủ tục thực hiện, công chứng hợp đồng; đăng ký, xử lý tài sản bảo đảm; nghiên cứu, ban hành theo thẩm quyền các văn bản hướng dẫn NÐ 188... Ðôn đốc, hướng dẫn các địa phương đẩy nhanh công tác chuẩn bị đầu tư, phê duyệt các dự án NOXH, cho phép chuyển đổi hoặc điều chỉnh cơ cấu các dự án nhà ở thương mại theo đề xuất của chủ đầu tư để góp phần tăng nguồn cung NOXH, đặc biệt là tại các địa bàn trọng điểm. Ðẩy mạnh hợp tác quốc tế để huy động nguồn vốn vay nước ngoài, vốn ưu đãi của các tổ chức quốc tế nhằm bổ sung nguồn vốn phát triển NOXH.

Bộ cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước tăng cường kiểm tra, hướng dẫn và có quy trình thống nhất để các ngân hàng thương mại nhà nước được giao nhiệm vụ, đẩy mạnh hơn nữa việc giải ngân cho cả dự án và người dân. Cơ quan địa phương, đặc biệt là tại các thành phố lớn cần có hướng dẫn chỉ đạo UBND cấp phường xác nhận điều kiện ở của dân theo đúng quy định của Chính phủ để tạo điều kiện cho người dân hoàn thiện thủ tục mua NOXH và vay tiền từ gói 30 nghìn tỷ đồng. Ðồng thời, chúng ta cũng phải nhận thức rằng đây không phải gói cứu trợ thị trường BÐS, mà là sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng khó khăn về nhà ở. Ðiều này có thể đem lại những hiệu ứng tích cực tới thị trường BÐS cũng như các thị trường liên quan như: vật liệu xây dựng, tài chính, ngân hàng..., nhưng giải pháp chính cho thị trường này như NQ 02 đã chỉ rõ là việc điều chỉnh cơ chế, chính sách và kiểm tra, phân loại để xử lý phù hợp.

NGUYỄN TRẦN NAM

Thứ trưởng Xây dựng