Trên thực tế, có nhiều trường hợp hai bên giao kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà trong khi bên bán nhà chưa hoàn tất các thủ tục để được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đứng tên mình theo đúng quy định của pháp luật.

Đến khi hết thời hạn của hợp đồng đặt cọc mà bên bán nhà vẫn chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đứng tên mình nên không thể làm thủ tục bán nhà cho bên mua (bên đặt cọc).

Do đó, thường phát sinh tranh chấp giữa bên đặt cọc (bên mua nhà) với bên nhận đặt cọc (bên bán nhà). Bên nhận cọc thì cho rằng đây là yếu tố khách quan, họ không phải cố tình để không bán nhà nên không chịu đền cọc, mà chỉ chấp nhận trả lại tiền cọc đã nhận; trong khi đó, bên đặt cọc thì cho rằng bên nhận cọc đã vi phạm hợp đồng đặt cọc nên phải thanh toán gấp đôi tiền cọc đã nhận (gồm tiền cọc và tiền phạt cọc tương ứng).

Mới đây, ông Thanh (Hóc Môn, TP.Hồ Chí Minh) có đặt cọc 400 triệu đồng để mua căn nhà của bà Hạnh (căn nhà này được bà Hạnh mua của ông Trung, đã lập hợp đồng mua bán nhà có công chứng nhưng chưa sang tên cho bà Hành), tại hợp đồng đặt cọc nêu rõ, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, bà Hạnh phải hoàn tất các thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà Hạnh chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 400 triệu đồng.

Tuy nhiên, hết thời hạn trên, bà Hạnh không thực hiện đúng cam kết, nên ông Thanh yêu cầu bà Hạnh trả lại tiền cọc 400 triệu đồng và phạt cọc 400 triệu đồng. Trong khi đó, bà Hạnh cho rằng căn nhà trên chưa được sang tên cho bà vì chủ cũ đã xây dựng không đúng với giấy phép, nên phải mất thời gian nhiều hơn để làm thủ tục sang tên, đây là yếu tố khách quan chứ không phải bà cố tình làm vậy; nên không chấp nhận phạt cọc 400 triệu đồng mà chỉ đồng ý trả lại 400 triệu đồng đã nhận của ông Thanh.

Về vấn đề này, Luật sư Phạm Thanh Hữu, Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh có một số chia sẻ sau đây để mọi người có cách giải quyết thấu tình, đạt lý nếu không may gặp phải.

Thứ nhất, theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Do đó, trường hợp bên nhận cọc cố tình không bán nhà thì buộc phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (thực tế thường gọi là tiền phạt do vi phạm hợp đồng đặt cọc), trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

Thứ hai, theo Án lệ số 25/2018/AL, nếu có căn cứ xác định việc bên nhận cọc không thể thực hiện đúng cam kết của hợp đồng đặt cọc thuộc về yếu tố khách quan (không có lỗi của bên nhận cọc) thì không phải chịu phạt tiền cọc.

Do đó, trong trường hợp bên nhận đặt cọc không thể bán nhà theo thời hạn đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc mà do yếu tố khách quan thì không phải chịu phạt tiền cọc. Yếu tố khách quan trong trường hợp này có thể là: bên nhận cọc bị bệnh nặng không thể làm thủ tục sang tên nhà qua cho mình; cơ quan có thẩm quyền chậm trễ trong việc sang tên Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà…

Theo Luật sư Hữu, trong trường hợp không thể thực hiện việc mua bán nhà theo thời hạn đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc do yếu tố khách quan thì hai bên nên ngồi lại thỏa thuận trên tinh thần thiện chí, bên mua nhà cần có sự cảm thông với bên bán. Có thể, làm một hợp đồng khác dời thời điểm mua bán nhà đến khi bên bán được cấp Giấy chứng nhận; bên bán trả lãi theo lãi suất ngân hàng với số tiền đã nhận cọc, coi như chia sẻ “thiệt thòi” với bên mua…