Chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội, nhất là các dự án ngoài ngân sách, có rất nhiều chiêu để “nắm đằng chuôi”, giành lợi thế, thậm chí “gài bẫy” người mua. Trong khi đó, nhiều người mua được nhà ở xã hội, lại không có nhu cầu để ở, tiến hành chuyển nhượng không đúng quy định pháp luật. Từ một loại hình nhà ở mang tính nhân văn, nhà ở xã hội đã bị biến thành hàng hóa để mua bán như ở “chợ đen”.

Dự án Nhà ở xã hội HQS do Công ty cổ phần Bất động sản Hà Quang làm chủ đầu tư

Bài 1: “Phát minh” đủ kiểu mua bán nhà ở xã hội

Phớt lờ quy định pháp luật, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội công khai thu tiền đặt cọc, “gài bẫy” trong hợp đồng mua bán… và không ít khách hàng đã trở thành nạn nhân.

Từ cuộc khẩu chiến mang tên “đặt cọc căn hộ”…

Trải qua nhiều “vòng” xét duyệt hồ sơ, vào giữa năm 2020, người mua nhà ở xã hội tại Dự án Nhà ở xã hội HQS (Khu đô thị mới Lê Hồng Phong I, Nha Trang, Khánh Hòa) của Công ty cổ phần Bất động sản Hà Quang (Hà Quang Land) tiếp tục bị chủ đầu tư ràng buộc thêm yêu cầu “đặt cọc” từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, Luật sư Trần Bá Học (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, thì chủ đầu tư không được huy động vốn dưới bất cứ hình thức nào, trừ khi có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.

Nhận được phản ánh, ngày 3/7/2020, Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa có văn bản yêu cầu Hà Quang Land dừng ngay việc kinh doanh bất động sản đối với Dự án Nhà ở xã hội HQS dưới mọi hình thức, chờ đến khi Dự án đủ điều kiện mới được phép đưa vào kinh doanh.

Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa cho rằng, căn cứ Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, Thông tư số 20/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng và các văn bản quy định pháp luật liên quan, thì “không có quy định đặt cọc để mua nhà tại các dự án”.

Theo sở này, cho đến thời điểm ngày 3/7/2020, Dự án Nhà ở xã hội HQS chưa đủ các điều kiện để đưa bất động sản vào kinh doanh theo quy định của pháp luật. Vì thế, mọi hình thức nhận tiền phí xác nhận mua, nhận tiền cọc giữ chỗ hoặc nhận tiền của khách hàng dưới mọi hình thức đối với bất động sản của Dự án là không đúng quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, Hà Quang Land không chịu chấp hành, mà “phản pháo” bằng văn bản (đề ngày 8/7/2020) cho rằng, việc họ nhận đặt cọc của khách hàng đã được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đủ điều kiện mua nhà ở xã hội tại Dự án là một giao dịch bảo đảm trên cơ sở quy định của khoản 1, Điều 358, Bộ Luật Dân sự về giao dịch đặt cọc. Bên cạnh đó, giao dịch đặt cọc không phải là giao dịch kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn về nhà ở xã hội.

Theo Hà Quang Land, việc nhận tiền đặt cọc với mục đích là nhận khoản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ ký hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án theo quy định của Luật Dân sự, không phải với mục đích huy động vốn để thực hiện dự án và đây cũng không phải là một hình thức kinh doanh sản phẩm dự án.

Viện dẫn khoản 4, Điều 63, Luật Nhà ở năm 2014, Hà Quang Land nhấn mạnh, quy định này cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà ở hình thành trong tương lai khi đạt được một số điều kiện luật định.

“Vào tháng 7/2019, Bộ Xây dựng có Văn bản số 153 trả lời Công ty cổ phần Sunbay Ninh Thuận, trong đó khẳng định việc chủ đầu tư có thể thực hiện giao dịch đặt cọc phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự và thỏa thuận 2 bên, pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở không có quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân phải xin ý kiến thống nhất của các cơ quan quản lý nhà nước khi thực hiện việc đặt cọc theo đúng quy định của pháp luật”, Hà Quang Land trình bày trong văn bản.

Trước phản ứng của chủ đầu tư, ngày 6/8/2020, Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa tiếp tục phát hành Văn bản số 2430 (do ông Trần Nam Bình, lúc đó là Phó giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa, nay là Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa ký), tái khẳng định, việc mua bán nhà ở xã hội phải tuân thủ theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 20, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP. Trong trình tự thủ tục này, từ khi chủ đầu tư khởi công dự án cho đến khi ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, không có bước nhận tiền đặt cọc của khách hàng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.

“Việc mua bán nhà ở xã hội khác với việc mua bán các loại bất động sản còn lại, nên không thể áp dụng nội dung mà Bộ Xây dựng đã trả lời Công ty cổ phần Sunbay Ninh Thuận, vì Dự án Sunbay Park Hotel & Resort Ninh Thuận không phải là dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội”, Văn bản số 2430 nêu.

Cuối cùng, màn “khẩu chiến” giữa Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa và Hà Quang Land tạm khép, nhưng việc chủ đầu tư có chấp hành yêu cầu hay không thì vẫn… chưa rõ.

Khi được hỏi về vấn đề này, ông Trần Nam Bình cho biết, đang cho “kiểm tra lại”, vì “lâu quá không nhớ nữa”.

Đến “cài bẫy” hợp đồng

Nếu như Dự án Nhà ở xã hội HQS “lùm xùm” với vấn đề đặt cọc, thì Dự án Nhà ở xã hội HQC Nha Trang của Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (Công ty Hoàng Quân) lại “nổi tiếng” bởi 8 lần hứa, mà vẫn chưa bàn giao nhà cho khách hàng. Những khách hàng trót mua nhà tại dự án này gửi đơn thư kêu cứu khắp nơi, treo băng rôn phản đối, thậm chí mang cả chăn chiếu đến nằm ngay tại Dự án để đòi nhà.

Điều đau khổ nhất với họ là trót ký vào hợp đồng được chủ đầu tư soạn thảo mập mờ một cách tinh xảo.

Theo kết luận của UBND tỉnh Khánh Hòa vào tháng 2/2019, Công ty Hoàng Quân đã thực hiện ký hợp đồng bán nhà ở xã hội khi chưa hoàn thành xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.

“Soi” hợp đồng mua bán căn hộ, UBND tỉnh Khánh Hòa nhận thấy, Công ty Hoàng Quân đã chủ động soạn thảo hợp đồng có nhiều nội dung bất lợi cho khách hàng, như: Công ty chậm thực hiện bàn giao căn hộ cho khách hàng quá 6 tháng kể từ ngày đến hạn thì mới phải chịu phạt, mức phạt bằng lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội; nếu khách hàng chậm thanh toán ngày nào, thì trả tiền phạt ngày đó, mức phạt đóng theo lãi suất nợ quá hạn do Ngân hàng Nhà nước công bố; nếu khách hàng chậm thanh toán 3 tháng, thì sẽ chịu phạt, phải nộp cho Công ty khoản tiền bằng 10% tổng giá trị hợp đồng.

UBND tỉnh Khánh Hòa cho biết, Công ty Hoàng Quân chưa bàn giao nhà, nhưng đã thu tiền vượt quá 70% giá trị căn hộ, vi phạm quy định tại Khoản 5, Điều 63, Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể, đến thời điểm thanh tra, dự án này đã có 616 căn hộ được chủ đầu tư bán và thu đủ hoặc gần đủ 100% giá trị.

Đối với nhà ở cho thuê, Công ty Hoàng Quân cũng thu tiền đặt cọc của 11 trường hợp vượt quá 50% giá trị căn hộ, không đúng quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP; không xây dựng giá bán, giá cho thuê nhà ở xã hội theo hướng dẫn của Sở Xây dựng.

Ngoài ra, chủ đầu tư không thực hiện việc giải chấp đối với 220 căn hộ thế chấp tại ngân hàng, không được người mua và bên nhận thế chấp đồng ý. Điều này trái với quy định tại Điều 63, Luật Nhà ở năm 2014.

Cám cảnh hơn, chủ đầu tư còn áp dụng chiêu thức “chơi chữ” đối với một số loại hợp đồng. Tại thời điểm mở bán căn hộ nhà ở xã hội, một trong những hình thức người mua được tư vấn là “thuê - mua” (trả trước 50% giá trị căn hộ, 25% tiếp theo được trả góp trong 5 năm bằng tiền thuê nhà hàng tháng, 25% còn lại sẽ thanh toán khi đến thời hạn năm thứ 5 để mua “đứt” căn hộ), nhưng đến khi ký hợp đồng, thì lại trở thành “đặt cọc thuê”.

Ngày 11/8/2020, Chi nhánh Công ty Hoàng Quân tại Nha Trang (Khánh Hòa) gửi văn bản tới một số khách hàng về việc ký hợp đồng thuê và nhận bàn giao căn hộ khối A1. Văn bản này đưa ra 3 phương án cho khách hàng lựa chọn khi ký hợp đồng thuê và bàn giao căn hộ.

Phương án 1: Trường hợp khách hàng ứng trước cho Công ty Hoàng Quân 95% trị giá căn hộ (đã bao gồm tiền đặt cọc thuê căn hộ), Công ty cam kết bán căn hộ cho khách với giá bán ưu đãi (thấp hơn mức giá bán căn hộ có đặc điểm tương đương tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc thuê căn hộ).

Phương án 2: Trường hợp khách hàng ứng trước cho Công ty Hoàng Quân 75% trị giá căn hộ (đã bao gồm tiền đặt cọc thuê căn hộ) và thanh toán tiền thuê hàng tháng với đơn giá 22.000 đồng/m2/tháng, Công ty cam kết bán lại căn hộ cho khách hàng với mức giá ưu đãi (bằng mức giá bán căn hộ có đặc điểm tương đương tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc thuê căn hộ).

Phương án 3: Trường hợp khách hàng đặt cọc thuê cho Hoàng Quân 50% trị giá căn hộ và thanh toán tiền thuê hàng tháng, nếu khách có nhu cầu nhận chuyển nhượng khi căn hộ đủ điều kiện để bán theo quy định, thì Công ty sẽ bán căn hộ cho khách hàng với giá không vượt quá giá bán được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định và duyệt tại thời điểm bán. Số tiền khách hàng đã đặt cọc thuê theo hợp đồng thuê được xem là khoản tiền thanh toán tiền mua căn hộ tương đương với 50% giá trị căn hộ được xác định thời điểm bán.

Tại văn bản trên, Chi nhánh Công ty Hoàng Quân tại Nha Trang đưa ra mốc thời hạn 30 ngày (kể từ ngày thông báo), nếu khách hàng không liên hệ với Công ty để ký hợp đồng, thì xem như khách hàng không còn nhu cầu thuê căn hộ tại Dự án. Khi đó, Công ty sẽ chấm dứt hợp đồng đặt cọc thuê căn hộ đã ký với khách hàng.

Đáng chú ý, 2 trong 3 phương án mà chủ đầu tư đưa ra “đối đầu” với quy định tại Khoản 6, Điều 21, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về “khoản tiền đặt cọc này không vượt quá 50% giá trị của nhà ở cho thuê…”. Đó là chưa kể, nhiều người thuê nhà rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”, nếu ký hợp đồng thuê, nhưng sai đối tượng, thì không rõ sau này có được mua “đứt” căn hộ đó hay không. Từ đây, việc xử lý hợp đồng thuê cứ rối “như gà mắc tóc”, không dễ đi đến hướng xử lý cuối cùng.

Một người dân mua nhà tại Dự án Nhà ở xã hội HQC Nha Trang (xin được giấu tên) ngao ngán nói: “Theo hợp đồng mua bán căn hộ đã ký kết, trong thời gian chậm giao nhà, Công ty Hoàng Quân phải chịu phạt, trả cho khách một khoản tiền bằng 10% giá trị căn hộ, trả vào tài khoản của khách hàng để ngân hàng thu nợ. Nhưng 3 năm qua, họ không chịu trả nữa, nên ngân hàng cứ ‘đè cổ’ khách hàng đòi tiền. Nhiều người không có khả năng trả nợ, bị ngân hàng khởi kiện ra tòa”.

Cho đến thời điểm này, Công ty Hoàng Quân vẫn “im hơi lặng tiếng”.