Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, cách làm này sẽ đặt chính quyền vào vị trí “vừa đá bóng vừa thổi còi”, khó loại bỏ lợi ích nhóm và gây thiệt thòi cho người dân.

Vừa đá bóng, vừa thổi còi

Trao đổi với phóng viên báo Sài Gòn Tiếp Thị về vấn đề: nếu Nhà nước vừa là cơ quan đưa ra giá bồi thường, vừa thu hồi đất thì khi bị thiệt hại như giá bồi thường thấp, người dân sẽ kêu ai? Luật sư Nguyễn Văn Hậu, phó chủ tịch hội Luật gia TP.HCM nói đây là cách làm theo kiểu vừa đá bóng vừa thổi còi, không khách quan và chỉ phục vụ cho lợi ích nhóm.

“Anh là Nhà nước – tức cơ quan công quyền – nhưng lại vừa định giá đất, vừa thu hồi đất rồi sau đó lại giao đất cho các dự án kinh doanh thì người dân không còn cửa, không biết kêu ai khi bị thiệt hại quyền lợi. Mục tiêu của dự luật là nhằm xoá bỏ cơ chế xin cho, nhưng cách làm này lại làm tăng nguy cơ đó vì nhóm lợi ích lobby chính sách”, luật sư Hậu cảnh báo. Theo ông Hậu, tốt nhất là phải có một cơ quan thẩm định giá độc lập để khi dân thấy bị thiệt hại quyền lợi do giá đất bồi thường thấp, thì có thể yêu cầu cơ quan này tham gia thẩm định.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, nguyên nhân của tình trạng khiếu kiện kéo dài và đông người liên quan đến đất đai hiện nay là do đền bù không thoả đáng; cơ chế thu hồi thiếu minh bạch, thiếu sòng phẳng, không bình đẳng; chính sách tạm cư, tái định cư và chuyển đổi nghề cho người dân sau khi thu hồi đất chưa tốt.

Ông Châu nói: “Thực tế phân chia lợi nhuận từ việc tăng giá trị sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất đô thị chưa công bằng, người có đất thấy mình bị thiệt thòi. Cụ thể là trong cùng một khu vực, có nhiều dự án thực hiện theo những cơ chế khác nhau dẫn đến chính sách bồi thường và tái định cư khác nhau: dự án nhà ở, trung tâm thương mại để kinh doanh thì nhà đầu tư thương lượng bồi thường đất có giá cao hơn giá đất Nhà nước bồi thường trong những dự án làm đường, trường học, công viên...”

Do vậy, theo ông Châu, trong trường hợp chính sách bồi thường giữa Nhà nước và tư nhân còn chênh lệch như hiện nay thì việc xoá bỏ cơ chế giao đất theo dự án, chuyển sang Nhà nước đứng ra thu hồi đất theo quy hoạch khiến người dân đang bị thiệt sẽ càng thiệt hơn vì “họ không biết chạy đi đâu để kêu cứu, bảo vệ quyền lợi”.

Cần hai cơ chế thu hồi đất

Góp ý kiến cho dự thảo sửa đổi luật Đất đai tại hội thảo “Cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, định giá đất” do ban Chỉ đạo tổng kết nghị quyết Trung ương 7 (khoá IX) và hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổ chức giữa tháng 7 tại TP.HCM vừa qua, ông Đào Anh Kiệt, giám đốc sở Tài nguyên và môi trường TP.HCM cho rằng nên giữ hai cơ chế thu hồi đất như hiện nay. Đó là Nhà nước thu hồi đất và doanh nghiệp tự thoả thuận để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo ông Kiệt, đối với những dự án xã hội, phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia... Nhà nước phải đứng ra thu hồi. Đối với những dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch thì doanh nghiệp phải tự thoả thuận với người dân. Hai cơ chế này phải tồn tại song song, tuy nhiên cũng cần có những quy định rõ ràng hơn để cả hai cơ chế có thể vận hành tốt.

Ý kiến của ông Kiệt cũng được luật sư Trương Thị Hoà tán thành. Tuy nhiên, bà Hoà cho rằng vấn đề là làm sao triển khai tốt hai cơ chế đó trong mối liên quan đến vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và định giá đất. “Tái định cư cho người dân phải được quan tâm, nên cố gắng tái định cư tại chỗ. Dự án phải làm sao để người dân gắn với chỗ ở và có thể sống được, khi đó công tác đền bù sẽ dễ dàng hơn”, bà Hoà nói.

Trong văn bản kiến nghị gửi các cơ quan ban ngành Trung ương mới đây, hiệp hội Bất động sản TP.HCM nói rõ cơ chế tự thoả thuận sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư chủ động quỹ đất thực hiện dự án, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, hạn chế khiếu kiện. Đồng thời giảm tải cho các cơ quan hành chính nhà nước các cấp trong việc thu hồi đất, tăng thêm quyền lợi cho người dân khi phải nhường đất cho dự án kinh doanh. Trong trường hợp nhà đầu tư không thoả thuận được với người có đất còn lại (một số ít đòi giá cao) thì sẽ áp dụng các phương án, một là nhà đầu tư bồi thường cho chủ đất bằng với mức giá cao nhất mà nhà đầu tư đã thực hiện bồi thường trong dự án; hai là thuê công ty tư vấn thẩm định giá độc lập để thẩm định giá khu đất và nhà đầu tư thực hiện bồi thường theo giá được công ty tư vấn thẩm định.

Theo điều 51 dự thảo luật Đất đai, Nhà nước thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và giao cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc đấu giá để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội. Trong khi đó, theo điều 40, luật Đất đai năm 2003, thì đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.