Ông đánh giá như thế nào về chủ trương cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam quy định tại Luật Nhà ở (sửa đổi)?

Trong một thời gian dài, chúng ta mở cửa nền kinh tế trong nhiều lĩnh vực: Sản xuất công nghiệp, nông nghiệp... nhưng lại rất thận trọng, dè dặt trong vấn đề nhà ở, đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản (BĐS). Lý do của sự thận trọng này không phải thuần túy kinh tế, mà nó có liên quan đến vấn đề an ninh quốc phòng.

Nhưng khi Việt Nam hội nhập sâu về kinh tế đòi hỏi chúng ta phải mở cửa với các lĩnh vực mà chúng đang hạn chế, trong đó có nhà ở. Tuy nhiên khi mở ra, những cái chúng ta làm được vẫn còn những hạn chế, chưa cập nhật thực tế cuộc sống. Hiện nay người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam không chỉ có nhu cầu sử dụng mà còn có nhu cầu đầu tư, thương mại.

Đây cũng là xu hướng chung ở các quốc gia khác. Nhiều ý kiến cho rằng không nên đặt ra các điều kiện để được mua, vì nếu đặt điều kiện là ta đang làm khó mình, tự “rào” lại sự phát triển của mình. Nếu mục tiêu là để đảm bảo an ninh quốc phòng, chúng ta có nhiều biện pháp bảo vệ tốt hơn là hạn chế nhu cầu mua nhà của người nước ngoài. Vì vậy, chủ trương này đang là một điều chỉnh phù hợp với nhu cầu thực tiễn trong sự phát triển của nền kinh tế nói chung.

Chủ trương cho phép người nước ngoài mua nhà đã có từ năm 2008, nhưng hiệu quả thực tế là không đáng kể. Theo ông, đâu là nguyên nhân?

Quy định hiện hành cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam nhưng kèm theo đó là 3 điều kiện: Phải nhập cảnh vào Việt Nam, phải sinh sống, học tập, làm ăn tại Việt Nam đồng thời phải đáp ứng thời hạn bao nhiêu năm. Các điều kiện này quá khó đối với người nước ngoài khi có nhu cầu mua nhà tại Việt Nam. Chúng ta mở cửa, nhưng lại thận trọng, có nhiều quy định chặt chẽ nên có ít người mua được. Bây giờ chúng ta có các biện pháp khác để quản lý nên việc mở cửa thông thoáng cho phép người nước ngoài mua nhà là đúng đắn.

Việc mở ra cũng phản ánh đúng xu hướng của nền kinh tế trong điều kiện tình hình hiện tại của chúng ta là đang cần mở rộng thị trường cho BĐS. Trên thế giới, phát triển BĐS không chỉ bó hẹp trong nội địa, mà còn cần mở rộng ra do liên quan đến đòi hỏi của các hoạt động kinh tế khác chứ không phải của thị trường BĐS. Ví dụ: khi người nước ngoài mở nhà máy ở Việt Nam phải đảm bảo chỗ ăn ở cho chuyên gia yên tâm làm việc.

Đặc biệt, khi chúng ta bán được nhà cho người nước ngoài nghĩa là chúng ta đã thực hiện được mục tiêu XK tại chỗ BĐS, thu về được nguồn ngoại tệ cho quốc gia mà sản phẩm vẫn nằm trên đất nước mình. Tất cả các quốc gia khác đều cho rằng đó là hướng phải mở mà bây giờ ta mới mở là hơi muộn.

Nhiều ý kiến cho rằng một trong những nguyên nhân chính dẫn đến việc người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam không nhiều là do quy định về sở hữu?

Ngoài quy định về điều kiện để được mua thì quy định chung của luật hiện hành về sở hữu cũng gây ra hạn chế trong nhu cầu mua nhà ở đối với người nước ngoài. Vấn đề này liên quan đến Luật Đất đai. Thực tế, hiện nay việc sở hữu là có thời hạn, điều này không phù hợp với nhận thức chung của những người có nhu cầu, vì người ta sẽ so sánh điều này với các nước khác và họ cho rằng đã mua là phải được sở hữu hoàn toàn, vĩnh viễn. Chính vì điều này nên nhiều người nước ngoài cho rằng đi thuê nhà sẽ tốt hơn.

Dù chúng ta quy định sau khi hết thời hạn sử dụng sẽ gia hạn, nghĩa là có “mở”, nhưng mở trong điều kiện như thế cũng sẽ gây hạn chế và chúng ta phải cân nhắc nếu muốn có thị trường tốt.

Ông nghĩ sao về vấn đề người nước ngoài có thể lợi dụng chủ trương này để đầu cơ BĐS tại Việt Nam?

Đầu cơ là vấn đề ký sinh của nền kinh tế, nó đi cùng với yếu tố đầu tư. Không thể nói người nước ngoài không muốn đầu cơ, vì đầu cơ là sinh lời, nhưng đồng thời họ cũng chấp nhận rủi ro. Ở Việt Nam cũng có nhiều nhà đầu cơ, đặc biệt trong lĩnh vực BĐS.

Chúng ta quản lý và hạn chế đầu cơ là phải quản lý thị trường và quản lý bằng chính sách Thuế, còn tiêu diệt nó là vấn đề không tưởng. Ví dụ: Khi mua BĐS thứ nhất thì phải chịu mức thuế thế này, BĐS thứ 2 thì mức thuế khác và BĐS thứ 3 cũng thế, sẽ phải có nhiều mức thuế khác nhau của các BĐS mà anh sở hữu. Đây là cách quản lý đầu cơ của nhiều nước. Còn nếu đã chịu mức thuế cao mà người đầu cơ vẫn sinh lời thì cứ để họ đầu cơ. Đây là quy luật khách quan.

Theo ông, quy định mới có điểm nào còn hạn chế và cần phải điều chỉnh theo hướng nào để thời gian tới việc cho phép người nước ngoài mua nhà sẽ phát huy hiệu quả tốt?

Tôi cho rằng việc đưa ra tỷ lệ chỉ cho phép người nước ngoài sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ trong một dự án là không có cơ sở. Đã cho phép người ta được mua thì việc mua bán phải bình đẳng.

Trong quan hệ thương mại có quy luật cung cầu, mình có cung, người ta có cầu thì hai bên gặp nhau và Nhà nước chỉ giải quyết thủ tục mà thôi. Nhưng để hạn chế, ngăn ngừa sự tích tụ, ta có những quy định, biện pháp để ngăn chặn và quản lý cư dân người nước ngoài tốt như: Quản lý từ quy hoạch phát triển đô thị, quy định về đăng ký hộ khẩu, quản lý nguồn lao động, các quy định trong Luật Dân sự...

Đây là những hàng rào, những công cụ bảo vệ chắc chắn các hoạt động xã hội, không cần thiết phải đặt ra các yêu cầu, tình huống giả định phi thực tế, bởi những người nước ngoài có nhu cầu vào Việt Nam mua nhà họ thường vì mục tiêu kinh tế nhiều hơn, nói cách khác, mục tiêu lợi ích kinh tế là xuyên suốt.

Tóm lại, chúng ta nên mạnh dạn mở rộng các điều kiện cho người nước ngoài mua nhà theo thông lệ quốc tế, để đảm bảo tính chất phát triển kinh tế của Việt Nam là kinh tế mở, hướng tới hội nhập sâu vào kinh tế trong khu vực và thế giới.

Hai nữa phải thực sự quan tâm đến nhu cầu của người nước ngoài chứ không chỉ xem đây là vấn đề nhỏ, vì đây là nhu cầu đang đòi hỏi thị trường Việt Nam đáp ứng đồng thời nó còn tác động đến các hoạt động khác. Những điều kiện mở đó sẽ tác động tốt đến thị trường BĐS Việt Nam nói riêng, nền kinh tế Việt Nam nói chung.

Trân trọng cảm ơn ông!