Cho phép NNN mua nhà có thể là giải pháp kích cầu thị trường BĐS

Nhìn người, nhìn ta

Chương trình thí điểm cho NNN mua nhà tại Việt Nam (theo Nghị quyết 19/2008/QH12) sắp hết hiệu lực vào cuối năm 2013. Sau 5 năm triển khai, thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, đến tháng 6/2013, đã có 100 (không bao gồm Việt kiều) trên tổng số 80.000 NNN đang sống và làm việc tại Việt Nam đã mua nhà.

Theo quy định, NNN được phép mua nhà nhưng phải đáp ứng một trong những điều kiện: NNN có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam, NNN được thuê giữ vị trí quan trọng trong doanh nghiệp (DN) được thành lập tại Việt Nam, NNN có kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam cần và có kết hôn với người Việt Nam.

Trong số 100 trường hợp vừa nêu, phần lớn là kết hôn với công dân Việt Nam, phần còn lại rơi vào tiêu chuẩn có đầu tư và người giữ vị trí quan trọng trong DN. Riêng với doanh nghiệp nước ngoài, chỉ vỏn vẹn 25 DN mua căn hộ.

Nguyên nhân chính được CBRE phân tích là do giá nhà đắt đỏ và quá nhiều tiêu chí ràng buộc bởi quy định hiện hành nên các tổ chức NN vẫn chuộng hình thức thuê thay vì mua.

Bên cạnh đó là các quy định về việc không được chuyển nhượng, bán (trong vòng 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất...) hoặc không được cho thuê...

Mới đây, Bộ Xây dựng khuyến nghị với Thủ tướng cần gỡ bỏ những quy định hạn chế mua nhà đối với NNN, tăng thời hạn thuê, nới lỏng điều kiện cho thuê, cho bán và mở rộng danh sách các loại hình bất động sản (BĐS) mà NNN được phép mua. Trên thực tế thì đây là câu chuyện "cũ người mới ta".

Ngay như Malaysia, Luật Đất đai 1965 của nước này đã cho phép NNN mua bất kỳ BĐS nào tại Malaysia. Hiện, NNN không chỉ được phép mua căn hộ mà còn có thể mua đất (nông nghiệp, công nghiệp và thương mại), song, phía cơ quan quản lý nhà nước vẫn có những quy định bắt buộc.

Cụ thể, Luật Đất đai mỗi bang ở Malaysia sẽ có sự khác nhau, nhưng mức lệ phí nộp đơn xin xét duyệt mua nhà sẽ dao động từ 150 - 500 RM, thời gian xét duyệt từ 1 - 2 tháng, nếu yêu cầu mua nhà của NNN không được chấp thuận, họ sẽ được hoàn trả lại số tiền đã nộp.

Chẳng hạn, khu mua căn hộ ở Penang, NNN được đứng tên mình với giá từ 500.000 RM trở lên và đóng phí 1.000 RM (nếu là cá nhân) và 2.000 RM nếu là DN. Sau khi đồng ý cho NNN mua thì các yếu tố khác sẽ được xem xét như: vị trí, loại bất động sản, tỷ lệ sở hữu...

Trong khi đó, ở Thái Lan, NNN được quyền sở hữu chung cư, nhưng nhà và một loạt BĐS khác thì không, ngoại trừ tài sản này đứng tên vợ hoặc chồng là người Thái.

Cởi mở hơn các nước châu Á, phương Tây có phần dễ dàng hơn trong việc cho NNN được mua và sở hữu nhà. Trường hợp này có thể kể đến Mỹ, bất kỳ công dân NN nào đều có thể mua và sở hữu nhà.

Tuy nhiên, vấn đề thuế, vay ngân hàng,... sẽ khác người có quốc tịch Mỹ, thường trú vĩnh viễn và không thường trú; theo đó, người thường trú vĩnh viễn có thể vay ngân hàng đến 99% giá trị căn nhà.

Song, vấn đề đáng lo ngại khi mua nhà ở Mỹ là chuyện thuế tài sản nhà đất (đóng hằng năm, dao động từ 1 - 3%/giá trị căn nhà) và nhiều khoản phí dịch vụ khác. Ngoài ra, NNN sang Mỹ mua nhà phải chứng minh được nguồn gốc tiền.

Ở đây, mọi công dân đều có quyền mua nhà nhưng họ phải xem xét về khả năng đóng thuế hằng năm, điều này cũng lý giải vì sao giá nhà đất ở Mỹ rẻ hơn Việt Nam nhưng công dân vẫn thích ở thuê hơn là sở hữu nhà.

Quay lại thị trường Việt Nam, hiện, những khuyến nghị của Bộ Xây dựng được xem là bước tiến nhưng việc có được thông qua hay không lại là chuyện khác. Liên quan đến vấn đề này, luật sư Bùi Quang Hưng, Công ty Luật BQH và các cộng sự nêu quan điểm.

Cho phép NNN được mua nhà tại Việt Nam cũng là một phương án tốt để phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên, việc mua nhà đòi hỏi phải có những điều kiện nhất định, ít nhất pháp luật cũng cần quy định các khoản thuế mà NNN phải đóng cho Nhà nước.

Điều này nên áp dụng tương tự như Mỹ, Pháp và một số nước khác. Thuế sở hữu nhà không nhỏ, nếu mua nhà mà không kinh doanh được thì dẫn đến rủi ro lớn nên NNN sẽ cân nhắc kỹ trước khi mua nhà tại Việt Nam. Hơn nữa, Nhà nước sẽ có một khoản thu lớn hàng năm đối với NNN mua nhà tại Việt Nam.

Bàn đạp cho thị trường?

Thực tế, việc nới lỏng điều kiện cho NNN mua nhà đã được nhiều DN cũng như diễn giả đưa ra bàn luận từ cuối năm 2012 đến nay và xem đây cũng là một trong những giải pháp để cải thiện tình hình ảm đạm của thị trường, giải phóng hàng tồn kho...

Giáo sư Đặng Hùng Võ từng nhìn nhận, việc Bộ Xây dựng trình đề án cho NNN mua nhà là điều bình thường mà không cần căn cứ vào cung cao hay thấp của thị trường. Song, muốn làm đến nơi đến chốn thì cần phải nhìn ra cái được, cái mất, sau đó đề xuất bằng chính sách cụ thể.

Điều này cũng không hẳn vô lý vì những chính sách chung chung sẽ gây khó cho những người thực hiện. Lấy dẫn chứng từ Malaysia, trong quy định cho phép NNN mua đất cũng đã quy định rất rõ: NNN được quyền mua đất nông nghiệp với giá tối thiểu từ 500.000 RM và ít nhất phải 5 ha để phục vụ cho các mục tiêu như trồng trọt phục vụ nghiên cứu, sản xuất...

Trong khi đó, đất công nghiệp cũng phải có giá từ 500.000 RM trở lên và chỉ được chuyển nhượng cho các thành viên trong gia đình.

Trong khi đó, Công ty Nghiên cứu thị trường CBRE đưa ra quan điểm, không nên xem nguồn cầu từ NNN là một giải pháp nhanh chóng và dễ dàng nhằm giảm tải cho một thị trường BĐS thừa cung.

Việc gỡ bỏ những hạn chế NNN sở hữu nhà tại Việt Nam là một tín hiệu tốt nhưng chưa phải là giải pháp duy nhất cho mọi vấn đề đã và đang tồn tại trong ngành BĐS trong những năm vừa qua.

"NNN nên được xem là nhóm mở rộng hợp lý của một thị trường đã phát triển, chứ không hẳn là một biện pháp chữa cháy", bà Dương Thùy Dung, Phó giám đốc, Phòng Nghiên cứu và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam cho biết. Đồng thời, phía công ty này cũng nhấn mạnh, NNN sẽ đồng ý mua nhà chỉ khi thấy thị trường hồi phục.

Tuy nhiên, việc cho phép NNN mua và sở hữu nhà cũng nên xem xét ưu tiên tùy theo từng loại BĐS. Chẳng hạn, ở Malaysia còn có thêm chương trình "Ngôi nhà thứ hai của tôi" (My Second Home Programme) với những ưu đãi khác nhau để hướng NNN mua BĐS nghỉ dưỡng.

Những người tham gia vào chương trình này đều phải có tài khoản cố định từ 150.000 RM trở lên tùy theo lứa tuổi (quy định), chứng minh thu nhập, báo cáo dư nợ tín dụng trong vòng ba tháng gần nhất...

Trong khi đó, Thái Lan cũng đưa ra loại "visa nghỉ hưu" dành cho NNN trên 50 tuổi, họ có quyền sở hữu nhà tại Thái, chủ yếu là các điểm du lịch nổi tiếng như Hua Hin hay Pattaya để nghỉ ngơi.

Ông Kenneth Atkinson, Tổng giám đốc Grant Thorton Việt Nam từng chia sẻ với Doanh Nhân Sài Gòn, việc cho phép NNN sở hữu nhà cũng là cách để "kích" BĐS nghỉ dưỡng tại Việt Nam, đặc biệt là biệt thự cạnh biển.