Mỗi năm, TP.HCM có thêm 50.000 gia đình mới. Ảnh: Lê Toàn

Có tiền tỷ vẫn khó mua nhà

Từ Hải Phòng vào TP.HCM đã 5 năm, vợ chồng anh Tuấn hiện làm công nhân cho một xưởng chế biến cafe tại quận 12 với mức thu nhập tổng cộng khoảng 30 triệu đồng/tháng. Mỗi tháng, cả anh và vợ “chắt bóp” hết cỡ cũng để ra được 12 - 13 triệu đồng, những dịp lễ tết hay gia đình có việc, con cái ốm đau thì có khi “tiêu lẹm cả vào chỗ để dành”, anh nói. Năm năm qua, anh chị cũng để dành được 500 triệu đồng, nhưng thời điểm bắt đầu định cư ở đây, giá căn hộ bình dân cỡ khoảng 16 - 17 triệu đồng/m2, giờ thì loại này gần như… tuyệt chủng.

Tuấn cho biết, mục đích của 2 vợ chồng anh là tìm dự án căn hộ nào gần chỗ làm tại vùng ven quận 12 - cũng là khu vực khá xa trung tâm - có giá tầm 900 triệu đồng đến 1 tỷ đồng để mua, “nhưng từ cuối năm 2019 cho tới nay, quanh khu vực quận 12 không có dự án nào mở bán với giá dưới 1 tỷ đồng/căn. Thậm chí, những căn hộ khoảng 70 m2 đã được đưa vào sử dụng từ năm 2016 cũng đang sang nhượng với mức giá từ 1,5 - 2 tỷ đồng”, anh nói.

Ghi nhận của phóng viên trong nhiều lần trải nghiệm thực tế các khu nhà trọ thấp tầng hoặc khu nhà ở ven sông Sài Gòn cho thấy rằng, những trường hợp tương tự như vợ chồng anh Tuấn là rất phổ biến khi TP.HCM luôn được coi là “miền đất hứa” của các thanh niên hay cặp vợ chồng trẻ. Một ước tính của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM từng cho biết rằng, mỗi năm tại TP.HCM có chừng 50.000 cặp vợ chồng trẻ kết hôn và cứ sau 5 năm thì dân số đại đô thị này lại “nở” thêm một quận.

Trong khi đó, 2 năm gần đây, số dự án mới đủ điều kiện được cấp phép và đưa ra thị trường mỗi năm chỉ khoảng 10 dự án. Đặc biệt, tâm lý của các chủ đầu tư khi ít có dự án được cấp phép thì “có dự án nào phải làm cho ra tấm, ra món”, khiến những dự án thuộc phân khúc hạng C giảm mạnh và các căn hộ với giá tầm 20 - 25 triệu đồng/m2 trở xuống vắng bóng.

Tâm lý nói trên của các chủ đầu tư cộng với hầu hết các chi phí đầu vào, từ tiền sử dụng đất, tiền giải phóng mặt bằng, gần đây là chi phí nguyên vật liệu… tăng cao khiến mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM dường như thay đổi theo từng quý, kể cả các đợt bán hàng sơ cấp của chủ đầu tư hay giao dịch của khách hàng với nhau trên thị trường thứ cấp.

Đơn cử như tại dự án căn hộ Picity High Park, tọa lạc ngay mặt tiền đường Thạnh Xuân 13, phường Thạnh Xuân, quận 12, TP.HCM. Dự án do Công ty TNHH một thành viên Đầu tư phát triển Gia Cư (thuộc Tập đoàn Pi Group) làm chủ đầu tư, ra mắt từ cuối năm 2019 với mức giá từ 1,5 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ (khoảng 30 triệu đồng/m2).

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, dự án mới đang trong quá trình hoàn thiện (dự kiến bàn giao vào quý IV/2021), mức giá giao dịch tại thị trường thứ cấp khoảng 40 - 45 triệu đồng/m2, căn có diện tích 50m2 đang được rao bán với giá 1,82 tỷ đồng, tùy vị trí.

Hay tại khu vực TP. Thủ Đức, dự án căn hộ Moonlight ở Thủ Đức do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, bàn giao nhà cho khách hàng cuối năm 2019, giá giao dịch hiện tại khoảng 50 triệu đồng/m2, tức tăng gần gấp đôi so với lúc mở bán.

Cách đó không xa là dự án Centum Wealth do Thủ Đức House làm chủ đầu tư, hiện cũng có giá thứ cấp khoảng 45 - 50 triệu đồng/m2 so với giá bán ra trung bình 38 triệu đồng/m2…

Không chỉ giá căn hộ trên thị trường thứ cấp tăng cao, mà với số ít dự án mới gần đây, mức giá được công bố liên tiếp lập đỉnh mới, chẳng hạn như dự án King Crown Infinity trên đường Võ Văn Ngân, TP. Thủ Đức có mức giá trung bình từ 80 - 90 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, thời gian gần đây, giới đầu tư bất động sản xôn xao về sự xuất hiện của một mô hình bất động sản mới mang tên “bất động sản hàng hiệu” trong đô thị Grand Marina của Masterise Group làm chủ đầu tư, với mức giá khoảng 400 triệu đồng/m2.

Giá vẫn tiếp đà tăng

Bất chấp “lời nhắn nhủ” mới đây của ngành thuế TP.HCM rằng sẽ sớm đánh thuế căn hộ cho thuê, giá chung cư tại đây dường như chưa hề giảm nhiệt.

Theo báo cáo mới đây của DKRA Vietnam, trong tháng 4/2021, phân khúc căn hộ tại TP.HCM có sự khởi sắc đặc biệt khi tăng mạnh về nguồn cung mới khi đón nhận 8 dự án mở bán (1 dự án mới và 7 giai đoạn tiếp theo) với khoảng 2.698 căn, gấp 2,6 lần so với tháng trước (1.041 căn); lượng tiêu thụ đạt 78,4% trên nguồn cung mới với khoảng 2.115 căn được thị trường đón nhận, gấp 2,8 lần so với tháng trước (755 căn). Nguồn cung mới tăng mạnh trong tháng tập trung hầu hết ở khu Đông (TP. Thủ Đức) và khu Nam, khi hai khu này chiếm đến 91,7% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là mặt bằng giá sơ cấp một số dự án bán ra trong tháng qua tăng với biên độ lớn, trung bình khoảng 8 - 15% so với thời điểm đầu năm.

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán về mức tăng giá trên, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam cho biết, có 2 lý do giải thích cho sự tăng giá này. Một là các dự án mới chủ yếu tập trung ở TP. Thủ Đức và khu Nam, đặc biệt bất động sản TP. Thủ Đức là nơi đang được đẩy giá sau khi chính thức thành lập thành phố vào tháng 1/2021.

Nguyên nhân thứ hai, đa số các đợt mở bán trong tháng qua thuộc về giai đoạn tiếp theo của các dự án đã giới thiệu trước đó, một số còn đang hoàn thiện để chuẩn bị bàn giao và theo nguyên tắc marketing, mỗi đợt mở bán kế sau giá sẽ thường tăng khoảng 3 - 5% để tạo tâm lý vững tin cho khách hàng cũ và kích thích khách hàng mới ra quyết định.

“Quan sát của DKRA Vietnam cho thấy rằng, trong 2 - 3 năm tới sự tăng giá vẫn tiếp diễn”, ông Hoàng nhận định.

Chia sẻ quan điểm về việc thị trường căn hộ TP.HCM liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, ông Mai Đức Toàn, Giám đốc Khối Kinh doanh và tiếp thị, CNT Group cho biết, thị trường bất động sản TP.HCM luôn có nhu cầu ở thực cao. Việc siết chặt hồ sơ pháp lý, quỹ đất nội đô khan hiếm khiến thị trường này xảy ra hiện tượng cung ít - cầu nhiều, dẫn đến giá nhà đất không thể giảm nhiệt.

Mặt khác, năm 2021, dòng vốn đổ vào bất động sản khá dồi dào do lãi vay ngân hàng giảm, thị trường chứng khoán thăng hoa và lan tỏa sang bất động sản; dịch bệnh cũng khiến nhà đầu tư cá nhân xem bất động sản là kênh trú ẩn an toàn… Đây đều là yếu tố khiến giá bán bất động sản nói chung, chứ không chỉ riêng kênh chung cư liên tục tăng.

Dù vậy, mua căn hộ ở TP.HCM với mục tiêu đầu tư thì nhà đầu tư cần coi đây là khoản tích trữ trung - dài hạn bằng tiền thực của mình chứ không nên bằng tiền vay, bởi theo ông Toàn, có một quy luật bất biến trong thị trường là “giá càng cao thì tỷ lệ lợi nhuận sẽ giảm”. Do vậy, nếu muốn đầu tư có thể quan tâm hơn đến một số khu vực ngoại thành đang có các thông tin tích cực về quy hoạch, giao thông hạ tầng, nhưng mức giá còn mềm.