Năm 2018, bà Nguyễn Trang, một nhà đầu tư đã mua căn hộ tại quận Thanh Xuân (Hà Nội) với mục đích cho thuê. Theo tính toán của bà Trang, từ tiền thuê nhà mỗi tháng, bà có một khoản tài chính hấp dẫn hơn để gửi trong ngân hàng.

Bà xuống tiền mua một căn hộ rộng 110m2 trên đường Nguyễn Huy Tưởng với số tiền trên hợp đồng là 2,8 tỷ đồng. Để có lợi nhuận cao khi cho thuê, bà Trang đầu tư thêm 200 triệu làm nội thất. Tổng số tiền mua và thiết kế nội thất căn hộ là 3 tỷ đồng.

Ở thời điểm bàn giao nhà, căn hộ của bà Trang ở vị trí trung tâm quận Thanh Xuân nên cho thuê dễ dàng với mức giá 10 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, ảnh hưởng của dịch bệnh, khách thuê người Hàn trả lại nhà. Do căn hộ lớn nên cho thuê cũng gặp khó khăn vì mức giá cao. Sốt ruột để nhà trống không có nguồn thu, bà Trang liên tục quảng cáo tìm khách thuê nhưng đều không thành công.

Đầu năm nay, bà Trang rao bán căn hộ với mức giá 2,1 tỷ đồng. Bà cho hay, đây là mức giá rẻ nhất thị trường hiện nay. Bà muốn bán nhanh để thu hồi vốn.

Nhiều dự án chung cư đang có mức giá giảm

Tại dự án này, một chủ nhà khác đang rao bán căn hộ cắt lỗ. Cụ thể, căn 86m2 có giá 2,75 tỷ đồng và hỗ trợ khách hàng đăng ký chỗ gửi xe. Theo thông tin rao bán, giá trên đã thấp hơn giá thị trường hơn 300 triệu đồng, trong khi đó, căn hộ đã có đầy đủ nội thất, khách mua chỉ việc xách vali vào ở và đảm bảo giấy tờ pháp lý rõ ràng, sổ đỏ chính chủ.

Không chỉ ở các căn hộ lớn mà ngay cả căn hộ nhỏ cũng khó cho thuê. Bà Nguyễn Thị Lam (một nhà đầu tư tại quận Đống Đa) đứng ngồi không yên với khoản nợ hơn 1 tỷ tại ngân hàng do bà vay mua hai căn hộ studio tại một dự án ở đường Trần Duy Hưng.

Tại thời điểm mua, căn hộ nhỏ 1 phòng ngủ được chủ đầu tư quảng cáo có thể thuê với thu nhập cao hàng tháng, hướng tới nhóm khách hàng người nước ngoài làm việc tại Hà Nội. Tính trung bình, mỗi tháng bà Lam có thể đút túi hơn 30 triệu đồng, bù lại khoản tiền trả lãi ngân hàng.

Tuy nhiên, khi dự án được bàn giao đúng thời điểm dịch, khách thuê không có. Lãi ngân hàng khiến cho bà gặp áp lực lớn. Bà đành phải bán cắt lỗ để rút vốn lại đầu tư sang đất nền.

Giá bán tăng

Khảo sát cho thấy, các dự án chung cư tại Hà Nội sau khi bàn giao vào ở một thời gian đều có. mức giá giảm. Đơn cử, một dự án chung cư cao cấp trên đường Nguyễn Trãi (Thanh Xuân) đang bán với mức giá khoảng 40 triệu đồng/m2, ngang bằng với thời điểm mở bán cách đây 5 năm. Căn hộ đã bao gồm nội thất hoàn thiện và có sổ đỏ.

Mức giá giảm mạnh nhất ở các dự án có tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư và không có sổ đỏ. Dự án chung cư ở Linh Đàm, nhiều chủ nhà rao bán chỉ khoảng trên dưới 1 tỷ đồng căn hộ 2 ngủ, đầy đủ nội thất, mức giá tương đương thời điểm mở bán. Khách mua còn nhận được hỗ trợ vay ngân hàng.

Nhiều dự án, người mua với mục đích cho thuê nhưng hiện nay nhu cầu giảm, tỷ lệ trống cao tạo ra áp lực cho chủ nhà nếu dùng vốn vay ngân hàng. Bên cạnh đó, các kênh như chứng khoán hay đất nền đang khá hấp dẫn khiến nhà đầu tư mong muốn thoát vốn sớm để chuyển hướng, dẫn tới hiện tượng giảm giá căn hộ, cắt lỗ.

Các căn hộ mở bán mới giá tăng nhưng cho thuê lại đang giảm

Ông Phạm Thanh Hưng, đại diện một sàn bất động sản, chia sẻ, đầu tư chung cư hiện nay không như cách đây 10 năm khi thị trường BĐS bắt đầu phát triển, mua là có lãi. Nay mua chung cư chủ yếu là nhu cầu thực, để mong chờ có lãi là rất khó. Tại TP.HCM, nhà đầu tư mua chung cư hoặc là nhu cầu thực, hoặc là để cho thuê nên tỷ suất sinh lời vẫn cao.

Bà Nguyễn Hoài An, đại diện CBRE Việt Nam, cho rằng, phân khúc căn hộ ảnh hưởng một phần từ dịch bệnh. Nhiều chuyên gia nước ngoài không thể sang được Việt Nam nên loại hình căn hộ cho thuê hướng tới nhóm khách hàng này bị giảm giá. Trong khi đó, giá bán căn hộ chung cư mới không giảm, mà thậm chí còn tăng khiến cho tỷ suất cho thuê giảm so với thời gian trước đây.

Trong khi đó, giá căn hộ chào bán mới đang có tiếp tục tăng giá. Theo khảo sát của CBRE Việt Nam, giá bán thị trường sơ cấp quý I trung bình ở mức 1.461 USD/m2, tăng 7% theo năm và 3% theo quý. Mức giá bán phân khúc cao cấp và bình dân tăng lần lượt 9% và 5% theo quý.

Các dự án nằm gần các khu vực có công trình hạ tầng được triển khai như khu vực dọc đường vành đai 2 trên cao hay có những thông tin tích cực về quy hoạch như tại khu vực quận Long Biên ghi nhận mức tăng từ 5-9% theo năm.

Nguồn cung mở bán trong quý đều từ 14 dự án đã mở bán trước đó và chỉ có 3 dự án được mở bán mới trên thị trường. Theo phân khúc, chung cư trung cấp tiếp tục là sản phẩm phổ biến nhất trên thị trường, chiếm gần 80% tổng nguồn cung mở bán mới trong quý I. Về vị trí, khu vực phía Đông và phía Tây tiếp tục là hai khu vực chính tập trung dự án mới, tổng cộng chiếm 77% nguồn cung mới.

Để đầu tư căn hộ thời điểm này, bà An khuyến cáo, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng. Có thể hướng tới nhóm người đi làm trẻ, đây là đối tượng có nhu cầu thuê cao và ngân sách tài chính nhất định. Nhu cầu thuê nhà của nhóm khách hàng này rất lớn.

Dự báo về thị trường cuối năm 2021, bà Đỗ Vân Anh, Quản lý Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE, cho biết, trong các quý tới, dự kiến sẽ có nhiều dự án nhà ở và khu đô thị mở bán trên nhiều khu vực khác nhau ở Hà Nội cả ở khu vực quận nội thành và các huyện ngoại thành sẽ giúp cho thị trường sôi động hơn. Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp dự kiến sẽ tăng từ 4-6% theo năm trong năm 2021.