Mặt bằng giá mới nguy hiểm cho người mua nhà?

Trong báo cáo mới đây được gửi tới Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà thừa nhận giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân.

“Thị trường dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị” - Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho biết.

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, giá bất động sản đang đối mặt với nhiều áp lực. Trong đó, giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút bong bóng.

Hiện tại thị trường TP.HCM có khoảng 10 dự án đang bán, giá giao dịch thấp nhất là 41 triệu đồng/m2; có dự án ở quận 9 - là quận rất xa trung tâm thành phố khi bắt đầu chào bán cũng thiết lập mức giá 50 triệu đồng/m2. Dù tiêu thụ được nhưng với mức giá này, song giao dịch chậm.

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, giá bất động sản đang đối mặt với nhiều áp lực. Trong đó, giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút bong bóng.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hội môi giới - cho rằng: Thị trường nhà ở tại TP.HCM đang định hình một mặt bằng giá mới nguy hiểm cho người mua nhà, nhất là những người khó khăn về nhà ở sẽ rất khó tiếp cận được.

Chuyên gia lo ngại, nếu cứ tiếp tục "đẩy giá" như thế này thì chỉ khoảng nửa năm nữa, TP.HCM sẽ không còn nhà ở phân khúc trung cấp, trong khi phân khúc bình dân cũng “biến mất” trước đó thì thành phố này sẽ chỉ còn nhà ở cho người giàu.

Trong khi đó, tại thị trường Hà Nội, Savills nhận định là “nhạy cảm” về giá. Một số nơi không phải nội đô như Mỹ Đình giá chung cư cũng khoảng 50-60 triệu đồng/m2.

Làm sao để người dân có thể thoả mãn giấc mơ an cư?

Theo các chuyên gia, trong 3 năm này, nếu người Việt chỉ tiết kiệm và đợi tăng thu nhập để mua nhà đất thì giấc mơ sở hữu bất động sản là vô cùng khó khăn.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - cho rằng: Hiện nay, căn hộ nhà ở thương mại 2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền khoảng trên dưới 2 tỷ đồng. Với cặp vợ chồng (có 1-2 con) có tiền lương khoảng 20 triệu đồng/tháng, tằn tiện lắm chỉ có thể tiết kiệm được khoảng 5-6 triệu đồng/tháng (60-70 triệu đồng/năm), thì giấc mơ tạo lập nhà ở càng xa vời, nếu không được hỗ trợ ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội.

Để giải quyết nhu cầu nhà ở giá thấp cho người dân, Bộ Xây dựng cho biết nghiên cứu, xây dựng Nghị quyết của Chính phủ về khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp để bán với tiêu chuẩn thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sử dụng dưới 70m2, giá bán không quá 20 triệu đồng/m2, tối đa không vượt quá 1,5 tỷ đồng/căn (đã bao gồm VAT).

Lãnh đạo Bộ cho biết dự thảo nghị quyết được bộ trình Chính phủ ban hành trong thời gian tới với hàng loạt giải pháp căn cơ để giúp số đông người dân có thể tiếp cận nhà ở với giá phù hợp hơn. Chính phủ sẽ đưa ra nhiều ưu đãi khuyến khích chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp.

Nhóm cơ chế chính sách ưu đãi sẽ tập trung giúp hạ giá thành dự án bằng nhiều giải pháp, chẳng hạn như: giảm 50% tiền sử dụng đất phải nộp, bố trí 500 tỷ đồng trong tổng nguồn vốn 2.000 tỷ đồng cấp cho 4 ngân hàng thương mại để cấp bù lãi suất cho vay, được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở thương mại giá rẻ do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Ngoài ra, các dự án này còn được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình, được áp dụng hình thức tự thực hiện đối với các công ty tư vấn, thi công xây lắp nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Chuyên gia cho rằng, hiện nay đa phần chủ đầu tư không có hứng thú làm nhà ở bình dân. Trên cùng một lô đất nếu phát triển dự án từ trung cấp trở lên thương hiệu của chủ đầu tư tốt hơn, lợi nhuận cũng tốt hơn.

Do vậy, các chính sách ưu đãi chủ đầu tư cần quyết liệt hơn, đồng bộ hơn chẳng hạn như ưu đãi về thuế phí, giảm tiền thuế đất, hoặc trợ giúp lãi suất ngân hàng như đã áp dụng với nhà ở xã hội để thu hút chủ đầu tư để họ đảm bảo được về lợi nhuận.

Nhiều chủ đầu tư cho biết để hưởng các ưu đãi của nhà nước khi làm nhà giá rẻ thủ tục mất thời gian nên họ nghĩ tự làm sẽ nhanh hơn, chủ động hơn. Do đó, cần có cơ chế cho mọi thứ diễn ra nhanh hơn chủ đầu tư thoải mái về tư tưởng khi làm nhà giá rẻ.

Bên cạnh đó các chuyên gia cũng kiến nghị việc tháo nút thắt trong vấn đề pháp lý. Rào cản pháp lý, chồng chéo xung đột chinh sách, luật hiện nay là một trong những nguyên nhân khiến dự án kéo dài. Dự án kéo dài khiến chi phí "đội" lên. Chủ đầu tư không còn cách nào khác cộng vào giá bán.

"Hệ thống pháp luật có những khoảng trống, xung đột, trong nội bộ một luật, giữa các luật, giữa luật này với văn bản hướng dẫn thi hành luật khác. Các bất cập đã được doanh nghiệp kêu ca từ lâu, chuyên gia đã chỉ ra rất cụ thể, nhưng đến nay vẫn cứ vướng, cứ dừng lại và cứ bế tắc.

Trình tự, thủ tục phê duyệt dự án kéo quá dài, làm cho doanh nghiệp bị ứ đọng vốn đầu tư ban đầu, lãng phí công sức, tiền bạc và cả cơ hội kinh doanh. Nguồn cung thị trường giảm mạnh. Nhiều doanh nghiệp họ nói họ không sợ Covid-19 mà chủ yếu chờ đợi pháp luật" - GS. Đặng Hùng Võ nói với Dân trí.

Theo ông Võ, phải mau chóng tập trung vào làm việc này. Nếu vấn đề nguồn cung không được xử lý thì vài năm tới giá sẽ tăng lắm. Mà đâu cần vài năm tới, vừa qua thị trường bất động sản vẫn tăng giá bất chấp Covid-19. Chúng ta không quản lý tốt được thì xảy ra đầu cơ nhiều. Điều rất đáng lo ngại với thị trường bất động sản.