Đợt Covid-19 thứ hai bùng phát làm trầm trọng thêm các khó khăn vốn phát sinh từ đợt dịch trước của thị trường du lịch, khách sạn, bất động sản nghỉ dưỡng. Giữa quý III, số khách sạn tọa lạc vị trí mặt tiền khu trung tâm TP HCM, phố cổ Hà Nội và các thành phố biển được chào bán ra thị trường liên tục tăng đều theo từng ngày.

Theo đánh giá của môi giới, các tài sản chờ giao dịch hiện nay ở mức cao nhất trong vòng 10 năm qua. Rổ hàng khách sạn rao bán đang dồi dào nhưng đơn đặt mua hầu như không có. Các đơn vị tư vấn bất động sản cho rằng có ít nhất 4 nhóm nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tắc nghẽn giao dịch M&A tài sản khách sạn.

Giá khách sạn bị 'hét' quá cao

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao thị trường vốn JLL Việt Nam cho biết, nguyên nhân nghẽn giao dịch khách sạn chủ yếu là giá tài sản quá cao. Bà Khanh đánh giá, dù có những mức giá quảng cáo là giảm 5% hoặc sẵn sàng thương lượng giảm giá thêm, hiện các khách sạn vẫn bị cho là hét giá cao ngất ngưỡng trong bối cảnh thị trường du lịch chịu tác động nặng nề bởi Covid-19. Đây là một trong những nguyên nhân chính khiến khó thúc đẩy các giao dịch thành công ở vùng giá này.

Bà Khanh phân tích, khoảng cách giữa bên mua và bên bán trên thị trường M&A khách sạn hiện nay còn rất lớn. Giá khách sạn trên thị trường bị chào quá cao còn vì nguồn gốc và công năng của khu đất. Đất khách sạn thuộc sở hữu tư nhân là đất thổ cư sử dụng lâu dài, việc kinh doanh khách sạn chỉ là một trong những mục tiêu tạm thời. Do đó, bên bán rao bán theo mức giá tính trên tài sản đất sở hữu lâu dài và tài sản trên đất.

Trong khi đó, phía đi mua tài sản khách sạn chỉ tính bài toán khai thác dòng tiền và nhắm vào mỗi công năng lưu trú (đất có chức năng thương mại dịch vụ chỉ có thời hạn sử dụng 50-70 năm sau đó phải gia hạn). Cách đánh giá tài sản khác nhau đã khiến bên mua và bên bán chưa thể gặp nhau trong quá trình đàm phán giá trị tài sản.

Khách sạn Fusion suites Saigon trên đường Sương Nguyệt Ánh, quận 1, TP HCM đang rao bán với giá 50 triệu USD (tương đương 1.165 tỷ đồng). Ảnh: Nguyễn Nam.

Chủ khách sạn chưa bế tắc nên chưa bán tháo

Giám đốc cấp cao thị trường vốn JLL Việt Nam đánh giá, tại thời điểm này, dù đang xoay xở để vượt khó và đã bước vào ngưỡng chật vật nhưng các chủ tài sản chưa sẵn sàng để giảm giá vì chưa thật sự bế tắc. Công suất cho thuê phòng giảm, họ có thể đóng cửa tạm thời và tạm hài lòng để vượt qua đại dịch. Khách sạn 4-5 sao vẫn còn trụ được suốt mùa dịch vì tiềm lực tài chính tốt.

Trong khi đó, các khách sạn 2-3 sao trở xuống được chia thành 2 nhóm cụ thể. Nhóm một là quy mô gia đình, có truyền thống kinh doanh khách sạn hàng chục năm, thường các chủ tài sản này không gặp vấn đề về nợ vay. Nhóm hai là khách sạn được kinh doanh bởi các chủ tài sản là tay chơi ngoại đạo, mới gia nhập thị trường này, hoặc chủ khách sạn chỉ đơn thuần là thuê để khai thác, áp lực tài chính rất lớn. Các khách sạn nhóm này xả hàng nhưng chưa sẵn sàng bán tháo vì vẫn cố gồng gánh các khoản lỗ. "Thế nhưng nếu dịch bệnh còn diễn biến phức tạp, nhiều khả năng chủ tài sản có thể tiến thêm một bước nữa là cân nhắc việc giảm giá", bà Khanh nói.

Vốn FDI bị nghẽn do chưa mở đường bay quốc tế

Theo nhận định của Savills, việc chưa mở lại đường bay quốc tế là một rào cản lớn với thị trường M&A khách sạn do các quỹ đầu tư nước ngoài, nhà đầu tư quốc tế. Bởi lẽ, rào cản địa lý khiến cho bên muốn mua tài sản chưa thể sang Việt Nam để tiếp cận thị trường M&A khách sạn ngay.

Mặt khác, với nhóm tài sản ở vị trí đất vàng trung tâm, quy mô vài trăm phòng đều là khách sạn thuộc phân khúc 5 sao. Các nhà đầu tư nước ngoài ưa chuộng nhóm tài sản này, tuy nhiên họ sẽ e ngại nguồn gốc đất hoặc sở hữu cổ phần có nguồn gốc nhà nước hay không. Nếu pháp lý hoàn chỉnh, các tài sản này luôn thu hút sự quan tâm rất lớn từ các nhà đầu tư tổ chức hoặc dòng vốn FDI nhưng quá trình giao dịch diễn ra âm thầm do tính bảo mật cao và mất rất nhiều thời gian mới hoàn tất thương vụ.

Biến số Covid-19 khó đoán

CBRE Hotels Việt Nam dự báo thị trường khách sạn trong giai đoạn 2020-2021 sẽ luôn trong tư thế phòng thủ. Hoạt động kinh doanh có thể thay đổi liên tục do phải đối mặt với những biến động khó lường về dịch bệnh cho đến khi có vaccine phòng ngừa hoặc phương pháp điều trị hiệu quả hơn.

Sự hồi phục hoàn toàn của ngành dịch vụ lưu trú sẽ còn phải đối mặt với nhiều biến động khó lường và phụ thuộc rất nhiều vào tình hình kiểm soát dịch của thế giới. Chính vì biến số này mà bên mua và bên bán đều có sự thận trọng cân nhắc. Trên thực tế bên bán lẫn bên mua vẫn có thái độ tiếp tục chờ đợi diễn biến mới của dịch bệnh hơn là đưa ra quyết định ngay lúc này. Đây cũng được xem là giai đoạn khó đoán định giá trị của tài sản do tác động khó lường của dịch bệnh.