Kinh doanh KCN khác bất động sản

Theo Hiệp hội các DN KCN TP Hồ Chí Minh, có sự khác biệt rất lớn trong việc đầu tư kinh doanh KCN và khu chế xuất (KCX) với các loại hình kinh doanh bất động sản (BĐS), phát triển đô thị khác.

Khởi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu kỹ nghệ Việt Nhật tại Khu công nghiệp Hiệp Phước (Nhà Bè, TP Hồ Chí Minh).

Phần lớn các KCN-KCX ở thành phố đều được xây dựng ở các vùng đất ngoại thành, đất hoang hóa, đất nông nghiệp có năng suất thấp... Giá trị gia tăng của các khu đất này chỉ có được sau khi các công ty đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hình thành nên các KCN-KCX. Giá thuê đất trong các KCN-KCX không hình thành như thị trường BĐS, phát triển đô thị mà được tạo ra từ vị trí địa lý, yếu tố giao thông, nguồn nguyên liệu, nguồn lao động, các dịch vụ hỗ trợ... Đặc biệt, trong khi kinh doanh BĐS cơ bản mang tính chất "mua đứt bán đoạn", thì việc cho thuê đất trong các KCN-KCX mang tính chất dài lâu. Các DN đầu tư kinh doanh KCNKCX thường xuyên phải duy tu, bảo dưỡng cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong KCN-KCX liên tục trong suốt 50 năm thuê đất.

Cũng theo Hiệp hội các DN KCN thành phố, gần 20 năm qua, cả nước đã có hơn 260 KCX-KCN, khu công nghệ cao... Các KCN-KCX đã góp phần quan trọng trong việc thực hiện chủ trương công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước bằng việc thu hút hàng chục tỷ USD vốn đầu tư trong và ngoài nước, tạo ra hàng triệu việc làm cũng như kim ngạch xuất khẩu hàng trăm tỷ USD; đồng thời tạo ra các địa bàn dân cư mới, đô thị mới với hàng triệu lao động dịch vụ gắn liền với nhu cầu hoạt động của các KCN-KCX.

Thành tựu trên không phải trong kinh doanh BĐS, mà là của phát triển kinh tế-xã hội. Chính vì thế, KCN-KCX không phải là đối tượng kinh doanh BĐS mà cần có chính sách đặc thù để hỗ trợ phát triển.

Cần có cơ chế đặc thù

Luật Đất đai năm 2003 (cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành) quy định, các công ty hạ tầng không có vốn đầu tư nước ngoài chỉ phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước hằng năm, nhưng vẫn có thể thu tiền cho thuê đất lại của nhà đầu tư hằng năm hoặc cho cả thời gian cho thuê. Nhà đầu tư thuê đất lại được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Hiệp hội các DN KCN thành phố, nhờ quy định này, các công ty hạ tầng có được nguồn thu để đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho toàn KCN.

Chính vì vậy, với quy định "... Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hằng năm. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hằng năm" của Luật Đất đai năm 2013, nếu công ty kinh doanh hạ tầng KCN tiếp tục nộp tiền thuê đất cho Nhà nước hằng năm thì chỉ được thu tiền cho thuê lại đất hằng năm... Quy định nêu trên sẽ dẫn đến hệ lụy là nhà đầu tư thuê đất lại chỉ được nộp tiền thuê đất hằng năm trong khi tâm lý nhiều nhà đầu tư lại muốn thanh toán một lần để được yên tâm đầu tư lâu dài. Nhà đầu tư thuê đất lại vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng giấy này sẽ không có giá trị thế chấp để vay vốn ngân hàng. Việc này, chắc chắn sẽ ảnh hưởng xấu đến việc thu hút đầu tư vào các KCN-KCX.

Chưa hết, một quy định mang tính chất hồi tố trong Luật Đất đai năm 2013 cũng đang đẩy không ít DN trong hiệp hội gặp nhiều khó khăn.

Đó là quy định "Đối với phần diện tích đất công nghiệp công ty hạ tầng đã thu tiền thuê đất lại của nhà đầu tư cả thời gian cho thuê sẽ (phải) nộp số tiền thuê đất một lần cho Nhà nước được xác định trên cơ sở thời gian, diện tích cho thuê lại và được trừ số tiền thuê đất hằng năm đã nộp cho Nhà nước"... Tức là, với số tiền thuê đất phát sinh trước ngày 1-7-2014, DN đầu tư và kinh doanh KCN-KCX phải nộp một lần cho Nhà nước, thay vì nộp hằng năm.

Trao đổi ý kiến với chúng tôi, Tiến sĩ Trần Du Lịch, Phó Trưởng Đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội TP Hồ Chí Minh cho biết, ông đã nhận được bản kiến nghị của các DN đầu tư hạ tầng kỹ thuật các KCN, ông sẽ nghiên cứu và có ý kiến với các bộ, ngành liên quan nếu thấy các kiến nghị của các DN hợp lý.