Đã có quy định

Rà soát lại quy định tại các văn bản pháp luật có liên quan, vấn đề bảo vệ quyền lợi của người mua nhà đã phần nào được chú trọng, đặc biệt là từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ra đời và có hiệu lực từ 1/7/2015. Trong đó, vấn đề bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng được thể hiện thông qua một số quy định như: chủ đầu tư phải công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, hợp đồng mua bán nhà dự án phải đăng ký hợp đồng mẫu với cơ quan có thẩm quyền; giá trị số tiền thanh toán đợt 1 không được vượt quá 30%, số tiền thanh toán không được vượt quá 70% khi chưa bàn giao nhà và không quá 95% khi chưa bàn giao sổ đỏ; chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ trong vòng 50 ngày kể từ ngày nhận đủ thanh toán/bàn giao nhà…

Đặc biệt, đối với bất động sản hình thành trong tương lai, luật quy định chủ đầu tư phải bắt buộc xong móng mới được phép mở bán dự án. Điều kiện này đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực tài chính tốt hơn khi muốn thực hiện dự án, bởi họ phải có đủ vốn ít nhất đến khâu xong móng trước khi nhờ cậy đến nguồn tiền trả trước từ người mua nhà. Dự án cũng phải được chấp thuận từ phía cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh (Sở Xây dựng) về việc đủ điều kiện được bán. Điều kiện này giúp người mua nhà tránh được phần nào rủi ro khi chủ đầu tư huy động vốn hợp pháp từ tiền của họ trước khi có móng và chiếm dụng khoản tiền này hoặc sử dụng vào mục đích khác mà không đầu tư vào xây dựng tòa nhà. Nếu người mua nhà kiểm tra thông tin về dự án với Sở Xây dựng, họ cũng tránh được tình trạng mua phải nhà tại dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Quy định về bảo lãnh ngân hàng là yêu cầu mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Quy định này xuất phát từ thực tế hàng loạt các dự án bất động sản đã huy động nhiều vốn từ người mua nhà nhưng không tiếp tục xây dựng và bàn giao nhà, cũng không đủ tài chính để hoàn trả lại cho người mua số tiền họ đã thanh toán. Quy định mới được ban hành nhằm nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, giao nhà cho khách hàng theo đúng cam kết. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo các hợp đồng đã ký kết.

…song chưa đủ

Mặc dù pháp luật đã có những quy định tương đối chặt chẽ nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi của người mua nhà, song các vụ việc gần đây cho thấy vẫn còn thiếu cơ chế quản lý chặt chẽ và xử lý một cách minh bạch, rõ ràng khi chủ đầu tư có sai phạm khiến nhiều người chưa yên tâm sống trong căn hộ mà mình đã mua.

Đơn cử vụ việc dự án chung cư The Harmona trên đường Trương Công Định, quận Tân Bình, TPHCM. Dự án nàytừng đứng trước nguy cơ bị ngân hàng siết nợ, tức là 600 hộ dân ở đó có nguy cơ phải bàn giao lại căn hộ để ngân hàng xử lý tài sản thế chấp theo hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và chủ đầu tư.

Có thể thấy rõ ràng rằng chủ đầu tư đã vi phạm nghĩa vụ công khai thông tin về bất động sản khi đưa vào kinh doanh và/hoặc vi phạm nghĩa vụ của bên thế chấp là không được bán tài sản thế chấp khi không được sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Ngân hàng cũng có trách nhiệm là đã không làm tròn nghĩa vụ của mình, bởi bên nhận thế chấp phải “giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản thế chấp”. Việc tài sản thế chấp được đem đi bán rộng rãi ngân hàng không thể không biết và can thiệp từ đầu. Mặc dù trách nhiệm, vi phạm thuộc về phía chủ đầu tư và ngân hàng, chủ đầu tư có thể bị phạt vi phạm hành chính, nhưng hợp đồng thế chấp đã được công chứng vẫn có hiệu lực và việc xử lý tài sản đảm bảo vẫn có thể được thực thi trên thực tế.

Như vậy, quyền lợi của các hộ dân ở đây chưa có cơ chế gì để đảm bảo. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư lúc này sẽ có thể bị tuyên là vô hiệu bởi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối, tức bên mua căn hộ bị chủ đầu tư lừa dối về tình trạng thật của căn hộ đó và căn hộ không đủ điều kiện để giao dịch do chưa có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Hậu quả của hợp đồng vô hiệu là các bên có nghĩa vụ trả lại cho nhau những gì đã nhận, nghĩa là người mua căn hộ sẽ trả lại căn hộ đã mua cho chủ đầu tư, còn chủ đầu tư sẽ trả lại số tiền mua căn hộ đã nhận từ người mua, đồng thời bồi thường thiệt hại đã gây ra cho những người mua căn hộ đó. Tuy nhiên, việc giải quyết theo cách thức này là vô cùng bất lợi cho người mua nhà.

Một vụ việc nữa liên quan đến chủ đầu tư dự án chung cư Đại Thanh có thể bị truy tố trách nhiệm hình sự cũng gây xôn xao dư luận những ngày gần đây. Chủ tịch UBND TP Hà Nội trả lời cử tri đã cho biết, hồ sơ vụ việc chung cư Đại Thanh đã được giao cho cơ quan điều tra của Công an thành phố xử lý theo đúng tinh thần của pháp luật. Vị chủ tịch đã nêu cụ thể các vi phạm của chủ đầu tư này: xây dựng không phép, xây dựng quá chiều cao quy định, xây cả vào khu không được phép như các vị trí quy hoạch dải cây xanh. Các khu này xây xong đã bán hết, người dân đã vào ở trong khi các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy không đủ và người mua cũng chưa được cấp sổ đỏ.

Việc xử lý các vi phạm này được người mua nhà và dư luận quan tâm. Liệu các công trình xây dựng trái phép đó sẽ được xử lý như thế nào? Các tầng xây quá chiều cao quy định có bị buộc phải phá bỏ, hay bằng cơ chế pháp lý nào để người dân vẫn được sống trong căn hộ của mình và vẫn được cấp sổ đỏ? Làm thế nào để bảo vệ được quyền lợi của người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư có các hành vi vi phạm này?

Mặc dù đã có quy định và thực tế Sở xây dựng TP.HCM cũng đã công bố công khai các dự án bất động sản đủ điều kiện được bán, nhưng việc công bố này mới chỉ là công bố thông tin ban đầu về các dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, còn các vấn đề sau đó thì chưa được cập nhật và công bố tiếp. Ví dụ, các dự án sau đó bị thế chấp ngân hàng, xây dựng trái phép, hay có bất kỳ sự kiện nào dẫn đến việc thay đổi tình trạng và điều kiện dự án được bán thì vẫn chưa có nguồn thông tin nào đầy đủ và chính thức để người dân tiếp cận

Ngoài ra, mặc dù có quy định chủ đầu tư không được phép bán dự án trước khi xây xong móng, nhưng thực tế họ vẫn lách bằng cách ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua căn hộ theo quy định của luật dân sự. Thiết nghĩ, để đảm bảo tốt hơn quyền lợi người mua nhà, nên chăng có quy định thêm về việc giới hạn khoản tiền đặt cọc tối đa và công khai trên website các căn hộ đã được đặt cọc và cập nhật thường xuyên các căn hộ đã được giao dịch trên sàn hoặc giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư.

Ngoài các vấn đề trên, cơ quan chức năng cũng cần nghiên cứu và hoàn thiện các cơ sở pháp lý nhằm quản lý giá nhà chung cư, cơ chế quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư, cơ chế kiểm tra giám sát chất lượng công trình nhà chung cư trước khi bàn giao… Đặc biệt là tăng cường chức năng kiểm tra giám sát, thậm chí có chế tài xử lý chính các cơ quan chức năng khi không sát sao, chặt chẽ trong việc kiểm tra để dẫn đến tình trạng các công trình xây dựng xây trái phép, vượt quá số tầng, không đảm bảo chất lượng vẫn được xây dựng và được bán tràn lan trên thị trường. Xét cho cùng, người mua nhà luôn là đối tượng chịu thiệt nhiều nhất nếu như họ chưa được đảm bảo quyền lợi một cách tối đa.