Cùng với việc tăng vốn LDG đã có một cuộc thay máu trong ban lãnh đạo khi cựu chủ tịch HĐQT của LDG ông Lê Kỳ Phùng ra đi. Thế nhưng tương lai của LDG phụ thuộc nhiều vào Công ty CP Dịch vụ Xây dựng và Địa ốc Đất Xanh.

Vay nợ ít, tài sản lớn

Với số vốn điều lệ khi thành lập 50 tỷ đồng vào năm 2010 nay vốn điều lệ của LDG đã tăng lên đến 885 tỷ đồng. Chưa dừng lại ở đó dự kiến năm nay vốn điều lệ của LDG sẽ tăng gần gấp đôi lên 1.600 tỷ đồng để trở thành một trong những doanh nghiệp bất động sản lớn nhất trên sàn hiện nay. Đây được xem là một bước tăng trưởng thần tốc của một doanh nghiệp bất động sản “tỉnh lẻ” như LDG. Tuy nhiên, trên thực tế thì LDG lại là “con” của một đại gia khá lớn trên thị trường bất động sản là Đất Xanh.

Còn nhớ ngày 2/11/2010, Tổng CTCP Địa ốc Đất Xanh (DXG) đã góp 49% vốn cổ phần và cùng Công ty TNHH Phú An thành lập CTCP Địa ốc Long Điền. Dự án đầu tiên Long Điền công bố là Khu dân cư Suốn Son tại xã Giang Điền, huyện Trảng Bom (Đồng Nai) diện tích khoảng 117 héc ta. Tại thời điểm đó dự án này dự kiến đầu tư khoảng 4.575 tỷ đồng và sẽ đem về mức lợi nhuận khoảng trên 2.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau gần 7 năm triển khai thì dự án này chưa mang lại lợi nhuận như kỳ vọng.

Niêm yết trên sàn chứng khoán vào ngày 12/08/2015 với số vốn điều lệ thời điểm đó là 750 tỷ đồng và giá khởi điểm là 16.800 đồng/cổ phiếu. LDG ít được các nhà đầu tư để ý bởi đây là cổ phiếu tương đối nhỏ và không có nhiều dự án bất động sản đáng chú ý. Chỉ một thời gian ngắn sau đó giá cổ phiếu LDG giảm xuống chỉ còn 12.000 đồng/cổ phiếu.

Sự sụt giảm mạnh của giá cổ phiếu là một điều khá khó hiểu bởi năm 2015 là một năm mà LDG có kết quả kinh doanh rất khả quan. Cụ thể doanh thu năm 2015 của doanh nghiệp này đạt 519 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế lên tới 175 tỷ đồng. Cả doanh thu và lợi nhuận của LDG đã tăng hơn 5 lần so với năm trước.

Bước sang năm 2016, LDG cũng có một kết quả kinh doanh khá tích cực như doanh thu đạt 496 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 166 tỷ đồng. Nhìn chung hoạt động kinh doanh của LDG khá tốt với việc thị trường bất động sản phục hồi mạnh. Doanh thu này đến chủ yếu từ việc bán đất nền tại Dự án Khu dân cư The Viva City (Trảng Bom), Khu dân cư Giang Điền… Với những dự án lợi nhuận biên của LDG thường rất cao nên đã mang lại một khoảng lợi nhuận lớn cho Giang Điền.

Doanh thu và lợi nhuận LDG

Điểm đáng lưu ý khác là không giống như nhiều doanh nghiệp bất động sản khác LDG lại sử dụng đòn bẩy tài chính rất ít với tổng vốn vay chỉ có 100 tỷ đồng. Trong đó nợ ngắn hạn là 14 tỷ đồng và nợ dài hạn là 86 tỷ đồng. Nguyên nhân khiến cho nợ của LDG có trạng thái nợ rất thấp là chi phí đất tại các dự án của LDG không cao và công ty cũng chưa phải trả các khoản thuế đất. Một điểm đáng chú ý khác là tài sản trên sổ sách của Công ty hiện đang khá lớn với 2.805 tỷ đồng. Nguyên nhân là LDG đã trích trước 818 tỷ đồng chi phí trả trước dài hạn để ghi nhận giá trị hàng tồn kho tại các dự án như The ViVa, Khu Dân cư Giang Điền, Dự án Sakura Valley…

Đất Xanh sẽ chi phối LDG

Hiện tại Đất Xanh và nhóm cổ đông có liên quan đang sở hữu 41,33% cổ phần LDG. Với kế hoạch tăng vốn lên 1.600 tỷ đồng, trong đó Đất Xanh sẽ góp vốn khoảng 255 tỷ đồng thì nhóm cổ đông của Đất Xanh sẽ chiếm trên 51% cổ phần của LDG. Như vậy, dù về mặt hạch toán trên báo cáo tài chính thì Đất Xanh chưa phải là công ty mẹ nhưng về mặt điều hành quản trị chắc chắn Đất Xanh sẽ chi phối LDG.

Một minh chứng rõ ràng nhất là hiện Phó Tổng giám đốc của Đất Xanh ông Nguyễn Khánh Hưng hiện đang là chủ tịch của LDG. Vị cựu chủ tịch của LDG là ông Lê Kỳ Phùng đã từ nhiệm TV HDQT và đã thoái phần lớn vốn khỏi LDG. Do đó chiến lược phát triển hay “số phận” của LDG trong thời gian tới phụ thuộc hoàn toàn vào Đất Xanh.

Trở lại với hoạt động kinh doanh của LDG, có thể thấy hiện Công ty đang triển khai một số dự án khủng. Các dự án của LDG ở các khu vực lân cận Tp. HCM như Bình Dương, Đồng Nai. Đặc biệt, Công ty cũng có một dự án rất lớn nằm ở khu vực mà bất động sản đang phát triển rất nhanh là Phú Quốc.

Trong đó dự án đáng chú ý nhất của Công ty là Dự án Khu dân cư The Viva City (Trảng Bom) với tổng Diện tích 117 ha và vốn đầu tư dự kiến là dự kiến 1.093 tỷ đồng. Dự án này đã được khởi công vào cuối năm 2015. Trên Báo cáo tài chính của Công ty cho thấy KDC The ViVa giá trị hàng tồn kho được ghi nhất là 598 tỷ đồng, chiếm hơn 1/2 tổng giá trị dự kiến đầu tư cho KDC này. Theo thông tin từ LDG Group công bố The Viva City đã bán được hơn 2.000 đất nền trong tổng số 3.000 đất nền ở đây.

Các dự án đáng chú ý khác là Sakura Valley, Dự án Khu Dân cư Giang Điền có giá trị hàng tồn kho đang được hạch toán là 197 và 255 tỷ đồng. Tất nhiên, phần lớn đây là chi phí được hạch toán trước để phản ánh giá trị hợp lý của dự án. Cũng theo thông tin từ phía công ty thì LDG cũng đã bán được hầu hết diện tích đất đã mở bán từ các dự án này.

Như vậy, có thể nói việc tăng vốn của LDG chủ yếu nhằm để đầu tư một dự án khá lớn hiện là Khu du lịch và biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp Grand world tại Phú Quốc. Tổng diện tích của dự án này là 85,3ha, trong đó diện tích xây dựng là 35,8ha và số vốn đầu tư dự kiến là 4.265 tỷ đồng. Grand World tọa lạc ở Bãi Dài nằm trong tổng thể khu có diện tích 567 ha với chiều dài bãi biển 15km. Dự án gồm 10% tổng diện tích là đất sở hữu vĩnh viễn, còn lại 90% là thuê đất có thời hạn 50 năm.

Theo thiết kế đoạn 1 của dự án (26ha) gồm 1 khách sạn 5 sao (7ha), 100 biệt thự và 100 bungalow. Hiện tại LDG mới chỉ đầu tư hơn 300 tỷ đồng vào dự án này. Với sự phát triển mạnh mẽ của Phú Quốc, LDG đang đặt rất nhiều kỳ vọng vào dự án sẽ mang lại lợi nhuận lớn cho Công ty.

Ngoài các dự án tiêu biểu trên LDG cũng đang triển khai một loạt các dự án mới khác như dự án Khu dân cư Phước Tân, Tân Thịnh (Đồng Nai), Dự án Moon River, Pearl Island (Bình Dương) với tổng giá trị đầu tư dự kiến lên hàng nghìn tỷ đồng. Với quỹ đất từ những dự án này đảm bảo cho LDG có thể đầu tư phát triển trong nhiều năm nữa.

Giá cổ phiếu LDG hiện đang được giao dịch quanh mức 8.500 đồng, tăng 55% so với đầu năm. Đây quả là một mức tăng trưởng ấn tượng và khó có cổ phiếu ngành bất động sản nào qua được. Tuy nhiên, chỉ số giá thị trường so với sổ sách (P/B) của LDG bằng 0,66 lần và giá thị trường so với thu nhập trên mỗi cổ phiếu (P/E) chỉ ở mức 4,91 lần cho thấy thị trường không đánh giá cao hoặc bỏ qua tiềm năng của LDG. Cũng có thể nhà đầu không quan tâm nhiều đến cổ phiếu này bởi cái bóng của Đất Xanh bao trùm lên đây quá lớn.