Hệ quả của nó là nhiều đô thị phát triển tự phát, theo phong trào, sử dụng đất lãng phí, ảnh hưởng tới diện mạo đô thị, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Nhiều khu đô thị không chú trọng đến việc xây dựng các công trình công cộng, hạ tầng xã hội làm ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người dân. Ảnh: Đàm Duy

Theo Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), lĩnh vực đầu tư phát triển đô thị hiện tồn tại 6 vấn đề lớn. Trước hết, ở khâu quy hoạch, do các dự án chủ yếu dựa trên quy hoạch chi tiết 1/500 mà thiếu các đồ án quy hoạch phân khu, có tính chất bao quát, nên hầu như các đô thị mới không kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật với khu vực xung quanh. Đồng thời, việc bố trí công trình hạ tầng xã hội cũng không được tính toán, cân đối phù hợp với định hướng phát triển chung của khu vực. Trong quá trình đầu tư, dự án lại điều chỉnh giảm diện tích đường, cây xanh, trường học, công trình công cộng, dẫn đến điều kiện sống của cư dân bị ảnh hưởng. Tương tự, kế hoạch phát triển đô thị và kiểm soát phát triển đô thị do UBND cấp tỉnh lập chủ yếu chỉ phục vụ việc triển khai từng dự án đơn lẻ, không có sự điều phối tổng thể toàn khu vực hoặc toàn đô thị. Trong khi địa điểm đầu tư dự án tại địa phương cũng do nhà đầu tư đề xuất; chính quyền địa phương không đưa ra được định hướng hoặc khu vực trọng điểm trong đô thị cần thu hút đầu tư phát triển. Nhiều dự án như một đô thị "chết" nhà bỏ hoang, không có người đến ở, cây dại mọc um tùm.

Liên quan đến các quy định về phát triển đô thị mới, sau khi cấp phép đầu tư, phê duyệt dự án, chủ đầu tư gần như nắm toàn quyền trong khâu thực hiện. Việc thanh tra, kiểm tra của cơ quan quản lý nhà nước chỉ thực hiện khi có sự cố xảy ra. Thậm chí, kể cả khi có nhiều dự án cùng tập trung tại một khu vực cũng không có cơ quan nào chịu trách nhiệm điều phối, xử lý vướng mắc để bảo đảm các dự án được thực hiện đồng bộ. Thêm vào đó, khi được phân cấp rộng rãi để tạo sự chủ động cho các địa phương thu hút đầu tư, hầu hết các dự án khu đô thị mới đã phát triển tự phát theo phong trào mà không theo quy hoạch đô thị, với mục tiêu thu hút tăng trưởng cho địa phương là chính. Hệ quả là các dự án không phù hợp điều kiện kinh tế, nhu cầu thực tế của địa phương, gây lãng phí nguồn lực xã hội, đất đai, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản và sự phát triển bền vững của đô thị.

Một vấn đề nữa cũng rất được chú ý là năng lực và nghĩa vụ của chủ đầu tư. Thiếu các quy định chặt chẽ về điều kiện năng lực nên nhiều dự án đầu tư khu đô thị đã xảy ra sai phạm về chất lượng công trình, ảnh hưởng đến quyền lợi người dân. Đơn cử như việc hầu hết các chủ đầu tư đều tập trung quỹ đất phát triển nhà ở thương mại để bán thu lợi nhuận, trong khi quỹ đất dành phát triển nhà ở xã hội, công trình công cộng theo quy định thường bố trí vào nơi khó giải phóng mặt bằng, hoặc để giải phóng mặt bằng ở giai đoạn 2. Vì thế mới có tình trạng thị trường thừa nhà cao cấp, biệt thự nhưng vẫn thiếu nghiêm trọng nhà ở có mức giá trung bình và rẻ cho đại bộ phận dân cư, người lao động hưởng lương.

Trao đổi với báo chí mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng thẳng thắn nêu ra những bất cập trên. Theo Bộ trưởng, có tình trạng quy hoạch chậm hơn yêu cầu đặt ra, đô thị phát triển rồi mới có quy hoạch, quy hoạch buộc phải theo hiện trạng đã có. Thiết kế đô thị còn lúng túng, trong khi việc điều chỉnh quy hoạch nhiều khi không vì yêu cầu khách quan mà do yêu cầu của nhà đầu tư. Vì vậy, trong nghị định mới về quản lý phát triển đô thị, Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ bổ sung, sửa những điểm tồn tại như quy định phải xác định khu vực phát triển, kế hoạch phát triển đô thị; quy định rõ danh mục dự án đầu tư; quy định cụ thể loại hình nhà ở xã hội… nhằm kiểm soát việc phát triển đô thị, bảo đảm tiết kiệm nguồn lực, đất đai, bảo đảm hạ tầng đủ, môi trường sống tốt để đô thị phát triển bền vững.

Được biết, các đô thị được coi là động lực phát triển kinh tế; là hạt nhân thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu lao động ở mỗi địa phương, mỗi vùng và cả nước. Thống kê cho thấy, tăng trưởng kinh tế ở khu vực đô thị trung bình 12-15%/năm, cao gấp 1,5 đến 2 lần so với mặt bằng chung của cả nước. Mô hình đầu tư phát triển các khu đô thị mới đồng bộ hạ tầng, kiến trúc, không gian sống tiện nghi đang ngày càng phổ biến. Tính đến hết tháng 12-2011, cả nước đã có 764 khu đô thị, với tổng diện tích hơn 120.000ha. 6 tháng đầu năm 2012, số lượng khu đô thị mới tăng thêm 131 khu. Tuy nhiên, đến nay vẫn còn 12 tỉnh, thành chưa có dự án khu đô thị mới. Tại nhiều địa phương, các dự án chưa đạt được quy mô 20ha/khu đô thị theo quy định.