Việc đóng tiền sử dụng đất vượt hạn mức ở TP.HCM đang bị ách tắc - Ảnh: Trung Hiếu

Dự thảo đưa ra hai hệ số tiền sử dụng đất (hệ số K) áp dụng cho hai trường hợp: Trường hợp công nhận quyền sử dụng đất, toàn bộ diện tích vượt hạn mức nộp tiền sử dụng đất theo hệ số K = 2 (tức bằng hai lần bảng giá đất do UBND TP công bố hằng năm); trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất vượt hạn mức, phần diện tích vượt hạn mức sẽ nộp theo hệ số K = 4.

Ví dụ: Giá đất công bố hằng năm ở trục đường A là 5 triệu/m² thì ở trường hợp công nhận quyền sử dụng đất ở trục đường này thì phần vượt hạn mức phải đóng 10 triệu/m²; trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng thì phần vượt hạn mức phải đóng là 20 triệu/m².

Theo Sở Tài chính, cơ sở để đưa ra hệ số K như trên là trong quá trình thu thập thông tin xây dựng bảng giá đất từ năm 2008 đến nay, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp ít nhất là bốn lần so với bảng giá đất. Do đó, chọn hệ số K cho trường hợp chuyển mục đích sử dụng là 4 lần thì mới có cơ sở pháp lý vì Nghị định 69/2009 đã yêu cầu tiền sử dụng đất phải nộp sát giá thị trường.

Nhiều ý kiến đồng tình việc Sở Tài chính ban hành hệ số K để tính tiền sử dụng đất, thay vì phải thẩm định từng trường hợp. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng việc thu tiền sử dụng đất cho trường hợp chuyển đổi mục đích là quá cao, sẽ gây khó cho phần lớn người dân.

Trường hợp của bà Nguyễn Thị Huyền làm thủ tục xin chuyển đổi 300 m² đất nông nghiệp sang đất ở tại phường 12, quận Gò Vấp (TP.HCM). Theo quy định về hạn mức đất ở của UBND TP.HCM, quận Gò Vấp có hạn mức không quá 160 m² nên bà Huyền phải đóng tiền sử dụng đất vượt hạn mức 140 m².

“Theo dự thảo này, tổng số tiền vượt hạn mức mà tôi phải đóng trên 1 tỉ đồng. Buôn bán nhỏ như tôi lấy đâu ra tiền mà đóng. Nhiều người dân có đất vượt hạn mức như tôi phải chờ đợi nhiều năm, hy vọng mức tiền đóng sẽ giảm đi nhưng cứ cố chờ lại càng cao”, bà Huyền cho biết.

Theo bà Huyền, sau ba năm nộp hồ sơ xin chuyển đổi và chờ đợi, sáng ngày 28.5, bà đã lên UBND quận Gò Vấp rút lại hồ sơ, xin lại giấy tờ để về bổ sung thủ tục xin sửa chữa nhà. Số tiền sử dụng đất vẫn được bà Huyền ghi nợ.

Luật sư Trần Thái Bình (Công ty LCT Lawyers) cho biết, theo Thông tư 93/2011 hướng dẫn việc thu tiền sử dụng đất, các tỉnh, thành phố có quyền đặt ra hệ số K. Tuy nhiên, cơ sở để đưa ra hệ số K=4 mà Sở Tài chính đưa ra chưa thuyết phục lắm.

“Năm nào TP.HCM cũng công bố bảng giá đất và bản thân bảng giá đất đã được điều chỉnh theo giá thị trường để phục vụ các giao dịch, chuyển nhượng. Giờ lại nói bảng giá đất chỉ bằng 25% thị trường, để đề xuất thu gấp bốn lần có vẻ không hợp logic lắm. Một số tỉnh quanh TP.HCM, trong đó có Bình Dương chỉ chọn hệ số K ở mức 1,5 lần”, ông Bình cho hay.

Một chuyên gia trong lĩnh vực nhà đất cho hay lý do Sở Tài chính đề xuất thu tiền sử dụng đất thật cao nhằm ngăn chặn chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư như nhiều người đoán cũng không hợp lý. Trên thực tế cá nhân hay tổ chức muốn chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư đâu phải chuyện đơn giản. Vì muốn chuyển phải phù hợp với quy hoạch hay phải đảm bảo nhiều điều kiện ràng buộc khác.

“Nhà nước đã có công cụ điều tiết, kiểm soát thì không có lý do gì để đưa ra những chính sách gây khó cho người dân cả. Giả sử người dân sau khi chuyển đổi mục đích tiến hành chuyển nhượng thì nhà nước đã đánh thuế thật cao vào việc chuyển nhượng này rồi”, vị chuyên gia này cho hay.

Luật sư Bình chia sẻ, việc đánh thuế quá cao nhiều khi có tác dụng ngược. Có thể sẽ xảy ra tình huống người dân thay vì đi kê khai, nộp tiền sử dụng đất theo qui định, sẽ tự phân lô chia nhỏ, bán giấy tay với nhau. Như vậy, Nhà nước có thể không thu được nhiều hơn, mà việc quản lý đất đai cũng sẽ phức tạp hơn.

Vấn đề thu tiền sử dụng đất, UBND TP nên xây dựng bảng giá đất hằng năm tương đối sát giá chuyển nhượng thực tế. Chỉ cần bảng giá này và căn cứ theo đó để thu tiền sử dụng đất. Việc này sẽ giảm chi phí cho ngân sách mà cũng thêm phần thuận lợi cho người dân.