Bước sang năm 2021, trong bối cảnh Việt Nam vẫn kiểm soát tốt dịch bệnh, giới chuyên gia kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ có sự bùng nổ khi nhiều dự án mới sẽ được đưa ra thị trường và nhu cầu nhà ở của người dân vẫn là thiết yếu.

Một năm nhiều sóng gió

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam, nhận định mặc dù 2020 là một năm đầy khó khăn, nhưng hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản và thị trường nói chung vẫn giữ ở mức ổn định.

Cụ thể, với phân khúc bất động sản nhà ở, tình hình hoạt động của các chủ đầu tư và việc ra mắt các dự án nhà ở mới vẫn diễn ra tương đối đều đặn. Điều này có thể giải thích là do những người có tài sản tích luỹ dưới dạng vàng hay ngoại tệ vẫn có nhu cầu chuyển các loại tài sản trên sang kênh bất động sản.

Điều này cũng đúng với các nhà đầu tư, tổ chức trên thế giới, khi nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, chính trị bất ổn hoặc chiến tranh, dịch bệnh kéo theo bất ổn xã hội tác động lên tất cả các mặt của xã hội thì ngay lập tức họ sẽ đưa dòng tiền của mình sang kênh trú ẩn an toàn, trong đó có bất động sản.

Mặt khác, càng thiếu hụt những dự án ở mức trung bình thì nhu cầu đầu tư vào các dự án đất nền, nhà phố, biệt thự và căn hộ chung cư càng lớn.

Đối với các nhà đầu tư cá nhân, họ vẫn đi mua những căn nhà phố, nhà lẻ. Đây chính là cách họ đầu tư tiền. Như vậy, đối với các nhà phát triển bất động sản, khó khăn ở đây không phải là thị trường không có nguồn cầu, mà là các thủ tục pháp lý.

Với phân khúc bất động sản công nghiệp, nguồn lực chính vẫn là các nhà đầu tư trong nước, các nhà đầu tư nước ngoài giống như một điểm kích ở trung tâm thị trường. Bất động sản công nghiệp có liên quan mật thiết tới hoạt động xuất nhập khẩu.

Theo ông Khương, trong thời gian vừa qua, tuy có khó khăn nhưng xuất khẩu vẫn đạt được những nguồn thu ngoại tệ rất lớn, nhờ vào việc được hưởng lợi từ liên tiếp các hiệp định thương mại tự do như EVFTA, và mới đây nhất là UKVFTA.

Liên quan đến vấn đề tiền tệ, cụ thể là việc điều hành lãi suất thương mại, tiền gửi ngân hàng hiện nay ở mức khoảng 5-6%, nhưng lãi suất cho vay vẫn duy trì ở mức cao để tránh tình trạng đầu cơ. Tuy nhiên, các doanh nghiệp vẫn có thể xoay sở vốn bằng nhiều cách khác nhau. Đây chính là một trong những điểm cộng cho thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2020.

Kỳ vọng bùng nổ ở năm 2021

Theo ông Khương, sang năm 2021, nếu dịch bệnh vẫn kéo dài thì những dự án đang triển khai vẫn có thể hoàn thiện các thủ tục; đối với các tài sản đang tạo ra dòng tiền như cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại cũng không cần phải bán đi.

Nguyên nhân là bởi các nhà đầu tư tính toán được những thách thức hiện tại trên thị trường chỉ là nhất thời. Trong vòng 1-2 năm, họ có thể xử lý được các vấn đề về tài chính, đồng thời giữ vững kỳ vọng vào năm 2022, 2023.

Điểm tích cực của thị trường năm 2021, theo ông Khương, sản phẩm không nhiều trên thị trường. “Đối với các nhà đầu tư thì các khách sạn năm sao, trung tâm thương mại, những cao ốc hạng A ở trung tâm thành phố, là những bất động sản có nguồn thu đều. Mặc dù biên độ lợi nhuận có thể không cao, chỉ ở mức 6-7%/năm, nhưng khi nắm giữ một thời gian dài để chuyển nhượng thì lợi nhuận thu được sẽ rất lớn. Đó là lý do tại sao Việt Nam vẫn là thị trường thu hút các nhà đầu tư nước ngoài”, ông Khương cho biết.

Về mặt khó khăn, các nhà đầu tư bất động sản sẽ phải nhìn tới những vướng mắc về pháp lý, đặc biệt tại các đô thị lớn. Đối với các tài sản tạo ra dòng tiền, các nhà đầu tư nên chú ý đến chi phí tài chính, tỷ suất sinh lợi hàng năm trong khoảng 6-7 năm gần nhất và chỉ số vốn khi chuyển nhượng.

“Theo tôi, đây sẽ là một cơ hội cho những nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia thị trường, do dịch bệnh sẽ không thể kéo dài. Nhìn lại trong quá khứ, các dịch bệnh có thể gây thiệt hại rất lớn về mọi mặt con người, vật chất, nhưng chỉ kéo dài trong khoảng 2-3 năm là tối đa. Vì thế giới luôn có những biện pháp phòng chống như vaccine phòng bệnh”, ông Khương nhận định.

Mặc dù việc phòng chống dịch bệnh triệt để còn khó khăn, nhưng Việt Nam vẫn được đánh giá là nơi an toàn nhất ở thời điểm này. Các chuyên gia hiện đang công tác tại Việt Nam cảm thấy rất may mắn thay vì các nước trên thế giới đang phải chống chọi lại với dịch bệnh. Do đó, trong ngắn hạn, chúng ta đã có những lợi thế cả về mặt tinh thần, con người, về thị trường, trong nền kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng.

Ông Khương dự báo trong năm 2021, thị trường bất động sản có thể sẽ bùng nổ khi nhiều dự án mới được đưa ra thị trường và nhu cầu nhà ở của người dân vẫn là thiết yếu.

Đối với thị trường bất động sản nói chung, phân khúc nhà ở luôn là một điểm sáng và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, khách hàng, thậm chí có thể sẽ là phân khúc tiếp tục phát triển hơn so với năm 2020.

Mặt khác, đối với phân khúc văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khách sạn sẽ khó khăn hơn. Tuy nhiên, đối mặt với những khó khăn đó, các doanh nghiệp đã tái cấu trúc, tái cơ cấu để ổn định về chi phí, lợi nhuận và có những chiến lược khác để phòng vệ trước những kịch bản khó khăn hơn có thể xảy ra.

“Thay vì bi quan, các doanh nghiệp bất động sản hãy xem những khó khăn trước mắt như một điểm để bắt đầu tạo ra các tiền đề cho tương lai. Khi đầu tư vào các cao ốc, văn phòng, TTTM, khách sạn dịch vụ, thông thường thời gian hoàn vốn là trong 10 năm, nên 1-2 năm khó khăn không phải là một vấn đề quá lớn.

Nhưng đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn thì sẽ rất khó khăn trong việc duy trì. Hiện tại các khách sạn, trung tâm thương mại trên thị trường Việt Nam thường hầu hết đã hoạt động được 5-7 năm, vậy nó đã có được dòng tiền tích lũy”, ông Khương đưa ra lời khuyên.

Bất động sản công nghiệp cũng là một điểm nóng của thị trường. Nhưng khó khăn của các nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại là Chính phủ Việt Nam đang kiểm soát chặt chẽ các chuyến bay quốc tế.

Tuy nhiên, theo ông Khương, đây là thời điểm để tìm hướng đi tốt nhất cho 1-2 năm tới, các nhà đầu tư công nghiệp cần phải cấu trúc lại những sản phẩm, giải pháp cũng như dây chuyền khép kín và chuỗi cung ứng để hoàn thiện mình. Vì khi thị trường hồi phục, khi tình hình chung của thế giới biến chuyển tốt hơn, thì các chủ đầu tư phát triển bất động sản công nghiệp đã hoàn toàn có thể sẵn sàng nguồn lực gồm quỹ đất, cơ sở hạ tầng,... để thu hút các nhà đầu tư. Đồng thời, đây cũng là cơ hội để nhìn lại bất động sản công nghiệp trong 1-2 năm vừa qua.

Trong chiến lược kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản, ông Khương cho rằng tùy theo loại hình bất động sản sẽ có chiến lược khác nhau. Cụ thể, đối với nhà ở, mục tiêu năm 2021 là tạo ra sản phẩm, vì nếu không có sản phẩm thì sẽ không có nguồn thu. Đối với bất động sản thương mại, văn phòng, các doanh nghiệp cần cân đối lại khách hàng mục tiêu, cân đối doanh thu và chi phí.

Với nhóm đầu tư cá nhân, trong bối cảnh hiện nay, nên hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính, quan tâm đến thủ tục pháp lý và cuối cùng là việc chọn lựa dự án có thể đạt được các mục tiêu đầu tư đặt ra.