Ảnh minh họa.

Thời gian qua, tranh chấp về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư đang là vấn đề "nóng”, trở thành một trong những bất cập chủ yếu dẫn tới tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân.

CHẬM BÀN GIAO QUỸ BẢO TRÌ LÀM NẢY SINH MÂU THUẪN

Riêng tại Hà Nội, thống kê từ Sở Xây dựng cho thấy tính đến hết năm 2020, Thành phố có 845 nhà chung cư thương mại được đưa vào vận hành; đã thành lập 632 ban quản trị nhà chung cư; bàn giao 560 hồ sơ cho ban quản trị; bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho 399 ban quản trị các tòa chung cư. Nhưng điều đáng nói là vẫn còn sự chậm trễ trong việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư, bàn giao quỹ bảo trì 2% khiến nảy sinh nhiều mâu thuẫn.

Theo Bộ Xây dựng, hiện số vụ tranh chấp liên quan đến sử dụng quỹ bảo trì chung cư chỉ đứng sau tranh chấp về phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng, nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích kinh doanh cho thuê của tòa nhà…

Điển hình như sự việc vừa qua tại chung cư Riveside Garden, số 349 Vũ Tông Phan, Khương Đình, Thanh Xuân. Chủ đầu tư là liên danh Công ty cổ phần Sản xuất kinh doanh và Xuất nhập khẩu Prosimex và Công ty cổ phần Đầu tư thiết kế và xây dựng Việt Nam (nay là Công ty cổ phần Tập đoàn Videc) đã quản lý kinh phí bảo trì không đúng quy định, khiến các cư dân bức xúc.

Hay dự án 6th Element do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Thương mại Bắc Hà làm chủ đầu tư cũng xảy ra những vi phạm trong vấn đề tương tự.

Theo Bộ Xây dựng, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên. Một trong những nguyên nhân được nhắc đến đầu tiên là nhận thức pháp luật, thái độ làm việc để đi đến thống nhất giữa chủ đầu tư và ban quản trị chưa đồng nhất.

Một nguyên nhân khác là do nhiều chủ đầu tư tự ý thay đổi công năng sử dụng, lấn chiếm các phần thuộc sở hữu chung của nhà chung cư và không thống nhất được các phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại, thiết bị thuộc sở hữu chung nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.

Ngoài ra, để nảy sinh nhiều sự việc căng thẳng còn do chủ đầu tư chậm tổ chức hoặc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu không thành công. Đồng thời cũng không bàn giao, chậm bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ hồ sơ nhà chung cư cho ban quản trị. Hay do chưa quyết toán số liệu gồm gốc và lãi kinh phí bảo trì nhưng chủ đầu tư đã bàn giao và ban quản trị đã nhận số tiền kinh phí bảo trì.

Bộ Xây dựng lưu ý, để tồn tại tình trạng tranh chấp này cũng xuất phát từ một số chính quyền cấp xã, cấp huyện xử lý chưa triệt để nên đã xảy ra những mâu thuẫn tại nhà chung cư ở địa phương mình.

CẦN TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ

Trước thực tế trên, Bộ Xây dựng đã ban hành Chỉ thị về việc tăng cường công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư (kinh phí bảo trì).

Theo đó, Bộ Xây dựng đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện quyền và trách nhiệm theo quy định Nghị định 99 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Đồng thời, chỉ đạo các cơ quan chức năng phối hợp cơ quan công an trên địa bàn kiên quyết xử lý đối với các trường hợp có dấu hiệu vi phạm hình sự trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì.

Đối với Sở Xây dựng, Bộ yêu cầu cần tổ chức thanh tra chuyên ngành về nhà ở tại địa phương theo quy định Luật Nhà ở năm 2014. Trong đó tăng cường thanh tra công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì các nhà chung cư.

Ủy ban nhân dân cấp huyện khi nhận được đầy đủ hồ sơ đề nghị của ban quản trị nhà chung cư thì khẩn trương kiểm tra và ban hành quyết định công nhận hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư kiểm tra hồ sơ và ban hành quyết định công nhận ban quản trị nhà chung cư theo quy định tại Điều 22 Thông tư số 02/2016 và Khoản 10 Điều 1 Thông tư số 06/2019 của Bộ Xây dựng…

Về phía chủ đầu tư, Bộ Xây dựng chỉ rõ: phải quản lý và bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định 20/2021 của Chính phủ, Thông tư 02/2016 và Thông tư 09/2019 của Bộ Xây dựng.

Đồng thời có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định tại Thông tư 02/2016. Trường hợp tổ chức không thành công thì trong thời hạn 7 ngày làm việc, kể từ ngày tổ chức họp hội nghị được ghi trong thông báo mời họp, chủ đầu tư phải có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định Thông tư 06/2019 của Bộ Xây dựng.

Mặt khác phải bàn giao đầy đủ, đúng thời hạn hồ sơ nhà chung cư và thống nhất với ban quản trị nhà chung cư lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì theo quy định.

Nghiêm cấm chủ đầu tư chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung…

Đối với Ban quản trị nhà chung cư phải quản lý kinh phí bảo trì theo quy định; sử dụng kinh phí bảo trì phải đảm bảo đúng mục đích, công khai, minh bạch theo đúng quy định của Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng…

Bộ Xây dựng cũng giao Thanh tra Bộ qua công tác thanh tra tổng hợp các bất cập của chính sách, pháp luật về nhà ở trong công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì để kiến nghị với lãnh đạo Bộ sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền.

Đầu năm 2021, Bộ Xây dựng đã chỉ đạo Thanh tra Bộ tập trung thanh tra đối với nhiều chủ đầu tư và ban quản trị nhà chung cư xảy ra tranh chấp gay gắt, có biểu hiện không chấp hành các quy định của pháp luật về nhà ở, đặc biệt là công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì tại một số địa phương. Kết thúc đợt thanh tra, Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng đã ban hành 18 kết luận thanh tra đối với 18 chủ đầu tư và 17 ban quản trị tại 24 nhà chung cư/cụm nhà chung cư. Đồng thời đã buộc 12/18 chủ đầu tư phải gửi vào tài khoản kinh phí bảo trì theo quy định và quyết toán để chuyển ngay cho ban quản trị nhà chung cư với tổng số kinh phí bảo trì hơn 344,96 tỷ đồng, buộc 5/18 chủ đầu tư trả lại 2.080 m2 diện tích lấn chiếm về cho cư dân (có giá trị khoảng 62,40 tỷ đồng); xử phạt vi phạm hành chính 08/18 chủ đầu tư, tổng số tiền là 1,03 tỷ đồng...