Nợ đối tác xây dựng và nhà cung cấp

Vào tháng 8, công ty xây dựng được ký hợp đồng xây dựng thành phố du lịch văn hóa Taicang của Evergrande ở Nam Thông, tỉnh Giang Tô, đã thông báo dừng dự án do Evergrande chưa thanh toán các hóa đơn. Công ty, có tên là Jiangsu Nantong Sanjian Construction Group, cho biết họ đã đầu tư 500 triệu nhân dân tệ từ nguồn vốn của chính mình vào dự án và Evergrande chỉ trả cho nó chưa đến 290 triệu nhân dân tệ.

Sanjian có các hợp đồng xây dựng khác với Evergrande và các công ty con. Tính đến tháng 9, Evergrande nợ công ty Nantong khoảng 20 tỷ nhân dân tệ.

Tính đến tháng 8 năm 2020, Evergrande có 8.441 công ty thượng nguồn và hạ nguồn đang làm việc cùng. Nếu dòng tiền của Evergrande dừng lại, hoạt động bình thường của các công ty này sẽ bị gián đoạn và một số thậm chí có thể phải đối mặt với phá sản.

Tại Ezhou, tỉnh Hồ Bắc, 5 trong số các dự án của Evergrande đã bị tạm dừng hơn một tháng và nó nợ các nhà thầu khoảng 500 triệu nhân dân tệ.

"Việc giao nhà không chỉ liên quan đến hàng trăm nghìn gia đình, mà còn là sự ổn định xã hội của địa phương", một nhân viên ngân hàng cho biết. Cơ quan quản lý nhà ở tỉnh Quảng Đông đang phối hợp với Evergrande và các đối tác xây dựng của nó, cố gắng tiếp tục xây dựng, chủ ngân hàng cho biết.

Evergrande chủ yếu dựa vào thương phiếu để thanh toán cho các đối tác xây dựng và nhà cung cấp. Trong số các khoản thanh toán cho Sanjian, chỉ 8% bằng tiền mặt và phần còn lại bằng thương phiếu.

Ban đầu, các khoản vay thương phiếu chủ yếu là kỳ hạn 6 tháng với lãi suất hàng năm từ 15% đến 16%. Bây giờ hầu hết đều có lãi suất hơn 20%. Những người nắm giữ thương phiếu như vậy có thể bán các tờ tiền với giá chiết khấu để huy động tiền mặt. Trong năm 2017-18, tỷ lệ chiết khấu trên giấy Evergrande có thể đạt từ 15% đến 20%. Kể từ tháng 5 năm 2021, một vài tờ tiền Evergrande vẫn có thể bán được đã được chiết khấu tới 55%, theo một người quen thuộc với các giao dịch như vậy.

Đối với các nhà cung cấp vừa và nhỏ, việc nắm giữ một lượng lớn tiền giấy Evergrande quá hạn là một gánh nặng quá lớn. Trong những tháng gần đây, một số nhà cung cấp đã kiện Evergrande vì vi phạm hợp đồng nhưng họ thường giải quyết ổn thỏa. Một luật sư đại diện cho Evergrande trong các vụ án liên quan nói với Caixin rằng nhiều nguyên đơn đã chọn thương lượng với Evergrande trong khi đấu tranh tại tòa.

Evergrande cũng đưa ra một lựa chọn "tài sản để trả nợ" cho các chủ sở hữu thương phiếu của mình. Công ty cho biết họ đang đàm phán với các nhà cung cấp và nhà thầu xây dựng để hoãn thanh toán hoặc cấn trừ nợ bằng tài sản. Từ ngày 1 tháng 7 đến ngày 27 tháng 8, Evergrande đã bán tài sản cho các nhà cung cấp và nhà thầu để bù đắp khoản nợ tổng cộng 25 tỷ nhân dân tệ.

Bán tài sản nhưng không bán đất

Trong khi đó, Evergrande đã giảm bớt tài sản của mình để huy động tiền mặt. Tài sản lớn nhất của tập đoàn là dự trữ đất đai. Tính đến ngày 30.6, Evergrande có 778 dự án đất dự trữ với tổng diện tích sàn quy hoạch là 214 triệu mét vuông và giá trị ban đầu là 456,8 tỷ nhân dân tệ. Ngoài ra, nó có 146 dự án tái phát triển đô thị.

Tập đoàn Evergrande của Trung Quốc đã phát triển các khu dân cư và khu phức hợp giải trí khổng lồ, được gọi là Life in Venice ở Qidong, tỉnh Giang Tô, Trung Quốc. Ảnh: Bloomberg

Trong ba tháng qua, Evergrande đã đàm phán với China Overseas Land and Investment, China Vanke và China Jinmao Holdings Group để có thể bán tài sản. Các SASAC của Thâm Quyến và Quảng Châu đã sắp xếp để một số doanh nghiệp nhà nước tiến hành thẩm định các dự án tái phát triển đô thị của Evergrande, một người thân cận với vấn đề này cho biết. Evergrande đã tiếp cận mọi người mua có thể có trên thị trường, người này cho biết.

Tuy nhiên, không có giao dịch nào đạt được. Một số nhà phát triển bất động sản có liên hệ với Evergrande nói với Caixin rằng mặc dù một số dự án của Evergrande bề ngoài trông đẹp, nhưng quyền chủ nợ phức tạp khiến họ khó định đoạt.

Một số người mua tiềm năng cho biết họ có thể xem xét một vụ mua lại giả định bằng nợ, nhưng Evergrande đã miễn cưỡng bán khi bị lỗ, Caixin cho biết.

Tại một cuộc họp khẩn cấp vào ngày 10.9, tổng giám đốc quản lý tài sản Du cho biết trong một bài phát biểu rằng phần lớn quỹ đất của Evergrande không phải để bán, phản ánh vị thế của ông chủ, người sáng lập và Chủ tịch Xu Jiayin.

"Ở Trung Quốc, đất dự trữ là tài sản quý giá nhất", Du nói. “Đây là tài sản lớn nhất và là phương sách cuối cùng của Evergrande”.

Chủ tịch Tập đoàn China Evergrande – ông Xu Jiayin. Ảnh: IC

"Ví dụ, đối với một thửa đất, chi phí mua lại của Evergrande là 1 tỷ nhân dân tệ, và bản thân khu đất trị giá 2 tỷ nhân dân tệ, nhưng người mua có thể chỉ đưa ra 300 triệu nhân dân tệ", ông Du nói. “Nếu bán lỗ, chúng tôi không còn vốn để vực dậy”.

Về phần mình, Xu khẳng định Evergrande có thể trả tất cả các khoản nợ và thu hồi miễn là nó biến đất thành nhà và bán chúng.

Nhưng ngay cả khi Evergrande có thể nhanh chóng bán nhà, doanh thu sẽ không đủ để trả nợ. Khả năng Evergrande không thể trả lãi đến hạn trong quý 3 là 99,99%, theo ước tính của một chủ ngân hàng.

Tính đến cuối tháng 6, Evergrande có tổng tài sản 2,38 nghìn tỷ nhân dân tệ và tổng nợ phải trả là 1,97 nghìn tỷ nhân dân tệ. Trong số gần 2 nghìn tỷ nhân dân tệ nợ, nợ trả lãi là 571,7 tỷ nhân dân tệ, giảm khoảng 145 tỷ nhân dân tệ so với cuối năm 2020. Việc giảm nợ chịu lãi chủ yếu là do các khoản trả chậm cho nhà cung cấp.

Ngoài khoản nợ phải trả lãi 571,7 tỷ nhân dân tệ trên sổ sách của mình, không có gì bí mật khi các nhà phát triển như Evergrande có khoản nợ ngoại bảng khổng lồ. Nhưng số tiền tại Evergrande không được tiết lộ.

Trong giai đoạn đầu của các dự án, các chủ đầu tư cần đầu tư rất nhiều tiền, điều này có thể làm tăng đáng kể nợ trên bảng cân đối kế toán. Các công ty thường đặt các khoản nợ này ra khỏi bảng cân đối kế toán của họ thông qua nhiều cách khác nhau. Sau khi bán trước dự án, hoặc thậm chí sau khi dòng tiền chuyển sang dương, các khoản nợ này sẽ được hợp nhất vào bảng cân đối kế toán dưới hình thức chuyển nhượng vốn chủ sở hữu, theo một người trong ngành bất động sản.

Ví dụ, 40 tỷ nhân dân tệ của quỹ mua lại Evergrande thu được từ Ngân hàng Citic Trung Quốc đã được đầu tư vào nhiều dự án. Trong đó, 10,7 tỷ nhân dân tệ đã được Thâm Quyến Liangyang Industrial sử dụng để mua lại Thâm Quyến Duoji Investment. Vì Evergrande không có mối quan hệ vốn chủ sở hữu với hai công ty, khoản mục này không bắt buộc phải được hợp nhất vào báo cáo tài chính của Evergrande. Evergrande đã sử dụng các quỹ đòn bẩy để mua cổ phần trong 10 dự án và không có dự án nào trong số đó được đưa vào báo cáo tài chính của công ty.

Evergrande đã bán vốn cổ phần tại các công ty con cho các nhà đầu tư chiến lược và hứa sẽ mua lại cổ phần nếu không thể đạt được một số mốc quan trọng nhất định. Việc bán vốn cổ phần như vậy cũng là một hình thức đi vay. Vào tháng 3, Evergrande đã bán cổ phần trong nền tảng bán xe hơi và nhà trực tuyến Fangchebao với giá 16,4 tỷ đô la Hồng Kông (2,1 tỷ USD) trước khi đơn vị này lên kế hoạch bán cổ phần tại Mỹ. Nếu đơn vị bán hàng trực tuyến không hoàn thành đợt chào bán cổ phiếu lần đầu ra công chúng trên Nasdaq hoặc bất kỳ sàn giao dịch chứng khoán nào khác trong vòng 12 tháng sau khi hoàn tất việc bán cổ phần, đơn vị đó phải mua lại cổ phiếu với mức phí bảo hiểm 15%.

Các khoản nợ tiềm ẩn của Evergrande cũng bao gồm các khoản chưa thanh toán để mua cổ phần. Hàng chục công ty bất động sản nhỏ đã kiện Evergrande yêu cầu hủy bỏ các thỏa thuận mua bán cổ phần của họ với công ty vì Evergrande không thanh toán cho họ. Họ là đối tác của Evergrande trong các dự án phát triển địa phương. Evergrande thường trả cho họ 30% cổ phần nhưng từ chối trả phần còn lại ngay cả khi dự án đã hoàn thành, theo các vụ kiện. Luật sư của nguyên đơn nói với Caixin rằng các công ty con của dự án Evergrande không muốn làm tổn thương các đối tác địa phương, nhưng họ không có tiền để trả vì doanh thu từ các dự án đã được chuyển cho công ty mẹ.

Tổng cộng 49 công ty con địa phương do Evergrande sở hữu hoàn toàn đã bị kiện kể từ tháng 4, theo Tianyancha, một cơ sở dữ liệu về thông tin công ty công khai.

Evergrande cũng nợ một số chính quyền địa phương phí chuyển nhượng đất đai. Khoảng 20 công ty liên kết của Evergrande vẫn chưa thực hiện thanh toán cho chính quyền thành phố Lan Châu, thủ phủ của tỉnh Cam Túc phía tây bắc Trung Quốc, theo danh sách 41 công ty như vậy được ban hành vào tháng 7 bởi sở tài nguyên thiên nhiên của thành phố.

Một vụ vỡ nợ tiềm ẩn của Evergrande có thể lan sang các thị trường bên ngoài Trung Quốc vì nó có các trái phiếu nước ngoài lãi suất cao, khổng lồ. Một số trái phiếu nước ngoài của công ty có lãi suất cao tới 15%, một người thân cận với thị trường vốn Hồng Kông cho biết. UBS ước tính 19 tỷ USD nợ phải trả của Evergrande bao gồm trái phiếu nước ngoài.

Evergrande đã rầm rộ bán các bất động sản giảm giá trong năm nay. Vào cuối tháng 5, công ty đã giảm giá cho một số người mua nhà từ 30% đến 40% nếu họ thanh toán hoàn toàn bằng tiền mặt, nhân viên của công ty nói với Caixin.

Trong nửa đầu năm, công ty đã báo cáo doanh thu theo hợp đồng là 356 tỷ nhân dân tệ, cao hơn một chút so với mức 349 tỷ nhân dân tệ của cùng kỳ năm ngoái. Giá bán bình quân 6 tháng đầu năm giảm 11,2%. Trong khi đó, các khoản phải trả tăng 14,7% lên 951 tỷ nhân dân tệ, và chi phí bán hàng và tiếp thị tăng 30% lên 17,8 tỷ nhân dân tệ. Để đối phó với môi trường thị trường, công ty đã tăng hoa hồng bán hàng và chi phí tiếp thị.

So với các đối thủ cạnh tranh, Evergrande có chi phí vốn và nhân lực cao hơn nhưng giá bán lại thấp hơn, một người tham gia trong ngành cho biết. "Làm thế nào nó có thể kiếm tiền?" người nói.

Nhà phát triển đã báo cáo lợi nhuận giảm 29% trong nửa đầu năm. Lợi nhuận 10,5 tỷ nhân dân tệ của nó chủ yếu phản ánh khoản lãi 18,5 tỷ nhân dân tệ từ việc bán một số cổ phiếu và nắm giữ cổ phiếu trên thị trường trong đơn vị internet Henten Networks. Nó đã báo cáo khoản lỗ trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cốt lõi là 4 tỷ nhân dân tệ.

Tỷ lệ nợ cực cao, chi phí tài chính cao và sự chậm trễ liên tục trong thanh toán cho các nhà cung cấp, đối tác và chính quyền địa phương cho thấy thanh khoản của Evergrande luôn eo hẹp, nhưng mặt khác, thực tế là nó đã tồn tại nhiều năm theo mô hình này cho thấy rằng công ty đã luôn có thể tạo ra tiền, một nhà đầu tư kỳ cựu cho biết.

Bây giờ mọi người đang xem liệu công ty có thể né một viên đạn thêm một lần nữa hay không.