Khó lặp lại kịch bản "bong bóng" bất động sản như 10 năm trước

Năm 2007, cơn sốt đất trên trên thị trường bất động sản hình thành bởi sự liều lĩnh của giới đầu tư và công cụ đòn bẩy tài chính được giới này sử dụng rất chuyên nghiệp. Nhà nhà người người kinh doanh đất là những nét vẽ tạo nên bức tranh sốt đất thời điểm đó.

Khó xảy ra tình trạng như 10 năm trước

Đánh giá về cơn sốt đất giai đoạn 2007 – 2008, trước diễn biến của cơn sốt đất nền hiện nay, câu hỏi đặt ra là liệu thị trường có lặp lại kịch bản đổ vỡ 10 năm trước? Trả lời câu hỏi này, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Cengroup cho biết, chu kỳ thông thường từ 7 – 10 năm, đấy là dự báo về quy luật. Còn lại phải xem những tác động đến từ quy hoạch, hạ tầng, chính sách vĩ mô có ưu tiên phát triển đến phân khúc đó hay không như Vân Phong, Vân Đồn có được phê duyệt tháng 7 tới không.

Theo ông Hưng, năm 2018 được coi là năm vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam. Nếu nhà đầu tư không bắt nhịp thời điểm này sẽ mất cơ hội vàng trong nhiều lĩnh vực không riêng bất động sản.“Năm nay thực hiện cam kết điều khoản WTO, mở cửa thị trường bán lẻ, cho người nước ngoài mua nhà… các yếu tố vĩ mô, chính trị rất vượng. Thị trường bất động sản bắt đầu sôi động trở lại từ năm 2015 thì từ đây đến 2018 sẽ ở đâu đó giữa chu kỳ, là thời điểm rất tốt, chưa phải là đỉnh nhưng đang tăng tốc tốt.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong một góc nhìn rộng hơn thì thị trường đất nền đang xoay quanh các nhóm đầu tư, đầu cơ, trong khi tỷ trọng mua thực đang hơi ít. “Tôi cho rằng thị trường đang có độ nguy hiểm. Tuy nhiên, người tiêu dùng cũng rất thông minh. Độ ứng xử của các cơ quan quản lý rất tốt, sẵn sàng có chính sách ứng xử kịp thời khi có vấn đề.

“Như thị trường Bắc Ninh, những dự án trước khi ra hàng đều có sự thăm dò thị trường, chia nhiều đợt bán, và trong đợt đầu với giá thấp thì lượng ra đến đầu hết đến đấy. Nhưng đến đợt bán 2, tăng giá bán thì giao dịch đã chững lại đáng kể. Tôi đánh giá thị trường hiện phản ứng rất nhanh, thông minh, không phải như chục năm trước, cứ đẩy lên là lao vào mua.

Thị trường chúng ta về bản chất đang có sự ổn định rất tốt.Các thành tố tham gia thị trường đều có sự trưởng thành, kiểm soát nhà nước tốt hơn nên có thể yên tâm việc bong bóng, đổ vỡ ở cấp độ cao là khó xảy ra”, ông Đính nhận định.

Giá đất nền vùng ven thành phố đang sốt, tuy nhiên không đáng lo ngại. Ảnh minh họa

Thị trường chưa thể hình thành bong bóng bất động sản

Bình luận về vấn đề nay, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung Việt Nam cho rằng, thị trường hiện nay chưa thể hình thành bong bóng bất động sản. Song những cái đang xảy ra cục bộ thì dễ hình dung hơn. Cụ thể, tại các dự án được phát triển ở các địa bàn khu vực xuyên suốt khắp đất nước ở góc độ cục bộ các địa phương không có gì đáng lo ngại.

Theo ông này, hiện nay thời đại công nghệ thông tin rất tốt nên việc lan truyền thông tin rất nhanh.Nếu xảy ra bong bóng thì thị trường chỉ vỡ khi nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính nhiều, không có giao dịch thì mới là bong bóng.

Về việc làm sao để giảm tải rủi ro khi đầu tư vào bất động sản đặc biệt là đất nền? Ông Hiển cho rằng phải xác định được vị trí đầu tư. “Nhà đầu tư cần tìm hiểu, tôi đi mua nhà sẽ làm việc với các môi giới đến từ các doanh nghiệp đơn vị môi giới chuyên nghiệp, uy tín trên thị trường. Bản thân những công ty này cùng làm việc với chủ đầu tư”, ông Hiển nói.

Cũng theo ông Hiển,các nhà đầu tư phải cảnh tỉnh lại, đừng đi theo bầy đàn, khi bắt đầu đầu tư thì tính chất pháp lý và tiềm năng phát triển trong tương lai phải có cơ sở.

Trong khi đó, ông Hưng cho rằng, tính thanh khoản của đất nền tại các thời điểm rất khác. Có thể lên, xuống rất nhanh. Do đó, nhà đầu tư xác định tâm thế hoặc rút rất nhanh nếu không rút được phải chờ đến chu kỳ tiếp theo.

“Nên đặt ra một nguyên tắc đầu tư như ở sòng bạc mang 100 triệu thì đúng hết giờ hoặc hết tiền nên đi về, đầu tư cũng như vậy, hoặc chốt lời, hoặc cắt lỗ, hoặc thời gian dự kiến hết thời gian thì thôi. Cần phải có nguyên tắc đầu tư cho bản thân mình.

Về phía chính quyền, theo ông Đính, để hạn chế tình trạng đầu cơ, gom hàng thổi giá đất, cầnphải kiểm soát hoạt động mua bán, các sàn giao dịch, các nhà môi giới không chuyên. Hoạt động này đang bị buông lỏng trong quản lý.Luật quy định môi giới phải được đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề.

Tuy nhiên, công tác quản lý của nhà nước hiện chưa mạnh, mặc dù nghị định 139 mới được ban hành. Bên cạnh đó, cần phải đẩy mạnh công bố những thông tin quy hoạch dự án, thông tin giá thị trường sẽ giúp ngăn chặn được việc đầu cơ giá đất.