Với dân số toàn khu vực khoảng 650 triệu người và là nền kinh tế lớn thứ năm trên toàn cầu, các cơ sở dữ liệu khách hàng là yếu tố không thể bỏ qua tại Đông Nam Á. Trong những năm tới, khi dân số trẻ, với độ tuổi trung bình là 29, trưởng thành hơn và trở thành một phần của tầng lớp trung lưu ngày càng phát triển, họ sẽ “học theo” nhu cầu và kỳ vọng của khách hàng tại các thị trường phát triển. Tầng lớp người tiêu dùng ngày càng mở rộng này sẽ đòi hỏi nhiều lựa chọn mua sắm trực tuyến và giao nhận hàng hiệu quả hơn. Điều này sẽ tác động sâu sắc đến lĩnh vực bất động sản công nghiệp thông qua nhu cầu lớn hơn về kho bãi.

Để lĩnh vực nói trên ở những khu vực này phát triển, công ty tư vấn bất động sản Knight Frank cho rằng cần phải có một tiêu chuẩn tối thiểu để củng cố cơ sở hạ tầng hiện có. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại là lúc thị trường Đông Nam Á bắt đầu phân hóa do mức độ đầu tư không đồng đều vào cơ sở hạ tầng của cả các tổ chức nhà nước và tư nhân trong suốt hai thập kỷ qua. Mặc dù đã có những chương trình như sáng kiến Vành đai và Con đường của Trung Quốc giúp tạo ra thế cân bằng hơn về hạ tầng trong khu vực, sự chênh lệch này vẫn còn và sẽ tác động tiêu cực đối với việc thu hút các công ty dịch vụ hậu cần nước ngoài.

Tác động đến ngành dịch vụ hậu cần tại Đông Nam Á

Với các mức đầu tư cơ sở hạ tầng khác nhau trong hai thập kỷ qua ở các quốc gia Đông Nam Á, không có gì ngạc nhiên khi các công ty dịch vụ hậu cần lựa chọn nơi họ thiết lập hoạt động như hiện nay. Khi xem xét 50 công ty dịch vụ hậu cần lớn nhất trên toàn cầu về doanh thu, Knight Frank cho biết, Singapore và Việt Nam đứng đầu bảng xếp hạng là trung tâm dịch vụ hậu cần được họ lựa chọn, với lần lượt 41 và 40 công ty có sự hiện diện đáng kể tại các 2 quốc gia này thông qua các công ty con, chi nhánh hoặc văn phòng đại diện. Theo sau là Malaysia và Thái Lan. Đứng cuối danh sách là Myanmar và Cambodia, nơi có ít hơn một nửa trong số 50 công ty hàng đầu hoạt động tại đây.

Điều này không nằm ngoài dự đoán bởi vì mức chi tiêu cho cơ sở hạ tầng ở Myanmar trước đây thấp hơn và dân số tương đối nhỏ hơn ở Cambodia (16,3 triệu người). Những điều này nhìn chung sẽ đặt hai quốc gia trên ở mức ưu tiên thấp hơn so với các nước trong khu vực nhưng dân số đông hơn. Tuy nhiên, Knight Frank lưu ý rằng các thị trường như Indonesia và Philippines, nơi có 2/3 trong số 50 công ty dịch vụ hậu cần hàng đầu thế giới hiện diện, có thể thu hút nhiều công ty hơn do có mức độ đầu tư cao (Philippines) và cơ sở dữ liệu khách hàng lớn (Indonesia).

Indonesia

Các khu công nghiệp chính ở thủ đô Jakarta của Indonesia, chủ yếu nằm ở phía đông thành phố hay còn gọi là “Hành lang phía Đông” của Jakarta, bao gồm Bekasi và Karawang. Khu vực này kết nối với đường cao tốc có thu phí Jakarta - Cikampek, dẫn đến một cụm các khu công nghiệp hiện có nằm dọc và xung quanh nó. Chiếm tỷ trọng lớn nhất với khoảng 70% tổng nguồn cung đất công nghiệp hiện có và khoảng 40% sản lượng xuất khẩu của Indonesia, khu vực này có đủ cơ sở hạ tầng hỗ trợ để duy trì các ngành công nghiệp lớn sử dụng nhiều vốn như ô tô và điện tử gia dụng.

Với kế hoạch của chính phủ để thúc đẩy vùng công nghiệp ở hành lang Tây Java nơi có Jakarta, khu vực này sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng tiếp theo khi mở rộng sang các khu vực lân cận Subang và Purwakarta ở phía Đông. Điều này được thực hiện với việc phát triển cơ sở hạ tầng giao thông mới như đường thu phí Nam Jakarta - Cikampek II sắp tới, đường sắt cao tốc Jakarta - Bandung và cảng biển Patimban. Các hoạt động này không chỉ thúc đẩy khả năng tiếp cận các khu công nghiệp hiện tại của khu vực mà còn có khả năng giúp hình thành các khu công nghiệp mới hơn.

Hơn nữa, Luật Omnibus được ký kết gần đây của Indonesia được kỳ vọng sẽ thúc đẩy triển vọng tăng trưởng công nghiệp trong dài hạn bằng cách giảm thủ tục hành chính, đơn giản hóa quy trình thu hồi đất, nới lỏng các hạn chế đối với đầu tư nước ngoài, nới lỏng luật lao động và cung cấp nhiều động lực hơn để tăng khả năng cạnh tranh, tạo việc làm mới, và làm cho môi trường kinh doanh ở Indonesia dễ dàng hơn.

Philippines

Được giới thiệu vào năm 2017, chương trình ‘Build Build Build’ (BBB) là kế hoạch phát triển cơ sở hạ tầng lớn nhất trong lịch sử của Philippines, bao gồm khoảng 20.000 dự án trên toàn quốc từ đường bộ, cảng biển, sân bay và nhiều dự án khác. Chương trình được thiết lập trong thời gian 6 năm cho đến năm 2022, hiện có khả năng được gia hạn do đại dịch Covid-19, với ngân sách khoảng 8 nghìn tỷ Php (165 tỷ USD).

Một tác động chính của chương trình ‘BBB’ đối với lĩnh vực công nghiệp và dịch vụ hậu cần, đặc biệt là ở Manila, là giảm tắc nghẽn với thủ đô của đất nước. Chi phí hậu cần cao từ lâu đã là một thách thức đối với các công ty thuộc lĩnh vực này ở Manila, chủ yếu là do chi phí vận tải cao gây ra bởi tình trạng tắc nghẽn phổ biến tại thủ đô. Các dự án hoàn thành vào năm 2020 bao gồm đường cao tốc trên cao Manila Skyway giai đoạn 3 dài 18,7 km trị giá 37,5 tỷ Php (769 triệu USD) với khả năng lưu thông 100.000 ô tô mỗi ngày, được dự kiến ​​sẽ là một giải pháp thay thế cho đường cao tốc Epifanio de los Santos Avenue (EDSA) thường xuyên tắc nghẽn.

Theo một nghiên cứu năm 2018 do Bộ Thương mại và Công nghiệp Philippines (DTI) và Ngân hàng Thế giới thực hiện, chi phí hậu cần ở Philippines chiếm 27% doanh thu, cao hơn so với 22% ở Indonesia. Tuy nhiên, DTI có kế hoạch giảm chi phí này xuống 20%, trong đó chương trình BBB vẫn là một yếu tố quan trọng.

Điều gì sẽ xảy ra ở Đông Nam Á?

Với việc ký kết Hiệp định Đối tác Kinh tế Toàn diện Khu vực (RCEP) gần đây giữa 10 nước ASEAN và 5 quốc gia mà ASEAN đã ký hiệp định thương mại tự do, Knight Frank kỳ vọng khả năng tiếp cận thị trường sẽ được cải thiện khi thuế quan và hạn ngạch đối với phần lớn hàng hóa giao dịch được xóa bỏ. Môi trường pháp lý minh bạch hơn cũng sẽ cải thiện tâm lý kinh doanh và do đó sẽ khuyến khích nhiều doanh nghiệp đầu tư vào khu vực hơn. Điều này bao gồm việc xây dựng các chuỗi cung ứng phụ thuộc nhiều vào cơ sở hạ tầng tốt.

Trong khi tất cả các thị trường bất động sản công nghiệp Đông Nam Á dự kiến sẽ được hưởng lợi từ RCEP, Jakarta và Manila sẽ chứng kiến mức tăng trưởng mạnh nhất trong những năm tới. Nguyên nhân là do kỳ vọng về nhu cầu từ những người mới tham gia vào thị trường sản xuất và dịch vụ hầu cần để đón đầu các dự án cơ sở hạ tầng đang tiến vào giai đoạn hoàn thành.