Luật Nhà ở 2014 chồng chéo, thậm chí có nhiều bất cập đã khiến hàng trăm dự án bị ách tắc, không thể triển khai. Ảnh: Đình Sơn

Quy định “đá” nhau, doanh nghiệp khổ

Theo luật sư Trần Thu, Đoàn luật sư TP.HCM, dễ dàng nhận thấy một số quy định của luật Nhà ở 2014 không thống nhất và không phù hợp với các quy định của luật Đất đai 2013, luật Đầu tư 2020, luật Xây dựng (sửa đổi) 2020. Các luật này cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có dự án nhà ở thương mại. Trong khi luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99 trong giai đoạn 2015 - 2020 chỉ cho phép lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với một trường hợp duy nhất là nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở (có 100% đất ở). Còn lại tất cả các trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải là đất ở đều không được công nhận.

Hiện nay các luật đang không thống nhất, không phù hợp, không đồng bộ, thậm chí còn xảy ra tình trạng xung đột pháp luật. Điều này đã làm khổ người dân, DN, thậm chí cả cơ quan chức năng, những người thực thi pháp luật

Luật sư Trần Thu, Đoàn luật sư TP.HCM

Luật sư Thu đưa ra dẫn chứng một doanh nghiệp (DN) có quyền sử dụng đất 50 ha đất trồng cây cao su thuộc khu vực quy hoạch đô thị sân bay Long Thành (tỉnh Đồng Nai) và một DN khác có quyền sử dụng đất 1 ha đất nhà xưởng tại Q.4 (TP.HCM), thuộc đối tượng di dời do sản xuất gây ô nhiễm. Khu đất này thuộc quy hoạch khu dân cư cao tầng. Nếu trong các khu đất đó có đất ở, dù chỉ là 1 căn nhà nhỏ có diện tích vài chục mét vuông, thì nhà đầu tư được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99. Nhưng nếu các khu đất trên không có đất ở nằm xen kẽ thì nhà đầu tư không được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, không được triển khai dự án dù phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Như vậy là rất là vô lý. “Hiện nay các luật đang không thống nhất, không phù hợp, không đồng bộ, thậm chí còn xảy ra tình trạng xung đột pháp luật. Điều này đã làm khổ người dân, DN, thậm chí cả cơ quan chức năng, những người thực thi pháp luật”, luật sư Thu nhận xét.

Lãnh đạo một DN bất động sản tại TP.HCM cho rằng các đề án luật được thực hiện “rất chặt chẽ” qua nhiều khâu, nhiều bước, nhiều vòng, từ các chuyên viên đến lãnh đạo các cấp có thẩm quyền, được rà soát, đánh giá tác động, được lấy ý kiến góp ý phản biện, được thẩm định qua nhiều cơ quan, nhưng trên thực tế vẫn có một số quy phạm pháp luật không thống nhất, không đồng bộ, thậm chí “xung đột” với nhau, không phù hợp với thực tiễn cuộc sống, làm cản trở hoạt động đầu tư, kinh doanh. Điểm nghẽn về pháp luật đã cản trở sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước, làm khổ người dân, DN.

Thiệt hại hàng trăm ngàn tỉ đồng

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chỉ riêng tại TP.HCM, chỉ thống kê trong 3 năm, kể từ ngày 10.12.2015 khi Nghị định 99 có hiệu lực đến tháng 8.2018 đã có 126 dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư do không có quyền sử dụng đất 100% đất ở. Nhưng số lượng thực tế có thể còn lớn hơn rất nhiều, do từ tháng 9.2018 đến hết năm 2020, các nhà đầu tư không có quyền sử dụng đất 100% đất ở đã không nộp hồ sơ nữa, vì có nộp cũng bị bác. Trên toàn quốc chắc chắn có hàng trăm dự án tương tự cũng không thể triển khai thực hiện do không được công nhận chủ đầu tư. Điều này làm cho các DN bị thiệt hại rất lớn, bị ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu, khiến thị trường trở nên méo mó, sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm. Không những thế, giá nhà bị đẩy lên rất cao, tạo lợi thế không công bằng cho một số chủ đầu tư có sẵn dự án, có sẵn sản phẩm nhà ở độc chiếm thị trường, đạt được lợi nhuận khủng. Quan trọng hơn, người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ngày càng khó tạo lập nhà ở.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đã tính toán được những thiệt hại cụ thể khi 126 dự án nhà ở bị ách tắc tại TP.HCM. Theo đó, nếu bình quân mỗi dự án có vốn đầu tư 1.000 tỉ đồng thì tổng mức đầu tư lên đến 126.000 tỉ đồng. Hệ quả và hậu quả là nhà nước bị thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỉ đồng (chiếm khoảng 15% chi phí đầu tư), nhà nước thất thu tiền thuế giá trị gia tăng 10%, tương đương 12.600 tỉ đồng. Nếu DN đạt lợi nhuận 20%, tương đương 25.000 tỉ đồng thì nhà nước thất thu tiền thuế thu nhập DN 20% khoảng 5.000 tỉ đồng. Nếu DN phải vay 70% tổng mức đầu tư, tương đương 88.000 tỉ đồng, với lãi suất 9%/năm thì trong 5 năm qua, các DN bị thiệt hại rất lớn, phải trả lãi vay lên đến khoảng 40.000 tỉ đồng, bị “chôn vốn”, bị mất cơ hội kinh doanh, bị tổn hại uy tín thương hiệu, lâm vào cảnh khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản. Người tiêu dùng là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp phải mua nhà giá cao và càng khó tạo lập nhà ở hơn trước đây. Tính trong phạm vi cả nước thì các thiệt hại còn có thể lớn hơn nữa, đi đôi với môi trường đầu tư kinh doanh thiếu minh bạch, thiếu công bằng, có dấu hiệu của “chủ nghĩa tư bản thân hữu, lợi ích nhóm”.

Làm rõ trách nhiệm của người soạn luật

Để tình trạng luật không còn bị tình cảnh “đá nhau”, các chuyên gia, DN đều kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo làm rõ trách nhiệm của từng cơ quan, đơn vị, cá thể hóa trách nhiệm cá nhân, nhất là trách nhiệm của người đứng đầu trong xây dựng pháp luật, các quy phạm pháp luật chưa chuẩn, không chuẩn.

Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội trình Quốc hội sớm sửa đổi khoản 1 và khoản 4 điều 23 luật Nhà ở 2014 để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ với các quy định của luật Đất đai 2013, luật Đầu tư 2020, luật Xây dựng (sửa đổi) 2020. Qua đó, tháo gỡ các ách tắc, vướng mắc về công nhận chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại chỉ có đất nông nghiệp hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở. Theo đó, cần thay thế từ “đất ở”, “đất ở hợp pháp”, “các loại đất khác” bằng chữ “đất” và bổ sung thêm cụm từ theo quy định của pháp luật về đất đai vào cuối khoản 1. Đồng thời thay thế cụm từ “được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” bằng cụm từ “được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại khoản 1 và khoản 4 điều 23 luật Nhà ở 2014”, để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ giữa các luật.

Ngày 14.8, Thủ tướng đã gửi Công điện chỉ đạo đến 10 bộ, yêu cầu ưu tiên nguồn lực để rà soát, điều chỉnh ngay 29 luật đang gây ảnh hưởng tới đầu tư, kinh doanh. Ngày 17.8, Thủ tướng đã chủ trì cuộc họp đầu tiên của Chính phủ khóa mới về thể chế, pháp luật, đề xuất Quốc hội thông qua một số đề án luật, trong đó có đề án luật sửa đổi, bổ sung một số điều của một số luật, để tháo gỡ khó khăn cho đầu tư, sản xuất, kinh doanh.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Nghị quyết 66 của Chính phủ đã xác định công tác xây dựng thể chế, pháp luật là một trong 3 đột phá chiến lược, là nhiệm vụ trọng tâm trong thời gian tới. Đặc biệt, nghị quyết cũng quy định làm rõ trách nhiệm của từng cơ quan, đơn vị, cá thể hóa trách nhiệm cá nhân, nhất là trách nhiệm của người đứng đầu trong công tác xây dựng pháp luật, tạo chuyển biến quan trọng trong việc thực hiện nhiệm vụ, nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động của từng bộ, cơ quan, đơn vị được giao xây dựng pháp luật. Vì vậy, các DN kỳ vọng những điểm nghẽn lâu nay sớm được tháo gỡ, quy định của pháp luật thông thoáng hơn để tạo điều kiện cho DN làm ăn, phục hồi sản xuất sau đại dịch Covid-19.