Khi thị trường vận hành "trôi chảy", giao dịch trơn tru, thanh khoản tăng vùn vụt như trước, hiếm ai tỏ ý phàn nàn về sự minh bạch, tính chuyên nghiệp của các yếu tố tham gia trực tiếp trong nền BĐS. Doanh nghiệp, giới đầu cơ đương nhiên phấn khởi với thực tế "kiếm tiền trong nháy mắt". Người có đất, kẻ có nhà càng ung dung bởi giá đất được "thổi" hàng ngày, hàng giờ.

Đó là chuyện của thời Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở "chưa sửa đổi" (năm 2005-2012). Tới khi thị trường phải "hà hơi thổi ngạt", cơ quan hoạch định chính sách lại săm sắn rà soát, yêu cầu báo cáo, tổng kết để sửa đổi sao cho… phù hợp với thực tế. Tuy vậy, những gì cơ quan soạn thảo đưa ra lấy ý kiến trước Quốc hội không khỏi gây quan ngại về viễn cảnh "bình mới, rượu cũ" – một thị trường BĐS vẫn "cưng chiều" giới tạo lập kinh doanh địa ốc.

"Người đắp chăn bông"

Bắt buộc phải giao dịch qua sàn để tạo tính minh bạch, công khai cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp; đồng thời hạn chế tiêu cực để xác lập mặt bằng giá hợp lý, bảo vệ khách hàng mua nhà… là đích hướng tới của hai đạo Luật lúc bắt đầu có hiệu lực. "Lý thuyết chỉ là màu xám", "hạ màn" sau 7 năm đi vào thực thi (từ 2006), thị trường lộ diện với hình dáng méo mó do bị doanh nghiệp "làm xiếc", đầu cơ xoay vần trục lợi với đủ "chiêu trò".

Qua thời bán nhà trên giấy, giới tạo lập địa ốc lập tức lĩnh đủ, vì chỉ được cho thuê, bán sản phẩm đã hình thành (hoặc xong móng hoàn toàn, hoàn thiện thô…). Tại địa bàn Hà Nội hay Tp.HCM, hàng trăm dự án dang dở, hàng nghìn công trình đình đốn cũng vì quy định thắt chặt hoạt động kinh doanh ấy. Sau một năm 2013 "buồn nhiều hơn vui" (do thiếu vốn duy trì triển khai dự án, hết tiền trả đáo hạn vay ngân hàng, không thể tiếp cận gói tín dụng 30.000 tỷ hay chuyển đổi cơ cấu dự án), lúc này doanh nghiệp lại có lý do để hân hoan nhờ thông tin phát đi từ hai dự thảo Luật.

Vết xe đổ về thị trường "sốt ảo" như giai đoạn 2006-2012 vẫn cần được nhà quản lý rút kinh nghiệm để sửa đổi hành lang pháp lý

Dự thảo Luật thể hiện hướng "mở" cho doanh nghiệp: cho phép các chủ đầu tư kinh doanh BĐS được cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai, thay vì chỉ được cho thuê, cho thuê mua BĐS đã có sẵn như quy định hiện hành. Thậm chí, dự Luật bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê, cho thuê mua phải thông qua sàn giao dịch BĐS…

Theo lãnh đạo một tập đoàn chuyên về tư vấn đầu tư BĐS, nếu hai quy định trên được chấp thuận và đi vào áp dụng, thị trường nhà đất sẽ lại "nổi sóng". Người đầu tư, doanh nghiệp xây nhà được trở lại…như xưa. Tự do kinh doanh sản phẩm, mặc nhiên sang tên suất mua, tăng giá, đầu cơ, thậm chí "thổi" giá. Kể cả lực lượng trung gian môi giới BĐS cũng chẳng có gì phải lo thất nghiệp. Bởi lẽ, cũng như năm 2005-2008, quy định về thành lập sàn, giao dịch phải qua sàn, nhưng tác dụng rất hạn chế. Nay không bắt buộc, mọi chuyện càng dễ thở hơn.

"Kẻ lạnh lùng"

Thị trường BĐS tại Việt Nam tuân theo quy luật thuận mua, vừa bán, không như những quy luật mang tính khoa học kinh tế phổ biến khắp thế giới. Quy luật ấy dựa trên "lõi" là những chính sách, quy định mà cơ quan quản lý áp dụng. Nhưng mới đây thôi, "pháo đài" vững chắc nhất cũng bị xô đổ (chuyện Thông tư 03 sửa đổi Thông tư 16 của Bộ Xây dựng). Dân tình "giật mình" thảng thốt: hóa ra mình bị… lừa hay sao? Người thạo luật thì mách nước khách hàng kiện doanh nghiệp theo kiểu mỗi bên chịu thiệt một nửa. Vấn đề là, thành công của những cuộc đấu tranh đòi quyền lợi của khách hàng lại "xưa nay hiếm" (và kéo dài nhiều năm qua các cấp, các phiên tòa).

Năm 2014 có lẽ sẽ là năm nhiều cú "sốc" nhất với người đã và đang mua nhà tại các đô thị lớn. Lĩnh đủ rủi ro, thiệt thòi trong suốt những năm qua (do việc thực hiện, triển khai hành lang pháp lý chưa đạt hiệu quả hoặc… phản tác dụng), khách hàng nay lại càng "đứng ngồi không yên" vì quyền lợi của họ tiếp tục được đảm bảo bằng những điều khoản… khó khả thi. Theo nội dung "Bảo đảm giao dịch nhà ở" của Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, một trong những điều kiện bắt buộc đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai: chủ đầu tư dự án chỉ được phép ký hợp đồng mua bán nhà ở khi có hợp đồng bảo đảm giao dịch nhà ở ký với tổ chức tài chính hoặc ngân hàng thương mại. Chủ đầu tư tham gia bảo đảm giao dịch nhà ở thông qua hợp đồng bảo đảm giao dịch nhà ở ký với bên bảo đảm và phải đóng phí cho bên bảo đảm. Phí bảo đảm giao dịch nhà ở được tính trên tổng giá bán các căn hộ hình thành trong tương lai mà chủ đầu tư có nhu cầu bán.

Như vậy, chi phí tính vào giá bán sản phẩm sẽ gián tiếp được cộng thêm khi tung ra thị trường. Bởi lẽ, "chẳng doanh nghiệp nào dại gì nhận phần thiệt về mình", một luật sư chuyên về kinh tế khẳng định. Con số cụ thể về phí bảo đảm giao dịch vẫn chưa rõ, nhưng chắc chắn nó sẽ nằm trong biên lai thu tiền mua nhà của doanh nghiệp. Chưa nhắc tới việc tổ chức tài chính nào dám đứng ra nhận nhiệm vụ làm trọng tài kinh tế (rủi ro quá lớn), mặt bằng giá thị trường nhà đất (hiện vẫn còn quá sức người mua) lại tiếp tục "đè nặng" giấc mơ an cư của đại bộ phận dân cư.