Nên quy định quyền về việc sở hữu đất

NoiThatXhome.vn: Sau một thời gian dài thảo luận để “đặt tên” chính thức cho “đứa con lai” condotel, mới đây thông tin từ Bộ Xây dựng cho biết, cuối năm nay sẽ ban hành một số văn bản pháp lý cho loại hình này. Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, liệu khi đó những vướng mắc trong giao dịch, chuyển nhượng condotel có được giải quyết?

GS. Đặng Hùng Võ: Theo tôi, văn bản mà Bộ Xây dựng đang nói đến là tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật cho condotel. Văn bản này dưới văn bản quy phạm pháp luật, đây là một việc làm cần thiết, nhưng tôi cho rằng bây giờ cứ có một loại hình bất động sản mới lại đòi hỏi văn bản quy phạm pháp luật là không đúng. Trong khi chúng ta đang thiếu văn bản quy phạm pháp luật của loại hình hàng hoá bất động sản đang được sử dụng mang tính hỗn hợp, đa dạng bao gồm cả condotel, officetel, hometel… không thể mỗi loại bất động sản hỗn hợp này lại ban hành một văn bản pháp luật khác nhau.

Do đó, theo tôi quan trọng nên quy định quyền của việc sở hữu. Ví dụ, đối với đất thì có được cấp đất sở hữu hay không, đất ở hay đất kinh doanh; đối với những loại bất động sản hỗn hợp thì quyền đất đai phải như thế nào, nó giống đất ở, hay là giống đất sản xuất kinh doanh và quyền bất động sản nằm trên đó để khai thác, quyền chủ đầu tư dự án đến đâu, quyền của người bỏ tiền ra mua đến đâu, có bị hạn chế nhiều so với các loại hình khác hay không… Khoảng trống của condotel nằm ở đó chứ khi cần thiết phải có một văn bản quy phạm pháp luật mới thì không phải là cách tiếp cận đúng.

Mặc dù đến một giai đoạn phát triển nhất định, chúng ta cũng cần đưa ra các yếu tố kỹ thuật cho mỗi loại hình để tiếp cận. Ví dụ như condotel là phải có cả thang bộ, thang máy… thì lúc đó mới nói đến tiêu chuẩn kỹ thuật, chứ không phải tên của một ai đó sáng tác ra, một loại hình bất động sản mới lại đòi hỏi tất cả mọi thứ từ đầu đến cuối là không phải.

GS. Đặng Hùng Võ. Ảnh: Cao Thùy

NoiThatXhome.vn: Điều đó có nghĩa, vấn đề mấu chốt chính là xác định loại đất cho condotel?

GS. Đặng Hùng Võ: Chủ yếu là đất, đất thế nào thì pháp luật đang có khoảng trống. Nếu nói bất động sản này chỉ cho thuê lưu trú mà không được ở cố định, thì theo đúng pháp luật đất đai, đó là đất kinh doanh được sử dụng có thời hạn và phải thuê của Nhà nước, có thể phải trả tiền một lần, hoặc trả tiền hàng năm.

Thế nhưng, nếu như thế thì chúng ta bó buộc phát triển du lịch, không đảm bảo được mục tiêu đưa Việt Nam nhanh chóng trở thành một quốcgia du lịch, ngành kinh tế mũi nhọn của cả nước… Lúc này, chúng ta nên cân nhắc có nên cho sử dụng đất ở để làm hay không, có nên quy hoạch đất ở để xây dựng condotel hay không. Đây là câu chuyện chính sách, chính sách như thế nào thì pháp luật phải theo như thế.

Nếu muốn phát triển du lịch nhanh chóng thì chúng ta phải có những ưu ái nhất định cho dự án bất động sản du lịch, tức là đồng ý cho sử dụng đất ở để làm dự án. Vấn đề chỉ có như vậy, nhưng lâu nay chúng ta mải mê tranh luận những thứ không cần tranh luận.

Tôi cho rằng, nên theo đường lối phát triển du lịch, vì Việt Nam đang mong muốn trở thành một cường quốc du lịch, vậy thì phải ưu ái cho loại hình bất động sản này. Hoặc là cho sử dụng đất ở để làm dự án, hoặc chủ đầu tư dự án có quyền lựa chọn, một phần là đất sản xuất, một phần là đất để ở, đất sản xuất kinh doanh. Đất sản xuất kinh doanh là trả tiền ít, còn phần để bán cho người sử dụng cuối cùng thì có thể chấp nhận là đất ở. Theo tôi nên đưa ra một chính sách mới cho vấn đề này.

NoiThatXhome.vn: Nếu áp dụng theo cách ông nói thì trong quá trình quản lý liệu có nảy sinh vấn đề gì hay không, thưa ông?

GS. Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng vấn đề là ở quyền sử dụng đất. Để phát triển du lịch, chủ đầu tư các dự án bất động sản này cần chuyển nhượng cho hộ gia đình cá nhân, nhà đầu tư thứ cấp, và để khuyến khích sự phát triển thì đòi hỏi đất xây dựng án được sử dụng dài hạn.

Lúc này chũng ta cũng có thể chuyển chính sách, tức là có thể cho đất của loại hình bất động sản này tương đương như đất ở, chứ không nên bắt nó trở thành đất ở, cũng không nên áp nó trở thành đất sản xuất kinh doanh. Bởi như vậy sẽ bó buộc quá trình phát triển.

Tranh chấp từ sự lấp lửng của chủ đầu tư

NoiThatXhome.vn: Cũng chính bởi do chưa xác định được loại hình đất cho condotel dẫn đến thực tế là, các chủ thể liên quan trong loại hình bất động sản này áp dụng luật “mỗi bên một kiểu”. Chủ đầu tư áp dụng theo Luật Kinh doanh Bất động sản, còn nhà đầu tư thứ cấp khi có tranh chấp, rủi ro lại áp dụng theo Luật Du lịch, Luật Đầu tư. Ông có quan điểm như thế nào về câu chuyện này?

GS. Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng đất ở, hay đất kinh doanh thì đều có quyền chuyển nhượng, cả dự án hoặc một phần dự án. Chỉ có điều đất ở thì việc chuyển nhượng sẽ hợp lý hơn, nhanh hơn, hấp dẫn hơn vì người ta coi đó là tài sản để lại cho con cháu, chứ không mất đi trong quá trình sản xuất kinh doanh.

Nhiều chủ đầu tư không nói rõ với người mua là đất sử dụng vô thời hạn hay 50 năm, dẫn đến tranh chấp. Ảnh: Cao Thuỳ

Nhưng nếu đất kinh doanh thì hết 50 năm sẽ phải xin gia hạn, nhưng không chắc chắn có xin gia hạn được hay không và như vậy hết thời hạn coi như hết quyền. Do đó mới dẫn đến câu chuyện mỗi bên áp dụng luật để xác định đất mỗi kiểu nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của mình.

Câu chuyện chỉ nằm ở đó! Nhà đầu tư thì muốn làm rõ nếu là đất ở thì có phải xây dựng hạ tầng gắn với xã hội hay không. Về vấn đề này, đã có nhà đầu tư phát triển dự án bất động sản du lịch “sáng tác” ra khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Đây là cách sử dụng thuật ngữ pháp lý rất luộm thuộm, bịp bợm. Chúng ta nên tiếp cận trúng, đúng vấn đề, không nên vòng vo thì mới có thể đưa ra cách thức giải quyết hiệu quả.

NoiThatXhome.vn: Về việc cấp sổ hồng cho condotel thì sao, thưa ông?

GS. Đặng Hùng Võ: Tất cả mọi loại đất đều được cấp sổ, chứ không ai cấm không được cấp. Tuy nhiên, như tôi đã nói, vấn đề này nằm ở quyền sử dụng đất. Do chủ đầu tư chưa làm rõ với người mua, rằng đây là đất được sử dụng vô thời hạn hay đất sử dụng 50 năm, chính vì vậy mới có câu chuyện chần chừ trong việc cấp sổ.

Có những địa phương dám giao đất ở để làm bất động sản du lịch như Bình Định chẳng hạn, tỉnh sẵn sàng giao đất ở để phát triển. Trong khi Khánh Hoà chỉ giao đất sản xuất kinh doanh. Dẫn đến việc nhiều nhà đầu tư dám cam kết là sẽ chuyển nhượng cho hộ gia đình cá nhân dưới dạng là đất ở. Còn những nơi khác, mặc dù nhà đầu tư chỉ nộp tiền thuê đất sản xuất kinh doanh nhưng lại nói lấp lửng với người mua căn hộ để bán được hàng là sẽ được cấp giấy cho đất ở dài hạn. Sau này khi cam kết với khách hàng không được thực hiện, trong khi hai bên đã ký hợp đồng mua bán hoặc đã tiến hành giao dịch thì sẽ dẫn đến tranh chấp. Vấn đề là do chủ đầu tư không nói rõ với khách hàng ngay từ đầu, chứ pháp luật không có quy định hạn chế việc cấp giấy.

NoiThatXhome.vn: Hiện nay, nhiều chủ đầu tư cam kết là có thể trả cho khách hàng mức lợi nhuận từ 8 – 12% trong vòng 10 năm. Đa số các ý kiến cho rằng tỷ suất lợi nhuận này là con số không tưởng. Quan điểm của giáo sư về việc này như thế nào?
GS. Đặng Hùng Võ: Có thể người này cho rằng đó là mức cam kết rất phi lý, người kia cho là khó khả thi, nhưng đó là câu chuyện của chủ đầu tư. Bất động sản du lịch quan trọng là độ lấp đầy, các chủ đầu tư thường tính toán khoảng 50 % độ lấp đầy, hay nói cách khác thì thời gian khai thác sản phẩm du lịch khoảng 15 đêm/tháng. Tuy nhiên, có những địa điểm du lịch luôn trong tình trạng cháy phòng, độ lấp đầy đạt 100 % thì chủ đầu tư có thể đảm bảo được lợi nhuân, và việc cam kết là có khả năng thực hiện.

Tôi cho rằng, đây là cam kết dân sự, là chuyện mà chủ đầu tư đưa ra cam kết và ký vào bản cam kết đó dưới dạng nội dung của hợp đồng, gọi là hợp đồng thương mại giữa chủ đầu tư với các nhà đầu tư thứ cấp. Do đó, việc có ý kiến bình luận khả thi hay không khả thi là chuyện bình thường. Việc cam kết này không trái pháp luật, không ai cấm.

Xin cảm ơn ông!