“Kích” cầu hay “tắc” cầu?

Sau gần hai tuần gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ mua nhà ở xã hội có hiệu lực, những bất cập mới đã bắt đầu nảy sinh. Người có nhu cầu nhà ở thực, dù đáp ứng được yêu cầu là đối tượng thu nhập thấp vẫn rất khó được ngân hàng giải ngân. Đã xuất hiện lo ngại rằng, mục đích của gói hỗ trợ này sẽ có tác dụng ngược, đó là tồn kho BĐS không những không giảm mà còn tăng thêm.

Chuyên gia kinh tế TS. Ngô Trí Long cho rằng, số lượng nhà ở thương mại hiện tại tồn kho rất lớn (ước tính hàng trăm ngàn căn), cộng thêm lượng tồn kho của nhà ở xã hội từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng (do người mua không được giải ngân) sẽ gây thêm sức ép lên thị trường BĐS, khiến thị trường này càng trở nên bất ổn.

Theo TS. Long, tính thanh khoản và hàng tồn kho của thị trường BĐS hiện nay nằm chủ yếu ở đất nền, nhà liền kề, nhà ở thương mại trung cao cấp, biệt thự. Do đó, sẽ quá lạc quan nếu tin rằng, trong nửa năm hay một, hai năm tới, gói 30.000 tỷ này sẽ “phá băng” được thị trường BĐS.

“Thị trường BĐS rất khó hồi phục ít nhất từ 4 – 5 năm tới”, TS. Long nhận định.

Mặt khác, điều lo ngại tiếp theo đó là trong số đối tượng thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà ở xã hội, chiếm phần lớn, lại thuộc diện “mất khả năng chi trả” nếu được ngân hàng giải ngân.

Bởi lẽ, mức lãi suất 6%/năm của gói hỗ trợ này không thể gọi là thấp được nếu chỉ áp dụng trong ba năm đầu tiên. Các năm tiếp theo người vay phải phụ thuộc vào mức lãi suất “thả nổi” của ngân hàng. Nếu lãi suất này vọt lên quá cao, người vay không thể chi trả nổi, khoản vay này lại biến thành nợ xấu, tiếp tục “đè” lên thị trường BĐS và hệ thống tín dụng.

Thị trường BĐS đang cần “kích” đúng chỗ

Nhiều người cũng kỳ vọng từ gói hỗ trợ này sẽ tạo làn sóng giảm giá đối với thị trường BĐS, từ đó giúp người có nhu cầu dễ dàng tiếp cận.

Tuy nhiên, một chuyên gia cho rằng, nhà giá rẻ thật ra không phải mới xuất hiện gần đây mà đã được chủ đầu tư nhắm đến từ khá lâu, ít nhất là từ năm 2008 đến nay. “Do đó, mức giá nào được cho là giá rẻ, thuộc diện nhà ở xã hội cũng cần được xác định một cách thực tế hơn”, chuyên gia này nhận định.

Riêng tại thị trường BĐS TP.HCM, sau một thời gian dài cố bám trụ giữ giá dù giao dịch ảm đạm, bỗng chốc hàng loạt chủ đầu tư của hàng chục dự án với hàng chục ngàn căn hộ xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Điều này cũng khiến nhiều người hoang mang rằng liệu thời điểm này có nên mua nhà? Và, câu trả lời đã có khi mà các giao dịch của nhà ở thương mại vẫn chưa thấy có sự khác biệt nào.

Theo nhiều chuyên gia, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng giúp người có thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở xã hội mặc dù chỉ là giải pháp tức thời, tác dụng không lớn. Tuy nhiên, nếu không quản lý tốt, không có cơ chế chính sách phù hợp sẽ tạo tiền đề xấu, gây tâm lý không tốt đối với đối tượng có nhu cầu mua nhà, từ đó ảnh hưởng tâm lý chung đối với thị trường BĐS vốn đã đóng băng từ nhiều năm nay.

Bắt đầu từ đâu?

Không ít ý kiến cho rằng, điều quan trọng hiện nay là Chính phủ cần phải xác định được giá nhà thực tế là bao nhiêu là hợp lý (theo thu nhập bình quân của người Việt Nam) và bao giờ mới có thể “kéo” được mức giá như hiện nay về giá trị thực. Bởi, thực tế, giá nhà đất hiện vẫn còn rất cao so với thu nhập của người dân.

Ông Lê Chí Hiếu, Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức cho rằng, muốn giải quyết những khó khăn hiện thời và những bấp cập nội tại lâu nay của thị trường BĐS, một trong những việc cần làm ngay là đưa giá nhà đất trở về giá thực, phù hợp với tình hình thực tế và thu nhập của người dân. “Một khi giá còn quá cao, thì các giải pháp đưa ra để hỗ trợ thị trường rất khó phát huy tác dụng, kể cả khi người dân có nhu cầu nhưng không tiền thì cũng chịu”, ông Hiếu phân tích.

Báo cáo mới đây của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho thấy, giá nhà ở trung bình ở Việt Nam cao hơn 25 lần so với thu nhập bình quân hàng năm của người lao động. Trong khi đó, so với thu nhập, giá BĐS trung bình ở các nước châu Âu chỉ bằng 7 lần, Thái Lan 6,3 lần và Singapore là 5,2 lần.

Một nghịch lý đã tồn tại lâu nay đối với thị trường BĐS Việt Nam là trong khi nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn nhưng cung – cầu không gặp nhau, dẫn đến hàng tồn kho không bán được gia tăng nhưng giá vẫn cao.

Theo chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Trần Du Lịch, để “kích” thị trường BĐS thì phải “kích” đúng chỗ. Đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam là cung không gặp cầu, phát triển méo mó, thiếu minh bạch. Dù thị trường đóng băng nhiều năm nay nhưng không phải “tắc” ở tất cả các phân khúc, vẫn còn những phân khúc có sức mua thực sự. “Kích vào chỗ đó mới có thể giúp thị trường ấm lên. Chứ đừng kỳ vọng một giải pháp tức thời nào đó”, TS. Trần Du Lịch nhận định.

Đồng tình với quan điểm cần tổ chức lại thị trường BĐS để ổn định về lâu về dài thay vì “nắn” như hiện nay, chuyên gia kinh tế Bùi Kiến Thành cho rằng, thị trường BĐS hiện đòi hỏi giá cả hợp lý, nguồn tín dụng hợp lý (cho cả bên bán và bên mua). “Nếu làm tốt điều này thì không chỉ hàng tồn kho BĐS được giải quyết mà hàng triệu người dân sẽ có cơ hội tiếp cận được với nhà ở”, ông Bùi Kiến Thành nhấn mạnh.

Bài 4: Làm gì để “tiêu” cho hết 30.000 tỷ đồng?