Sau khi báo phản ánh và kiến nghị, các bất cập này đã được cơ quan chức năng ghi nhận, sửa đổi.

Năm 2011, ông Phan Cước mua một căn nhà, sau đó được UBND quận Tân Phú (TP.HCM) cập nhật quyền sở hữu trên giấy hồng cũ của căn nhà. Gia đình ông chuyển về sinh sống một thời gian thì bất ngờ bị Chi cục Thi hành án (THA) dân sự quận gửi thông báo là đã kê biên căn nhà vì chủ nhà cũ phải trả nợ 3 tỉ đồng cho người khác theo một bản án.

Ông Phan Cước, một trong nhiều “nạn nhân” của việc pháp luật chưa bảo vệ người thứ ba mua tài sản ngay tình. Ảnh: T.TÙNG

Ai bảo vệ người thứ ba ngay tình?

Ông Cước khiếu nại khắp nơi, cho rằng lúc ông mua nhà thì tình trạng pháp lý bình thường, việc công chứng bình thường, không bị ngăn chặn. Hơn nữa, theo luật, căn nhà đã là của ông (được xác lập từ thời điểm đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất). Ông mua nhà hợp pháp, ngay tình, bản thân ông không liên quan gì đến việc nợ nần của chủ cũ, tại sao cơ quan THA kê biên nhà của ông? “Hôm nhận tờ quyết định thông báo ngăn chặn của cơ quan THA mà tôi bàng hoàng, không hiểu chuyện gì đang xảy ra. Là đàn ông nhưng lúc đó tôi đã bật khóc vì bức xúc quá. Không khóc sao được khi căn nhà trị giá hàng tỉ đồng mua hợp pháp xong lại bị ngăn chặn” - ông Cước rơm rớm nước mắt kể.

Căn cứ pháp lý mà cơ quan THA viện dẫn là khoản 1 Điều 6 Thông tư liên tịch số 14/2010 của Bộ Tư pháp - TAND Tối cao - VKSND Tối cao về kê biên bán đấu giá tài sản để THA. Theo đó, kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải THA bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố tài sản của mình cho người khác, không thừa nhận tài sản là của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để THA thì tài sản đó vẫn bị kê biên để THA, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Vấn đề là đã có rất nhiều người như ông Cước, khi mua nhà đất thì không thể biết được là chủ nhà, chủ đất đang dính vào kiện tụng, bản thân nhà đất cũng không bị kê biên, ngăn chặn. Họ mua nhà đất một cách hợp pháp, ngay tình, thậm chí đã đăng bộ sang tên, đùng một cái lại bị cơ quan THA kê biên để THA cho một khoản nợ nào đó của chủ cũ không hề liên quan đến họ. Quy định của Thông tư liên tịch số 14/2010 bảo vệ người được THA, tạo điều kiện thuận lợi cho việc THA nhưng lại bỏ quên quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người thứ ba ngay tình.

Pháp Luật TP.HCM đã vào cuộc mổ xẻ, phân tích bất cập ấy và phát hiện ra rằng khoản 1 Điều 6 Thông tư liên tịch số 14/2010 trái với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Công chứng. Hàng chục trường hợp đã được báo phản ánh và kiên trì kiến nghị cơ quan có thẩm quyền sửa đổi quy định nhằm bảo vệ người thứ ba mua tài sản ngay tình.

Kết quả là năm 2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định 62/2015 (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật THA dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014) khắc phục một phần bất cập trên. Cụ thể, khoản 1 Điều 24 Nghị định 62/2015 đã giới hạn lại hẹp hơn thời điểm chấp hành viên được quyền kê biên tài sản là: “Kể từ thời điểm có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật” chứ không phải “kể từ thời điểm có bản án của tòa” như Thông tư liên tịch số 14/2010.

Đáng chú ý, Điều 148 BLDS 2015 (có hiệu lực từ ngày 1-1-2017) đã quy định rõ: “Trường hợp đối tượng của giao dịch dân sự là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu mà tài sản đó đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết tài sản là đối tượng của giao dịch đã bị chiếm đoạt bất hợp pháp hoặc ngoài ý chí của chủ sở hữu…”. Như vậy, với các quy định mới này, người thứ ba ngay tình sẽ không còn phải chịu thiệt thòi vì bị kê biên, xử lý tài sản “oan” nữa.

Dân kiện, tòa phải giải quyết

Một ngày, ông S. (ngụ TP Cần Thơ) tìm đến Pháp Luật TP.HCM nhờ báo phản ánh về một tình huống oái oăm mà ông đang gặp phải. Ông nhiều lần đến gặp chú ruột ở huyện Lai Vung (Đồng Tháp) xin cải táng mồ mả cha mẹ (chôn cất tại khu mộ gia tộc trên đất người chú) về một nghĩa trang tại TP Cần Thơ để tiện chăm sóc nhưng người chú cương quyết không chịu. Ông S. nhờ chính quyền địa phương can thiệp, chính quyền nói không thuộc thẩm quyền giải quyết và hướng dẫn ông S. khởi kiện ra tòa. Ông S. khởi kiện ra TAND huyện Lai Vung, tòa trả đơn, từ chối thụ lý, bảo không có quy định thẩm quyền giải quyết dạng tranh chấp này là của ủy ban hay của tòa án. Cuối cùng, ông S. không biết phải nhờ cơ quan nào đứng ra can thiệp, phân xử cho vụ việc của mình.

Ông S. chỉ là một trong số nhiều bạn đọc tìm đến Pháp Luật TP.HCM nhờ phản ánh về tranh chấp liên quan đến mồ mả (xác định mồ mả là của người thân, tranh chấp việc di dời mồ mả, tranh chấp quyền quản lý, trông nom, hương khói…). Tranh chấp, mâu thuẫn vẫn đang tồn tại trong đời sống nhưng không một cơ quan nào đứng ra giải quyết cho họ cả. Từng trường hợp đều được báo phản ánh, lấy ý kiến chuyên gia đề xuất nhà làm luật bổ sung quy định để tòa án đứng ra giải quyết dạng tranh chấp này cho người dân. Bởi nếu tranh chấp không được cơ quan có thẩm quyền phân xử, người dân bức xúc có thể sẽ dùng “luật rừng” để “tự xử” với nhau thì nguy hiểm vô cùng.

Kể từ ngày 1-7-2016 (ngày BLTTDS 2015 có hiệu lực), các tòa án sẽ không thể từ chối những trường hợp khởi kiện như ông S. với lý do chưa có quy định điều chỉnh. Điều 45 BLTTDS 2015 đã quy định rất rõ tòa án không được từ chối yêu cầu giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng mà cần căn cứ vào tập quán, nguyên tắc áp dụng pháp luật tương tự, các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự và lẽ công bằng để xem xét, giải quyết...