Điểm lưu tâm ở cả 4 lý do này, là thị trường bất động sản miền Trung và riêng Đà Nẵng đến trước năm 2007 khá yên ả, tỉ lệ tăng giá không cao. Song sau khi Đà Nẵng công bố những dự án nghỉ dưỡng ven bờ biển, thị trường lập tức xáo trộn dữ dội, để rồi tất cả lặng chìm trở lại cho đến tận lúc này.

Những đánh giá của giới chuyên môn cho thấy, sở dĩ có sự chuyển dịch đó là do thị trường địa ốc Đà Nẵng bị ảnh hưởng từ 2 đầu đất nước, với diễn biến “bong bóng hóa” ở Hà Nội và TP.HCM vào 1 giai đoạn. Đến khi 2 thị trường này bão hòa, thị trường Đà Nẵng lắng đọng theo. Hiện tại, tác động tiêu cực của 2 thị trường lớn không còn, mảng bất động sản Đà Nẵng đã bình ổn, đặc biệt chấm dứt kiểu quan niệm “đầu tư chờ 2 đầu về mua” như trước.

Song chính ở giai đoạn “lắng lọc” này, thị trường bất động sản Đà Nẵng mới lộ rõ 4 nguyên do nội tại tác động đến giới đầu tư thời gian qua. Tất cả đều liên quan đến chính các nhà quản lý ban hành chính sách ở địa phương.

Quy hoạch bất đồng

Điều này không phải ai cũng hiểu, song sự thật từ năm 2007 đến nay, Đà Nẵng là địa phương có nhiều chính sách đất đai biến động nhất, với dấu hiệu quy hoạch tổng thể rõ ràng nhưng chi tiết thì thay đổi rất nhiều.

Theo 1 số chuyên gia, ở khía cạnh tính đột phá, như mở khuynh hướng khai thác bất động sản du lịch ven biển, tạo thay đổi cho cả dải đất miền Trung giai đoạn 2007 – 2012, Đà Nẵng là địa phương diễn tiến không mấy tích cực về tầm nhìn quy hoạch, tạo nên 1 số hệ lụy không tốt.

Cụ thể như quy hoạch bờ biển Đà Nẵng, với hơn 25 dự án nghỉ dưỡng cho đến nay, địa phương vẫn chưa phân định được rõ ràng trách nhiệm của các nhà đầu tư khai thác khi thực thi quy hoạch, thi công, khiến nhiều dự án “cắm chốt nằm im” vì không khả thi, trong khi bãi biển công cộng cho dân lại bị thu hẹp 1 cách khiên cưỡng. Chính quyền không đặt được những bài toán trách nhiệm lớn với các nhà đầu tư như sử dụng năng lượng xanh, bảo vệ môi trường, tuân thủ mật độ công trình…

Ngay ở quy hoạch 21 điểm nhấn kiến trúc Đà Nẵng ban hành tháng 01/2013, chính quyền Đà Nẵng cũng không định rõ các khu vực nội thị vì sao có những chiều cao quy định tĩnh không khác nhau, liệu có cân xứng hay không giữa các vị trí kiến trúc cao hơn 30 tầng… Việc tuân thủ quy hoạch của các dự án đầu tư theo đó, trở nên nan giải.

Ưu đãi thái quá

Đi kèm công tác quy hoạch mang tính phổ quát nhưng còn bất đồng, các nhà làm chính sách Đà Nẵng còn chưa có được sự nhất quán về chính sách ưu đãi đầu tư cho các dự án bất động sản khác nhau.

Điều này dẫn đến tình trạng các dự án hoạt động thiếu công bằng, bởi các chế độ ưu đãi tùy thời điểm được vận dụng khác hẳn. Một chủ đầu tư dự án ven bờ sông Hàn chia sẽ với PV NoiThatXhome.vn rằng dự án của tập đoàn ông đã phải thỏa mãn nhiều yêu cầu của cơ quan quản lý về chiều cao công trình, độ cao mỗi tầng, mật độ xây dựng và cây xanh… mới được triển khai. Nhưng không ai bảo đảm cho ông ta rằng chỉ vài năm sau, lân cận dự án lại không xuất hiện các dự án xây dựng có chiều cao khác, mật độ khác, mức giá đầu tư hạ tầng khác.

Chính bất cập trong định dạng ưu đãi này, đã khiến nhiều nhà đầu tư lưỡng lự không muốn “bỏ vốn đầu tư quá sớm” vào hạ tầng đô thị Đà Nẵng.

Giám sát lỏng lẻo

Hệ quả của đầu tư quy hoạch không mạch lạc, và ưu đãi thái quá, khác nhau, đã khiến thị trường bất động sản Đà Nẵng lâm vào cảnh tréo ngoe với các dự án triển khai tiến độ khác nhau, trách nhiệm khác nhau, và mức độ kiểm soát, giám sát của chính quyền cũng lỏng lẻo theo.

Đơn cử với các dự án ở khu vực Hải Châu, nhiều người dân Đà Nẵng đã tận mắt nhìn thấy những dự án “đất vàng” được cấp quyền sử dụng rất ưu đãi, đăng ký rất quy mô, nhưng mãi nhiều năm vẫn giậm chân tại chỗ, chính quyền dù 5 lần 7 lượt ra các quyết định xử phạt vẫn chẳng làm thay đổi được.

Rõ ràng trong công tác giám sát thực thi các dự án bảo đảm tiến độ, vì nhiều điểm vướng mắc trong quan hệ quản lý, Đà Nẵng đã không có sự giám sát tốt.

Tâm lý không an

Lý do cuối cùng khiến thị trường bất động sản Đà Nẵng thêm phần bị động, chịu cảnh thăng trầm, là tâm lý người dùng theo đó bất an.

Ngay các nhà đầu tư nhỏ lẻ, người dân có nhu cầu nhà ở thực sự, khi dõi theo các dự án đầu tư, cũng cảm thấy không có ràng buộc chắc chắn về pháp chế, vận hành nào để bảo đảm sự công bằng. Nhiều dự án triển khai rầm rộ, thu hút người dân đầu tư vốn vào để sở hữu các “căn hộ trong mơ”, chỉ sau 1 thời gian lại ì ạch, bế tắc, khiến nhà đầu tư lẻ phải “tháo chạy”.

Đặc biệt với các dự án nhà ở xã hội, nhà chung cư thương mại…, chính quyền giao phó doanh nghiệp triển khai, không cùng chung tay truyền thông, định hướng người tiêu dùng quen dạng nhà chung không gian sống. Trong khi đó, đa phần người Đà Nẵng lại chưa hiểu mô hình nhà chung cư. Cho nên, không có gì khó hiểu khi nhiều dự án nhà ở thương mại liền kề, nhà chung cư ở Đà Nẵng khó tìm người mua.

Rõ ràng với 4 lý do trên, thị trường địa ốc Đà Nẵng trở nên đầy thách thức với người tiêu dùng, đều liên quan đến chính sách và thái độ tương tác của chính quyền cùng các chủ dự án. Phải chăng để thay đổi được tình hình địa ốc ở đây, chính các cấp quản lý, ban ngành chức năng địa phương nên thay đổi trước tư duy và các chính sách hỗ trợ, thật sự cuốn hút nhà đầu tư và người tiêu dùng vào các cơ hội sở hữu nhà và đất ở chất lượng?