Bức tranh 2020

Theo Knight Frank, với việc các nền kinh tế châu Á - Thái Bình Dương bước vào tình trạng suy thoái trong năm 2020, những khách thuê nói chung đã trì hoãn các quyết định lớn về văn phòng, dẫn tới nhu cầu sụt giảm. Trong khi một số công ty đã giảm bớt diện tích văn phòng khi họ kết hợp các giải pháp làm việc từ xa, thì nhiều công ty vẫn đang chờ đợi những diễn biến mới của dịch bệnh.

Các chủ sở hữu văn phòng cũng đã thay đổi chiến lược quản lý bất động sản của họ bằng cách đặt mức độ lấp đầy của tòa nhà lên ưu tiên hàng đầu, dẫn đến việc điều chỉnh giá thuê để thu hút hoặc giữ chân khách thuê khi thị trường chuyển dịch theo hướng có lợi cho người thuê.

Giá thuê văn phòng trong toàn khu vực cho năm 2020 đã giảm 4,0% so với cùng kỳ năm ngoái. Xu hướng này được dẫn đầu bởi Hồng Kông, giảm 13,6% tính đến thời điểm hiện tại do những thách thức kéo dài đối với nền kinh tế của nước này gây ra bởi căng thẳng thương mại Mỹ-Trung và bất ổn xã hội vào đầu năm 2020, tiếp theo là đại dịch.

Tương tự, tỷ lệ trống trên toàn khu vực cũng tăng từ 1,8% lên 12,6%. Dẫn đầu là Thượng Hải, tăng 6,7% lên 20,1% trong năm 2020 khi nhu cầu giảm đáng kể và việc khoảng 2 triệu m2 diện tích mới được bổ sung vào thị trường vào cuối năm.

Dự báo năm 2021

Việc cải thiện điều kiện kinh tế năm 2021 như dự báo sẽ mang lại một số động lực cho thị trường văn phòng, khi nhiều nhân viên quay trở lại văn phòng hơn và các công ty hoàn thiện chiến lược nơi làm việc mới - ví dụ: giữ nguyên hiện trạng, làm việc từ xa, tập trung tại một văn phòng chính, ít bàn làm việc chuyên dụng hơn, và nhiều không gian đổi mới hơn.

Mặc dù mức độ thay đổi sẽ khác nhau giữa các khu vực do lĩnh vực, đặc thù thị trường và sắc thái văn hóa, theo dự đoán nhiều công ty sẽ áp dụng một số hình thức như mở rộng làm việc tại nhà hoặc làm việc từ bất cứ đâu dẫn đến giảm bớt quy mô văn phòng và do đó tiết kiệm được chi phí.

Tuy nhiên, Knight Frank cũng kỳ vọng rằng văn phòng chính sẽ tiếp tục đóng vai trò là đầu mối gặp gỡ cho những nhân viên yêu cầu tương tác trực tiếp để đáp ứng mục tiêu công việc. Mặt bằng được trả lại sẽ không bị bỏ trống mà mang lại nhiều nguồn cung hơn cho thị trường dưới hình thức cho thuê lại.

Cũng có thể có sự thay đổi về cách cấu hình một văn phòng điển hình trong tương lai gần, ít chú trọng hơn vào các không gian làm việc của từng cá nhân và hướng tới nhiều đổi mới và không gian mang tính hợp tác hơn (ví dụ: quán cà phê trong nhà, phòng ăn lớn hơn, nhiều phòng họp hơn, mở rộng khu vực tiếp khách…); điều này cũng có thể thấy nhiều không gian bỏ trống sẽ được tận dụng trở lại.

Tuy nhiên, cơn gió lớn mà khu vực văn phòng Châu Á - Thái Bình Dương phải đối mặt vào năm 2021 sẽ đến từ nguồn cung mới do một số thị trường như Jakarta, Manila, Thượng Hải, Bắc Kinh và Bengaluru hoàn thành trong những năm tới. Trung bình, các thị trường này dự kiến ​​sẽ có thêm 20% đến 30% diện tích mới so với nguồn cung hiện có vào năm 2022.

Một số thị trường, chẳng hạn như Manila và Bengaluru, được hưởng lợi từ các tỷ lệ trống hiện tại thấp, sẽ cho phép các thành phố này hấp thụ phần lớn nguồn cung. Đặc biệt, Bengaluru có thêm lợi ích từ việc cải thiện hoạt động cho thuê dự kiến, giá thuê tương đối thấp hơn so với các thị trường toàn cầu khác, và một nguồn lao động lớn. Từ đó, sẽ giúp thị trường văn phòng này phục hồi nhanh hơn khi các nền kinh tế toàn cầu tiến tới bình thường. Đối với các thị trường khác như Jakarta, Thượng Hải và Bắc Kinh, với tỷ lệ phòng trống cao hơn, dự kiến ​​sẽ phải đối mặt với một thời gian thử thách kéo dài.

Theo đó, kỳ vọng đặt ra là giá thuê văn phòng chính tại Châu Á - Thái Bình Dương sẽ giảm từ 0% đến 3% vào năm 2021. Tuy nhiên, giá trị văn phòng hạng cao cấp vẫn tương đối ổn định mặc dù giá thuê giảm, do hồ sơ cho thuê linh hoạt hơn và thực tế là lợi suất sẽ được hỗ trợ bởi môi trường lãi suất thấp.

Cơ hội trong năm 2021

Thị trường văn phòng cao cấp tại Singapore

Singapore tiếp tục củng cố vị thế là cửa ngõ chính để tiếp cận thị trường Đông Nam Á và là lựa chọn tất nhiên cho các công ty muốn đặt trụ sở chính trong khu vực. Xu hướng này xảy ra trong những năm gần đây, đặc biệt là từ ngành công nghệ nơi những gã khổng lồ như Alibaba, Amazon và Google đã chọn đặt trụ sở khu vực của họ tại Singapore. Xu hướng này dự kiến ​​sẽ tiếp tục - ví dụ, ByteDance (người tạo ra TikTok) gần đây đã công bố kế hoạch đầu tư vài tỷ đô la Mỹ để xây dựng văn phòng của mình ở Singapore.

Với giá thuê dự kiến ​​sẽ giảm từ 5% đến 10% vào năm 2021, giá thuê văn phòng hạng A ở Singapore có thể giảm xuống mức thấp nhất là 8,50 đô la Singapore/feet/tháng vào cuối năm 2021, giảm 20% so với mức đỉnh gần đây vào cuối năm 2019. Đối với các công ty muốn thâm nhập vào khu vực Đông Nam Á hoặc củng cố sự hiện diện của họ, thị trường văn phòng của Singapore sẽ là điểm đến hấp dẫn vào năm 2021, không chỉ từ góc độ cho thuê mà còn từ góc độ nguồn cung, với một số tòa nhà mới chất lượng cao nhưng chỉ yêu cầu khách hàng cam kết thấp tham gia thị trường trong một vài năm tới.

Thị trường văn phòng cao cấp tại Hồng Kông

Bất chấp những thách thức gần đây, Hồng Kông sẽ tiếp tục là một trong những trung tâm kinh doanh chính của khu vực và là một trong những cửa ngõ chính để tiếp cận Trung Quốc Đại lục; cùng với các chính sách thị trường tự do hấp dẫn và chế độ thuế thấp. Do đó, nó được kỳ vọng sẽ vẫn là một thỏi nam châm thu hút cả các công ty đa quốc gia muốn tiếp cận Trung Quốc Đại lục cũng như các công ty từ đại lục muốn tiếp cận thị trường Châu Á - Thái Bình Dương và toàn cầu.

Mặc dù có vị trí quan trọng, giá thuê văn phòng hạng A của Hồng Kông sẽ tiếp tục có xu hướng giảm vào năm 2021 do COVID-19 và sự phục hồi kinh tế chậm lại, có khả năng giảm khoảng 10% so với mức giảm 15% vào năm 2020. Tuy nhiên, điều này được dự báo dựa trên kịch bản bình thường hóa quan hệ giữa Mỹ và Trung Quốc.

Tương tự như Singapore, giá thuê văn phòng tại Hồng Kông dự kiến ​​sẽ giảm trong năm tới sẽ tạo cơ hội gia nhập hấp dẫn cho những khách thuê muốn củng cố vị trí hiện có hoặc chuyển đến một vị trí cao cấp hơn. Do không có nguồn cung mới lớn nào dự kiến ​​sẽ hoàn thành trước năm 2022, giá thuê tại Hồng Kông có thể nhanh chóng ổn định khi điều kiện kinh tế bắt đầu cải thiện bền vững.