Ảnh minh hoạ

Vượt ngưỡng giá trị thật

Mức tăng giá bất động sản cao nhất phải kể đến hai đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM. Số liệu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VaRS) cho thấy, riêng ở Hà Nội, mức giá tại các dự án tăng khoảng 5-7%. Nhiều dự án ở phía tây có sự đột biến về giá, từ khoảng 30 triệu đồng/m2 hồi đầu năm lên 50-55 triệu đồng/m2 vào cuối quý 3/2020.

Đặc biệt, giá bất động sản tại TP. HCM có mức tăng cao nhất cả nước. Dữ liệu của một đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, nếu như ở quý 1/2017, giá bán căn hộ trung bình tại các quận 2, 9 và Thủ Đức vào khoảng 29 triệu đồng/m2, đã tăng lên 38 triệu đồng/m2 vào quý 4/2018 và tiệm cận 41 triệu đồng/m2 vào quý cuối năm 2019.

Còn ở miền Đông Nam Bộ - những địa phương giáp ranh với TP.HCM, việc đầu tư sân bay Long Thành ở Đồng Nai cùng với hàng loạt cầu đường kết nối không gian phát triển các tỉnh miền Đông đã tạo nên làn sóng thực sự sôi động. Giá đất tại khu vực Long Thành hồi năm 2019 dao động khoảng 12-14 triệu đồng/m2, thì ngay đầu năm 2020 được đẩy lên bình quân 22 triệu đồng/m2.

Ở một số thị trường phía bắc như Bắc Ninh và Bắc Giang, giá đất nền hiện tăng mạnh so với 6 tháng đầu năm. Tuy nhiên, theo VaRS, giao dịch chủ yếu là hoạt động mua đi bán lại, lượng sản phẩm mới rất hạn chế. Có hiện tượng môi giới và một số nhà đầu tư "thổi giá, lướt sóng".

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch VaRS, cho rằng giá bất động sản đang đối mặt với nhiều áp lực. Giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút "bong bóng", đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp, dẫn đến tỷ lệ tiêu thụ chậm.

Giá đất đai ở các địa phương bị đẩy tăng mạnh, nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường. Trong giai đoạn vừa qua, hầu hết phải điều chỉnh cho phù hợp để lôi kéo lực cầu thị trường trở lại.

Vượt tầm với của nhiều người

Cùng với việc giá bất động sản không ngừng tăng cao, tình trạng mất cân đối cung – cầu đang khiến giấc mơ an cư của đại bộ phận người dân đô thị ngày càng bị đẩy đi xa.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tỷ lệ dân số đô thị hiện vào khoảng 40% và sẽ tăng lên 45% vào năm 2030, do đó đòi hỏi mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu mét vuông nhà ở đô thị.

Nhu cầu mới về nhà ở sẽ tiếp tục tập trung ở một vài thành phố lớn và các khu công nghiệp. Phía nam là TP.HCM và khu vực Đông Nam Bộ như Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu. Phía bắc chủ yếu tập trung ở khu vực Hà Nội và một số thành phố vệ tinh như Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng.

Hai thành phố có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là TP.HCM và Hà Nội sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.

Bộ Xây dựng dự báo, nhu cầu nhà ở giai đoạn 2021- 2030 sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt tại các khu vực đô thị. Nguyên nhân là do tốc độ tăng dân số cùng xu hướng đô thị hóa phát triển; tăng trưởng kinh tế gắn liền với sự gia tăng mức thu nhập của người dân làm tăng khả năng chi trả nói chung và tăng mức độ sẵn sàng chi trả cho nhu cầu về nhà ở nói riêng.

Tuy nhiên, thị trường đang xảy ra tình trạng mất cân đối trong quan hệ cung - cầu. Trong khi nguồn cung nhà ở phân khúc trung và cao cấp đang dư thừa khoảng 70-100 triệu m2 sàn, thì phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà ở thương mại (NƠTM) giá thấp đang thiếu nguồn cung trầm trọng.

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên hiện chỉ chiếm từ 20-30%, nhu cầu về phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp dưới 25 triệu đồng/m2 chiếm đến 70-80%.

Hiện nay có 206 dự án NƠXH với quy mô xây dựng khoảng 168.700 căn hộ, tổng diện tích gần 8,5 triệu m2 đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công. Nhà nước cũng chưa có cơ chế ưu đãi khuyến khích phát triển NƠTM giá thấp để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Thực tế những năm qua, nhiều cơ chế, chính sách hỗ trợ nhà ở đã được ban hành, đặc biệt là NƠXH cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Như trong giai đoạn 2013-2016, Chính phủ đã thực hiện tái cấp vốn thông qua gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỉ đồng. Năm 2020, Chính phủ cũng đã phê duyệt chương trình cấp bù lãi suất 2.000 tỉ đồng cho các ngân hàng thương mại tham gia cho vay để phát triển NƠXH.

Tuy nhiên, kết quả phát triển NƠXH mới đạt khoảng 41,6% so với mục tiêu đến năm 2020 (5,2/12,5 triệu m2) đã đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030.

Diễn biến thị trường ghi nhận hiện tượng nhiều doanh nghiệp chỉ tập trung phát triển loại hình nhà ở thuộc phân khúc cao cấp và trung cấp, ít “mặn mà” với phân khúc nhà ở có giá bán thấp. Trong khi đây lại là dòng sản phẩm phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người dân đô thị.

Giới chuyên gia cảnh báo, ngay thời điểm hiện tại phải lập tức siết lại thị trường, ngăn chặn các hoạt động đầu cơ, thổi giá đồng thời cân đối lại cung – cầu để đưa thị trường trở về đúng giá trị thực, làm sao để thị trường nhà ở đáp ứng đúng và trúng nhu cầu của người dân.

Mới đây, tại cuộc họp Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Phó Thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng đã chỉ đạo, các đơn vị cần làm tốt công tác dự báo cung - cầu, trên cơ sở nghiên cứu quy hoạch, xây dựng kế hoạch phát triển cho từng sản phẩm, nắm chắc tình hình, diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng "sốt giá" và "bong bóng" bất động sản trên cả nước.