Lời cảnh báo từ quá khứ

Khi Zhiwei, một người mua nhà tại Trung Quốc, quyết định mua một căn hộ sang trọng tại dự án có tên Australia Villas vào năm 1997, căn hộ này được coi là đỉnh cao của sự sung túc.

Nằm bên ngoài siêu đô thị thuộc phía Nam tỉnh Quảng Châu của Trung Quốc, khu phức hợp rộng lớn này có 292 tòa nhà, bao gồm một phòng tập thể dục, spa, rạp chiếu phim và một trường học tư nhân. Các cửa hàng và nhà hàng sẽ được xây dựng trên diện tích 2.000 mẫu. Điều này rất ấn tượng với Zhiwei, người đã kiếm được 21.000 đô la, một khoản tiền khổng lồ cách đây 24 năm khi thu nhập bình quân hàng năm của người dân Trung Quốc chỉ dưới 650 đô la.

Nhưng mọi việc nhanh chóng trở nên tồi tệ. Chủ đầu tư dự án đã phá sản vào năm 2001 và không thể hoàn thành phần lớn các căn hộ. Những người có điều kiện kinh tế chấp nhận mất tiền, nhưng những người đã bỏ hết vốn liếng vào căn hộ như Zhiwei đành phải chuyển đến sống trong những ngôi nhà xây dựng dở dang, thiếu khí đốt, điện, và thậm chí không có cả cửa sổ.

Zhiwei cho biết: “Toàn bộ khu vực này dày đặc cỏ dại, đôi khi có thể nhìn thấy những con rắn đang trượt dài trên vỉa hè, và muỗi ở khắp mọi nơi. Vì những ngôi nhà chưa xây xong, chúng tôi cũng không thể bán chúng”.

Hai thập kỷ trôi qua, nhiều người như Zhiwei vẫn sống giữa những tán cây leo um tùm, ẩm mốc, trồng những vườn rau và nuôi gà trên những bãi cỏ đáng lẽ phải là vườn cây cảnh của khu đô thị. Hơn 2.000 chủ nhà như Zhiwei vẫn đang chờ đền bù.

Bà nói: “Sau hơn 20 năm đấu tranh cho quyền lợi của mình, nhiều chủ nhà đã già đi. Ngay cả những người trẻ nhất cũng đã nghỉ hưu vài năm”.

Câu chuyện trên không có tác động gì đến thị trường bất động sản của Trung Quốc, đang được coi là thị trường lớn nhất thế giới. Trong năm kết thúc vào tháng 6 năm 2020, khoảng 1,4 nghìn tỷ đô la đã được đầu tư vào nhà ở tại Trung Quốc. Con số này đã giảm nhẹ do đại dịch. Tổng số vốn này vượt xa 900 tỷ USD đầu tư vào bất động sản trong thời kỳ đỉnh cao tại Mỹ những năm 2000. Ngày nay, bất động sản chiếm 29% GDP của Trung Quốc.

Tuy nhiên, hồi chuông cảnh báo về sự phát triển quá nóng của thị trường bất động sản Trung Quốc đã vang lên. Evergrande, tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc và mắc nợ nhiều nhất thế giới, đang phải vật lộn để thanh toán khoản nợ hơn 300 tỷ đô la, một số tiền gần tương đương với khoản nợ công của Bồ Đào Nha. Tập đoàn có trụ sở tại Thâm Quyến này cho biết họ chịu áp lực rất lớn và không có gì đảm bảo họ sẽ đáp ứng được các nghĩa vụ tài chính.

Đây là tin tức gây đau tim cho khoảng 1,5 triệu người đã đặt cọc để mua nhà ở hình thành trong tương lai của Evergrande.

Thử thách lớn nhất với hệ thống tài chính

Lo sợ về số phận tương tự như Zhiwei’s, rất nhiều người biểu tình giận dữ đã bao vây trụ sở của Evergrande để thể hiện sự bất bình. Một số người thậm chí còn chia sẻ các bức ảnh về ngôi mộ dòng họ của người sáng lập Evergrande Hui Ka Yan ở tỉnh Hà Nam, kêu gọi những người khác đi phá hoại chúng.

“Sự sụp đổ của Evergrande sẽ là thử thách lớn nhất mà hệ thống tài chính của Trung Quốc phải đối mặt trong nhiều năm", Mark Williams, nhà kinh tế trưởng khu vực châu Á tại Capital Economics, viết trong một báo cáo tóm tắt vào ngày 9 tháng 9.

Sự sụp đổ này không chỉ là thảm họa đối với niềm tin của nhà đầu tư, mà còn phản ánh không tốt về Đảng Cộng sản Trung Quốc (ĐCSTQ) cầm quyền. Dưới thời Chủ tịch Tập Cận Bình, Đảng Cộng sản Trung Quốc đã tìm cách kiềm chế sự giàu có quá mức, giảm thiểu rủi ro thị trường và giảm bất bình đẳng thu nhập thông qua một chiến dịch mới vì “sự thịnh vượng chung”. Nhưng Evergrande - một trong những tập đoàn lớn nhất Trung Quốc - là một vấn đề ngày càng trở nên tồi tệ.

Câu hỏi nóng hiện nay là liệu chính phủ Trung Quốc có cho phép Evergrande sụp đổ, điều mà có khả năng gây ra sự hỗn loạn về tài chính và các cuộc biểu tình tiếp theo. Ít nhất, “các vấn đề tài chính của tập đoàn có khả năng gây ra hiệu ứng lan tỏa trong lĩnh vực ngân hàng”, Angus Lam, nhà kinh tế cấp cao tại IHS Markit, cho biết.

Yue Yuejin, Giám đốc nghiên cứu của viện nghiên cứu E-House Trung Quốc, nói rằng “việc giải cứu Evergrande sẽ không xảy ra trừ khi có bất ổn xã hội. Nhưng chính phủ có thể can thiệp bằng cách giới thiệu các nhà đầu tư chiến lược hoặc điều phối việc bán tài sản”.

Sự thất bại của Evergrande là cú sốc với nhiều người. Tập đoàn này là nhà phát triển gần 900 dự án bất động sản thương mại, khu dân cư và cơ sở hạ tầng. Evergrande có khoảng 200.000 nhân viên với các hoạt động đa ngành như nước đóng chai và xe điện hay nuôi một đội bóng đá riêng. Các khoản kinh doanh bên ngoài của Evergrande đều thua lỗ.

Hui, người sáng lập Evergrande vào năm 1997, được Forbes xếp vào danh sách người giàu thứ ba Trung Quốc vào năm 2020. Tài sản của tỷ phú này đã giảm mạnh trong những tháng gần đây. Cổ phiếu của Evergrande đã giảm 81% kể từ đầu năm cùng hàng loạt các đợt hạ xếp hạng trái phiếu của công ty.

Các nhà đầu tư đang ngày càng lo lắng rằng sự sụp đổ của Evergrande có thể lây lan sang các nhà phát triển bất động sản khác, làm lộ ra các lỗ hổng hệ thống. Mỗi năm, Trung Quốc xây dựng khoảng 15 triệu ngôi nhà mới - gấp 5 lần số nhà ở Mỹ và châu Âu cộng lại - nhưng 1/4 nguồn cung hiện tại đã bị bỏ trống. Các “rừng chung cư” bị bỏ hoang trải dài trên các thành phố cấp 2 và cấp 3.

Vào năm 2021, các nhà phát triển Trung Quốc đã phải trả hơn 100 tỷ USD tiền hoàn trả trái phiếu. Trong khi đó, 10% dư nợ ngân hàng cho các khách hàng phi tài chính trên toàn cầu đã chảy vào lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc. Theo hồ sơ tòa án, 228 công ty bất động sản đã phá sản ở Trung Quốc chỉ trong nửa đầu năm 2020.

Evergrande có thể sụp đổ không?

Cuộc khủng hoảng do Evergrande gây ra có thể không tồi tệ như cuộc khủng hoảng nhà ở thế chấp dưới chuẩn năm 2008 của Mỹ. Một đặc điểm chính của thị trường bất động sản Trung Quốc là nhiều người mua trả trước toàn bộ giá thay vì sử dụng đòn bẩy và vay thế chấp. Thêm vào đó, trong khi những người Trung Quốc giàu có từng muốn đầu tư ra nước ngoài thì giờ đây họ coi Trung Quốc là kênh trú ẩn an toàn hơn so với các quốc gia khác vẫn đang bị đại dịch kìm hãm.

Nhu cầu mua những ngôi nhà mới ở những vị trí tốt thường rất cao, nên những người mua tiềm năng thậm chí phải tham gia trò chơi xổ số để có quyền mua một căn nhà, với tỷ lệ “trúng số” ở một số dự án được săn đón thấp lên tới 1/60. Xã hội Trung Quốc cũng chú trọng nhiều đến quyền sở hữu nhà, với 81% người Trung Quốc tin rằng mua nhà là điều kiện bắt buộc trước khi kết hôn.

Nhưng vài ngày tới sẽ là thời điểm rất quan trọng. Evergrande có các khoản thanh toán lãi nợ hàng quý và lãi trái phiếu đến hạn, các nhà cung cấp cũng đang đòi tiền. Thay vì tiền mặt, tập đoàn này có thể trả khoản nợ 34 triệu đô la cho một nhà cung cấp sơn bằng các căn hộ trong khu phức hợp sẽ hoàn thành vào năm 2024. Tuy nhiên, cách xử lý nợ quay vòng này khó có thể bền vững.

Dinny McMahon, một nhà phân tích về thị trường bất động sản của Trung Quốc thuộc nhóm phân tích Trivium China, cho biết Evergrande “luôn nổi tiếng về sáng tạo trong hoạt động tài chính”.

Nhiều người Trung Quốc đang tự hỏi liệu họ có phải trả giá hay không. Khoảng 78% tài sản của người Trung Quốc tại khu vực thành thị là nhà ở, so với chỉ 35% ở người Mỹ, những người thích đầu tư vào các công cụ tài chính và lương hưu. Nếu giá nhà ở Trung Quốc giảm đáng kể sau vụ Evergrande, nó sẽ thu hẹp tài sản của tầng lớp trung lưu lớn nhất thế giới, khiến kinh tế toàn cầu phải “rùng mình”.

McMahon nói: “Một thập kỷ trước, các quỹ phòng hộ đã nói với tôi rằng chỉ còn là vấn đề thời gian trước khi Evergrande sụp đổ”.