Chuyên gia kinh tế Bùi Kiến Thành cảnh báo trước tình trạng các doanh nghiệp Trung Quốc đầu tư ngày càng nhiều vào lĩnh vực bất động sản và các lĩnh vực kinh tế khác tại Việt Nam.

Người dân nghèo vì... đất

PV: - Tại diễn đàn kinh tế mùa xuân vừa được tổ chức, một vị chuyên gia kinh tế đã đưa ra nhận xét, những người giàu nhất Việt Nam trên sàn chứng khoán đều là đại gia bất động sản. Điều này liệu có đồng nghĩa nền kinh tế Việt Nam đang lựa chọn bất động sản làm động lực phát triển không, thưa ông? Nếu không như vậy thì phải hiểu thế nào về thực tế này?

Ông Bùi Kiến Thành: - Nói Việt Nam chọn lựa bất động sản làm động lực phát triển là không đúng vì bất động sản đang phát triển một cách tự phát. Đáng lý, phải quan tâm đến vấn đề phát triển bất động sản nhưng nhà nước đã không quan tâm.

Để bất động sản tự phát, tạo điều kiện cho một số người làm giàu, phát triển những phân khúc, sản phẩm không phù hợp trong thời gian dài, rồi đi đến đóng băng, phá sản, kéo theo cả hệ thống ngân hàng vào vấn đề nợ xấu chưa thấy lối thoát.

Ở các nước khác, bất động sản không chỉ là vấn đề sản xuất nhà ở cao cấp, bán với giá cao mà bất động sản có nhiều phân khúc như nhà ở cho thuê văn phòng, khách sạn, phức hợp thương mại, chính sách nhà ở cho người có mức thu nhập trung bình và thấp.

Ở Mỹ, chính sách nhà ở là tổ chức làm sao cho dân có nhà để ở, tạo điều kiện cho dân vay tiền dài hạn tới 30 năm với lãi suất dưới 3%, cụ thể như hiện nay là từ 2,76% và vừa mới giảm xuống 2,5%.

Họ tổ chức để người dân có được phương tiện tài chính để mua nhà và người dân chỉ cần bỏ ra từ 10% đến 20% giá trị của nhà và vay tới 80-90%. Có như vậy, người dân mới có khả năng mua và đầu ra của bất động sản, chính sách nhà ở mới giải quyết được. Ngoài ra, tiền lãi trên nợ vay mua nhà ở còn được trừ vào thu nhập gia đình trước khi nộp thuế.

Chuyên gia kinh tế Bùi Kiến Thành

Hiện nay bên Mỹ có tới 90% người mua nhà là đi vay, và mỗi tháng họ chỉ phải chi ra không quá 30% thu nhập của gia đình trong khi ở Việt Nam, để có thể mua nhà phải có từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng và nếu vay ngân hàng, mức lãi suất như hiện nay là khoảng 8-9% là quá cao, dân không chịu nổi.

Thậm chí, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng với mức lãi suất 5% thời hạn 10 năm, người dân cũng không thể trả được. Tóm lại, vì không có chính sách tài chính, tín dụng phù hợp, đại đa số người dân cần mua nhà không có tiền mua, bất động sản Việt Nam không có đầu ra, không thể phát triển được.

PV: - Khi mổ xẻ sự giàu lên của các doanh nghiệp bất động sản, chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan đã thẳng thắn chỉ rõ, đó là nhờ thu hồi đất của nông dân với giá rẻ, rồi bán lại cho người mua với giá cao tới hàng ngàn lần. Như vậy, sự giàu có của các đại gia bất động sản thực chất phải hiểu thế nào, có thể coi là sự thất thoát nguồn lực của đất nước hay không? Và nhiều chính sách của nhà nước đang tạo lợi thế cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay phải được hiểu thẳng thắn ra sao và vì lý do gì?

Ông Bùi Kiến Thành: - Đây là vấn đề liên quan đến Luật Đất đai của Việt Nam. Tại sao lại có chuyện thu hồi đất đai với giá rẻ mạt, và được bán lên với giá gấp 10 lần, 100 lần thậm chí 1000 lần giá thu hồi đất của nông dân?

Thực tế diễn ra trong thời gian vừa qua là tình trạng lấy đất của nông dân khi người quản lý muốn cho ai giấy phép để làm dự án bất động sản thì cho còn nông dân không có quyền phải đành chấp nhận.

Nói cách khác, những người phát triển bất động sản có quyền đi lấy đất của dân với tiền bồi thường không đáng vào đâu. Không loại trừ vấn đề hối lộ, đi đêm... vì thế, những người có được giấy phép giải tỏa đất của nông dân với giá rẻ mạt.

Đây không phải là vấn đề thất thoát nguồn lực của đất nước mà là tước đoạt đất của người dân cho người này, cho người kia.

Từ Trung ương đến địa phương, đến từng thôn làng, công chức đều có quyền để cho người này người nọ làm bất động sản, thậm chí còn đi bán đất của thôn, bán đất của xóm. Vì vậy đất đai trở thành nguồn lợi cực kỳ lớn cho các công chức nhà nước đồng thời là nguồn lợi lớn cho những người phát triển dự án bất động sản được có giấy phép, lấy đất của nông dân với tiền rẻ mạt.

Thêm nữa, quan chức của các UBND, Sở quản lý tài nguyên nắm được quy hoạch của các địa phương, biết được vị trí con đường sẽ chạy qua xóm này làng nọ, họ hoặc con cái, người thân quen của họ hoặc những doanh nghiệp thân hữu sẽ mua đất của nông dân với giá rẻ đến khi có đường chạy qua, có cơ sở hạ tầng giá đất sẽ đắt gấp 10 lần, 100 lần so với lúc họ mua từ nông dân.

Để những tình trạng trên xảy ra ra trong thời gian dài, nguyên nhân do thể chế kinh tế của Việt Nam nên khi nói cải cách, vấn đề bất động sản cũng là một phần cần phải quan tâm.

Nguồn lực chạy tứ tung vì...

PV: - Thời gian gần đây, do kinh doanh thua lỗ, thị trường khó phục hồi, nhiều đại gia bất động sản đã chuyển hướng đầu tư sang nông nghiệp, vận tải… Đây có được coi là dấu hiệu tích cực cho nền kinh tế hay tiềm ẩn nguy cơ chuyển lãi vào kinh doanh ngành mới, dồn thua lỗ bất động sản cho người mua nhà của các đại gia bất động sản? Liệu có cách nào để kiểm soát được việc này hay không, nếu không được thì hậu quả của việc nguồn lực chạy tứ tung như vậy sẽ do ai gánh chịu, thưa ông?

Ông Bùi Kiến Thành: - Khi có tiền họ chuyển hướng đầu tư bất động sản sang các ngành nghề khác là chuyện đương nhiên, họ tìm đường để làm ăn được thay vì thua lỗ trong ngành không phát triển được nhưng một điều đáng để nói hơn là khi qua các ngành khác, họ làm gì là cả vấn đề.

Các nhà lãnh đạo nhà nước cần phải suy nghĩ và dè chừng việc Trung Quốc đầu tư về kinh tế, bằng số tiền mà họ có trong tay.

Có tiền trong tay, thật sự nếu doanh nghiệp phát triển sản xuất vào các lĩnh vực nông nghiệp hay vận tải… quá tốt nhưng có thể anh lại quay lại làm bất động sản khi nắm giữ hàng nghìn hecta đất trong tay. Vì vậy, vấn đề phát triển ngành nghề phải xem lĩnh vực nào đất nước này thiếu để phát triển và phải giám sát để tránh trường hợp lợi dụng vị thế.

Theo tôi, thực tế trên không phản ánh nguy cơ chuyển lãi vào kinh doanh ngành mới, dồn thua lỗ bất động sản cho người mua nhà của các đại gia bất động sản vì những doanh nghiệp thua lỗ thật sự do không thể nào đưa ra phương án kinh doanh sẽ tiếp tục suy mòn và chết.

Thứ 2 là kinh doanh bất động sản không phải là những người có tiền túi bỏ tiền ra làm mà rất nhiều trong số đó là đi vay ngân hàng, ngân hàng phần lớn ôm nợ xấu của bất động sản.

Nguồn lực của Việt Nam chạy tứ tung là do hệ thống ngân hàng hoạt động một cách thiếu trật tự. Ở Việt Nam cũng như ở mọi nơi, tiền ngân hàng là tiền của dân gửi vào, ngân hàng dùng tiền để cho vay lấy lãi nhưng ngân hàng lại cho vay bất động sản và không thu hồi lại được, biến thành nợ xấu, nợ khó đòi.

Biện pháp đưa ra là phải kiểm soát tốt hệ thống ngân hàng, khi ngân hàng cho vay phải biết được là cho vay bất động sản hay vay cho sản xuất, kinh doanh, phát triển dịch vụ.

Nhưng ngân hàng Việt Nam lại không làm vậy, ngân hàng cho vay theo thế chấp, không quan tâm đến vấn đề người vay làm gì, không quan tâm nguồn tiền đi đâu, người vay nói vay sản xuất kinh doanh nhưng thực chất lại đầu tư vào bất động sản.

Tất cả những điều này là do ngân hàng không làm hết trách nhiệm và có những người sẵn tiền đến ngân hàng đút lót để được cho vay. Hệ thống ngân hàng và văn hóa “ phong bì” của Việt Nam là như vậy, phải giải quyết vấn đề này.

Nhà nước cũng thấy vấn đề này, cụ thể, Nghị Quyết 11 muốn đưa nguồn lực tín dụng qua sản xuất, hạn chế không cho vay bất động sản nhưng không làm được. Lý do vì các doanh nghiệp mặc dù nói vay để sản xuất kinh doanh nhưng thực chất lại làm bất động sản, không thể kiểm soát nguồn tiền đi đâu.

PV: - Xét trên một khía cạnh khác, khi những đại gia bất động sản dồn lực vào kinh doanh những ngành nghề đó cũng tạo nên một sức ép không nhỏ cho các doanh nghiệp thuộc ngành này. Đây có được coi là sự cạnh tranh công bằng không, khi mà chúng ta đã phân tích rõ việc lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản đó đến từ đâu?

Ông Bùi Kiến Thành: - Đây là quy luật của đầu tư, người ta đầu tư vào những lĩnh vực họ kiếm được lợi nhuận nên vấn đề công bằng hay không công bằng không đặt ra trong trường hợp này.

Ở Việt Nam không công bằng là vấn đề quản lý, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp hối lộ, những người có tiền đi đút lót sẽ có nhiều lợi thế hơn những người không có tiền đi đút lót, làm méo mó vấn đề đầu tư kinh doanh.

PV: - Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT), dòng vốn FDI từ Trung Quốc vào Việt Nam đã tăng mạnh trong lĩnh vực BĐS, gấp 7 lần so với 2012. Ông nghĩ sao khi giữa lúc BDS đang thua lỗ nặng, các đại gia phải chuyển vốn sang cả nông sản để cố sống sót, hiện tượng dòng vốn FDI Trung Quốc lại tăng vốn vào đúng lĩnh vực này?

Ông Bùi Kiến Thành: - Vấn đề thứ nhất là tình hình bất động sản đóng băng, đại gia kẹt tiền, ngân hàng cũng kẹt vào nợ xấu, có thể bán tháo một số dự án, tài sản bất động sản, ai có tiền, người ta vào người ta mua. Trung Quốc có rất nhiều tiền, họ tìm thấy cơ hội mua bất động sản với giá bèo.

Nhưng vấn đề khác cần phải xem xét là Trung Quốc có ý gì khác ngoài kinh tế hay không? Ở khu vực miền núi phía Bắc, người Trung Quốc qua thuê mấy trăm nghìn hecta đất làm kinh tế.

Ở nhiều nơi, Trung Quốc đã thuê đất ở các địa phương với thời hạn lên đến 70 năm, rồi xây tường bảo vệ dài đến 15-17 km.

Hiện nay Trung Quốc có hơn 4.000 tỷ USD dự trữ ngoại hối, Trung Quốc có thể bỏ ra 500-1.000 tỷ USD đầu tư vào Việt Nam thuê đất của Việt Nam từ 50-70 năm… rồi sau đó sẽ tính!

Vì vậy, cần phải suy nghĩ và dè chừng việc Trung Quốc đầu tư về kinh tế, bằng số tiền mà họ có trong tay, không nên quá háo hức trải thảm đỏ kêu gọi và rước FDI từ Trung Quốc.

Xin trân trọng cảm ơn ông!