Đình trệ mọi hoạt động trên thị trường

Dư thừa nguồn cung bất động sản khiến các chủ đầu tư đối mặt với những thách thức theo vòng luẩn quẩn: nhà không bán được càng lâu càng trở nên cũ kỹ và thời gian bán/ thanh lý lại càng kéo dài. Nếu các chủ đầu tư muốn chờ bất động sản được bán đúng giá kỳ vọng, họ phải đối mặt với nguy cơ định giá nhà sụt giảm do xuống cấp. Ngược lại, nếu tăng khuyến mại và chiết khấu để đẩy hàng nhanh, chủ đầu tư chịu thiệt hại về tài chính ngay lập tức.

Tồn kho kéo dài không chỉ ảnh hưởng đến lợi nhuận của chủ đầu tư; chúng cũng gây ra các hiệu ứng xếp tầng khác. Khi nguồn vốn của chủ đầu tư bị “chôn” vào các dự án không bán được, họ không thể khởi động dự án mới và gia tăng nguồn cung hoàn thiện ra thị trường. Hệ quả là, khách hàng sẽ có tâm lý tiêu cực và lo ngại chủ đầu tư chậm trễ hoặc không bàn giao nhà, ảnh hưởng đến uy tín của chủ đầu tư cũng như cơ hội phát triển các dự án trong tương lai.

Tình trạng tồn kho cũng có tác động tiêu cực đến toàn bộ thị trường, khiến nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản tăng lên, đe dọa sự ổn định tài chính và kinh tế vĩ mô của quốc gia.

Cải thiện tồn kho bất động sản cần sự phối hợp chặt chẽ của nhiều bên

Tồn kho bất động sản có tác động sâu sắc đến mọi bên liên quan trong ngành, gây ra sự gián đoạn dòng tiền cho các chủ đầu tư và làm thị trường đình trệ, từ đó ảnh hưởng đến nền kinh tế vĩ mô.

Để giải quyết vấn đề này trong ngắn hạn, các nhà phát triển có thể cung cấp cho người mua nhà chiết khấu hấp dẫn, quà tặng kèm theo và kế hoạch thanh toán linh hoạt. Những doanh nghiệp bất động sản nhỏ hơn có thể cân nhắc hợp tác với các nhà phát triển lớn hơn để hoàn thành dự án. Sự chuyển đổi trực tiếp sang trực tuyến của lĩnh vực bất động sản cùng với sáng kiến ​​của các nhà phát triển trong việc áp dụng các nguyên tắc thiết kế linh hoạt cũng có khả năng thúc đẩy doanh số. Mặt khác, chủ đầu tư của cả dự án nhà ở và thương mại cũng có thể bán các dự án thương mại cho các quỹ tư nhân trong nước hoặc nước ngoài để thúc đẩy tính thanh khoản. Một số chủ đầu tư thậm chí có thể chuyển đổi các dự án nhà ở sang thương mại để cải thiện triển vọng kinh doanh.

Tại một số quốc gia như Ấn Độ, các nhà phát triển có nghĩa vụ phải trả thuế đối với hàng tồn kho chưa bán được dựa trên thu nhập cho thuê danh nghĩa, nếu hàng tồn kho cũ hơn hai năm. Điều này tăng gấp đôi chi phí đối với những doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là ở những thị trường yêu cầu chi phí đầu vào và chi phí đất cao. Lấy trường hợp của Mumbai, thị trường bất động sản đắt nhất của Ấn Độ, đang có lượng hàng tồn kho lớn nhất nước. Các nhà phát triển tại đây phải trả các khoản phí và thuế khổng lồ mà có thể chiếm một phần ba tổng chi phí dự án. Việc đánh thuế đối với hàng tồn kho chưa bán được và chiết khấu cho những người mua nhà tiềm năng có thể vượt quá khả năng, và đòi hỏi họ phải rất tỉnh táo và thận trọng khi lựa chọn phát triển một dự án.

Bên cạnh đó, chính phủ có thể xem xét các chính sách tài khóa phù hợp để thúc đẩy doanh số bán nhà và hỗ trợ chủ đầu tư. Việc cắt giảm lãi suất tạo ra động lực cho vay thế chấp mua nhà. Quyết định của các ngân hàng trung ương trong việc hoãn thanh toán các khoản vay có kỳ hạn và vốn lưu động cũng có thể giảm bớt gánh nặng cho các khoản vay mua nhà và vay xây dựng đối với chủ đầu tư. Bên cạnh đó, chính phủ có thể đưa ra các biện pháp hỗ trợ thúc đẩy giải phóng mặt bằng hay giảm thuế để giảm chi phí vốn cho các chủ đầu tư. Phát triển các quỹ tín thác bất động sản cũng đang mang lại nguồn vốn rất cần thiết cho các chủ đầu tư.

Về mặt dài hạn, chính phủ nên xây dựng các kế hoạch cân đối các phân khúc nhà ở dựa trên nhu cầu thực tế của người dân, ví dụ như phát triển thêm nhà ở xã hội và nhà ở giá bình dân thay vì nhà ở hạng sang.

Nhìn tổng thể, tồn kho bất động sản tác động tiêu cực lên kinh tế, kinh doanh và xã hội của một quốc gia. Đối với những quốc gia mà bất động sản đóng góp lớn và tích cực vào nền kinh tế, sự phối hợp giữa chính phủ và doanh nghiệp bất động sản cùng các tổ chức tài chính để thúc đẩy thanh khoản, giảm lượng hàng tồn kho là một điều kiện tiên quyết.