Hướng tới chuyên nghiệp hóa

Trước đây, nghề môi giới BĐS được hình thành chủ yếu tự phát, do nhu cầu mua bán nhà của người dân tăng cao. Trong quá trình hoạt động, nghề môi giới BĐS bộc lộ nhiều hạn chế mang tính tiêu cực như lực lượng môi giới BĐS thiếu sự chuyên nghiệp, mập mờ trong công việc,.... Điều này khiến cho nhiều người dân không mấy thiện cảm với nghề môi giới BĐS, họ thường gọi với cái tên không mấy thân thiện là “cò” BĐS.

Mặt khác, sự nở rộ của nghề môi giới BĐS cũng gây ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường BĐS trong nước hay nói cách khác là tạo ra sự thiếu minh bạch trong giao dịch. Bởi hoạt động của mỗi “cò” BĐS đều không giống nhau dẫn đến giá cả thị trường nhiều lúc bị “đẩy ảo” lên mức rất cao, người mua nhà “loạn giá” và dễ bị mua đắt.

Thực trạng này đã diễn ra nhiều năm nay, từ thời điểm hoàng kim đến thời kỳ “đóng băng” của thị trường BĐS. Từ thực tế này, Bộ Xây dựng đã phải điều chỉnh và xây dựng thêm nhiều cơ chế chính sách phù hợp với thị trường theo từng giai đoạn.

Mới đây, Bộ Xây dựng cũng đưa ra dự thảo Thông tư quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Theo đó, sẽ có nhiều quy định mới được đưa ra nhằm đảm bảo tính thống nhất theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, ví dụ như quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới BĐS, điều hành sàn giao dịch BĐS; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch BĐS.

Cũng theo dự thảo, các cá nhân muốn hành nghề môi giới BĐS sẽ phải trải qua một kỳ thi sát hạch. Theo đó, cá nhân đăng ký dự thi sát hạch để được cấp chứng chỉ môi giới BĐS phải đạt đủ một số điều kiện, cụ thể như sau: Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có lý lịch rõ ràng; Có bằng THPT trở lên; Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS (nếu có); Nộp đầy đủ, đúng mẫu hồ sơ và phí dự thi theo quy định tại Điều 5 Thông tư này.

Dự kiến, mỗi năm sẽ tổ chức ít nhất một kỳ thi. Hội đồng thi sẽ do Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định thành lập. Mỗi cá nhân tham gia dự thi sẽ phải thi sát hạch 5 môn, gồm: Pháp luật về đất đai, về nhà ở, về đầu tư, về kinh doanh BĐS; thị trường BĐS; Đầu tư kinh doanh BĐS; Tổng quan về dịch vụ môi giới BĐS; Quy trình và kỹ năng môi giới BĐS.

Riêng đối với cá nhân đã có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS thì chỉ cần thi sát hạch một môn pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS.

Như vậy, sau khi người dự thi đạt yêu cầu các môn thi trên mới được Bộ Xây dựng cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Theo quy định tại Điều 21 và Điều 22 của dự thảo, chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS sẽ được trao trực tiếp cho người được cấp chứng chỉ và không được cấp lại. Trường hợp bị mất, bị rách, bị cháy… thì được cấp giấy xác nhận đã cấp chứng chỉ, giấy xác nhận này có giá trị pháp lý để đăng ký và hành nghề môi giới BĐS.

Do đó, người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS cần hạn chế rủi ro bằng việc chấp hành đúng các quy định tại khoản 4 của điều trên, cụ thể: a) Không được sửa chữa, tẩy xóa lên bề mặt hoặc nội dung của Chứng chỉ; b) Không được cho thuê, cho mượn hoặc cho các tổ chức, cá nhân khác sử dụng tên và chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS của mình để thực hiện các hoạt động liên quan đến hành nghề môi giới BĐS; c) Không được sử dụng vào các mục đích khác mà pháp luật không quy định.

Ngoài ra, những cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS sẽ phải đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Quy định này sẽ giúp cơ quan quản lý thuế quản lý và thu được tiền thuế thu nhập của những người môi giới BĐS, trước đây điều này khó có thể kiểm soát được.

Về quy định sàn giao dịch BĐS, mỗi sàn phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Trong đó, người quản lý và điều hành sàn giao dịch BĐS bắt buộc phải có chứng chỉ. Đồng thời phải được đào tạo về quản lý điều hành sàn giao dịch BĐS.

Ngoài ra, sàn giao dịch phải sử dụng con dấu như của doanh nghiệp trong quá trình hoạt động. Diện tích tối thiểu của mỗi sàn giao dịch BĐS phải từ 50m2 trở lên và có đầy đủ trang thiết bị phục vụ hoạt động kinh doanh. Những quy định trên được nếu rõ tại Điều 28 của dự thảo thông tư này.

Thị trường BĐS sẽ minh bạch hơn khi dự thảo thông tư quy định cấp chứng chỉ môi giới BĐS được thông qua. Ảnh: N.Tuấn

Giảm sốt ảo thị trường

Trao đổi với PV, ông Lê Anh Sơn, GĐ Cty Đại Cát nhận định, những quy định trong dự thảo thông tư này là đúng và nên làm bởi nó sẽ góp phần làm giảm tình trạng “cò ảo” hiện nay. Đồng thời, cũng sẽ loại bỏ dần các sàn giao dịch BĐS làm ăn kiểu “chộp giật”, thiếu chuyên nghiệp.

Theo ông Sơn, thị trường BĐS thời gian tới sẽ ổn định hơn khi Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 có hiệu lực và dự thảo thông tư mới này được thông qua. Thực trạng về những cơn sốt “ảo” về giá mua bán nhà đất trên thị trường do các “cò” gây ra chắc chắn sẽ không còn nữa.

Thực tế, thời gian qua, những cơn sốt “ảo” về giá mua bán nhà đất, căn hộ chung cư luôn bị các “cò đất” đẩy lên rất cao. Nhiều khi nhu cầu cũng như giao dịch của người dân không nhiều nhưng một số “cò” vẫn câu kết với chủ đầu tư để tạo thị trường ảo, tung “hỏa mù” về nhu cầu của người mua nhà.

Ví dụ như đợt cuối năm vừa rồi, nhu cầu mua nhà của người dân thường tăng cao nên nhiều sàn giao dịch BĐS đưa ra đủ chiêu trò như giảm giá và ưu đãi cho 30 khách hàng đầu tiên mua hàng trong tháng 12-2014. Rồi đến tháng 1 vẫn “ế” nên lại đưa ra tiếp chương trình ưu đãi trong tháng 1-2015. Thêm nữa, các “cò” BĐS thì thay nhau nhận bán và đẩy giá chênh từ 2-3 triệu đồng/m2 nhằm kiếm thêm lãi. Những chiêu trò này không những gây “lũng đoạn” thị trường và còn gây hoài nghi trong người mua nhà về giá trị thực của các căn hộ chung cư, nhà đất.

Theo luật sư Nguyễn Anh Tuấn, Đoàn luật sư TP Hà Nội, các quy định liên quan đến thị trường BĐS tuy có nhiều nhưng mới nằm ở các góc độ của chủ đầu tư chứ chưa đề cập nhiều đến năng lực của các sàn giao dịch BĐS, một khâu trung gian quan trọng trong việc bán BĐS. Thế nên, quy định càng chặt chẽ bao nhiêu thì môi trường kinh doanh BĐS sẽ càng chuyên nghiệp bấy nhiêu. Những yếu điểm, tính tiêu cực của thị trường BĐS sẽ giảm bớt, thậm chí không còn nữa. Thay vào đó là sự chuyên nghiệp hóa trong kinh doanh BĐS, từ sàn giao dịch BĐS đến các nhân viên môi giới BĐS.